El 'banco malo' renuncia al alquiler social: busca rentabilidades del 5%

El 'banco malo' (Sareb) no va a dedicarse a promover el alquiler social, tal como se le demanda desde algunas instancias políticas y del propio sector. Sí pretende incentivar el alquiler, pero con un objetivo de rentabilidad del 5% sobre el valor de los inmuebles, superior a la que se registra actualmente en el mercado (entre el 2,5% y el 3%). Así se recoge en el plan de negocio del vehículo de gestión de activos elaborado por Álvarez & Marsal, que contempla dedicar un tercio de los inmuebles que termine al arrendamiento. El escenario en que se basa este plan prevé caídas moderadas del precio de la vivienda hasta 2015, luego una estabilización y que la recuperación comience en torno a 2018.

Hay voces en el sector inmobiliario que consideran que el 'banco malo' debe dedicarse al alquiler social porque, al ser una entidad semipública, es lógico que acometa estas acciones sociales. Máxime en una situación de crisis y desempleo tan grave como la actual, con problemas de morosidad y desahucios de las familias más desfavorecidas. Además, creen que sería una forma de 'lavar' la mala imagen provocada por las fuertes cantidades de dinero público que se van a destinar a rescatar las entidades financieras que traspasen sus activos a este vehículo.

Sin embargo, el diseño de la Sareb no ha prestado atención a estas demandas sociales. Según fuentes conocedoras de la situación, la prioridad es conseguir la rentabilidad prometida de la inversión -una media del 15% anual en sus 15 años de vida, según anunció el lunes el subgobernador Fernando Restoy- para atraer inversores internacionales, y para ello es imprescindible que los alquileres ofrezcan rentabilidades en torno al 5%. Además, estos ingresos van a ser muy relevantes para la cuenta de resultados del 'banco malo' si efectivamente un tercio de las promociones que se terminen se van a destinar al arrendamiento.

Estas fuentes explican que el yield del 5% sobre el valor de los pisos es un intermedio entre los niveles actuales -entre el 2,5% y 3%- y los que exigen los inversores institucionales, más acordes con los que se dan en otros países: entre el 7% y el 8%. En las cifras actuales  influye que el valor de los pisos en alquiler sigue estando inflado y que, en cuanto se reduzca, la rentabilidad sube automáticamente, lo que facilita alcanzar el objetivo del 5%.

Escaso atractivo en los primeros años

Precisamente, las inversiones para acabar las promociones en curso que reciba de las entidades con ayudas públicas, sea para venta o para alquiler, provocarán que el vehículo registre pérdidas durante dos años, concretamente el tercero y el cuarto de su vida. El plan prevé dar salida a toda la vivienda terminada que sea posible durante los dos primeros años a un precio superior al que se transfieran los activos de las entidades (el descuento para los pisos terminados será del 54,2%), lo que puede permitir obtener beneficios en dichos ejercicios. Asimismo, la Sareb registrará la entrada de cash flow de los inmuebles que ya se encuentran en alquiler y el de los créditos promotores que están al corriente de pago.

Durante el tercero y el cuarto pretende concentrar las inversiones para poner en el mercado los activos que actualmente no se pueden comercializar. Habrá casos en que sean gastos 'light' (cambio de cerraduras, pintura, arreglo de desperfectos) pero en muchas ocasiones serán importantes, porque el 'banco malo' tendrá que terminar de construir las promociones en curso que herede de las entidades en problemas. Eso provocará pérdidas durante esos dos ejercicios. A partir del quinto año, se espera volver a beneficios y que a partir de ahí se aceleren gracias a la recuperación del mercado, lo que permitirá alcanzar esa rentabilidad media anual del 15% durante los 15 años.

El problema de estos plazos es que, en el conjunto de los cinco primeros años de vida de la sociedad, el beneficio acumulado puede ser muy pequeño, lo cual lo hace poco atractivo para los inversores institucionales. Es más, muchos de ellos tienen un horizonte de inversión inferior a ese plazo. Y, desde luego, muy pocos pueden permitirse mantenerse en el vehículo durante sus 15 años de vida.

La recuperación, en 2018

El plan de negocio de la Sareb se basa en una estimación de que los precios de la vivienda sigan cayendo en los próximos tres años, pero de forma muy moderada: en torno al 3%-4% en 2013 y alrededor del 2% en los dos ejercicios siguientes. Entonces prevé dos años de estabilización y que la recuperación del mercado, con las consiguientes subidas de precios, comience en 2018.

Lógicamente, estas previsiones suponen un grave riesgo para el plan de negocio: "Si resulta que al año que viene los precios vuelven a bajar un 10%, todo el modelo se viene abajo y la sociedad tendrá pérdidas desde el primer momento, como ha ocurrido en Irlanda", señala una de las fuentes consultadas, que añade que el 'banco malo', a pesar del volumen de activos que va a acumular, no va a fijar los precios del mercado. Salvo que decida romper el mercado a la baja con fuertes descuentos adicionales, algo que no es la intención, al menos inicial, del FROB.