Amancio Ortega pone tope al precio para la compra de oficinas: 5.000 euros/metro2

Ha cambiado el paso al mercado inmobiliario. La compra de Torre Picasso por parte de Amancio Ortega encierra muchas claves, más allá de los simples números que la convierten, tanto por volumen de inversión como por relevancia del vendedor (FCC), en la mayor operación del año. El empresario gallego ha marcado precio, “ha fijado el techo del mercado”, convirtiendo en referente para todo el sector la cantidad de 5.000 euros por metro cuadrado de oficina, el precio medio al que ha pagado por el rascacielos del Paseo de la Castellana, probablemente el mejor edificio patrimonial de Madrid.

La referencia de precios marcada por Ponte Gadea, que desembolsó un total de 400 millones de euros por Torre Picasso, es el termómetro que el resto de inversores operativos en el mercado español tienen como indicador. “Es evidente que a partir de ahora cualquier precio por otro edificio de Madrid tendrá que estar por debajo”, señalan desde un fondo de inversión internacional con edificios en su cartera de activos española. “Aunque hay edificios más modernos, Ortega ha comprado en la zona más cotizada el inmueble más singular de toda la capital”.

La rentabilidad de la operación de Amancio Ortega, que los operadores del mercado sitúan en torno al 6% neto, no será tan determinante para marcar tendencia como el precio pagado por el metro cuadrado. El reto ahora está para los vendedores que quieran colocar activos de características similares, como pueden ser la Torres del Real Madrid, la Torre Kio de Bankia o el edificio corporativo de Ahorro Corporación, por hablar de algunos inmuebles que están a la venta o que pueden estar en un fututo inmediato en el eje del Paseo de la Castellana, que tendrán como referencia los 5.000 euros.

Hay quienes opinan, sin embargo, que la citada operación va a contribuir a separar más las posiciones entre compradores y vendedores. Sobre todo, por las particularidades que tiene la compra de Torre Picasso, al tratarse de un edificio único en sus características y emplazamiento, y la propia Ponte Gadea, que adquirió el rascacielos sin necesidad de financiación. 400 millones de euros en efectivo. Ningún otro vendedor posee activos equivalentes ni tampoco ningún otro inversor institucional cuenta con capacidad de pagar a pulmón una cantidad millonaria sin que afecte a su rentabilidad.

Precisamente, según detalla la consultora Knight Frank en su informe anual 2011 para el mercado de oficinas, la escasez de financiación sigue siendo un hándicap para los grupos inversores. Sólo los productos de calidad y con solvencia de inquilino y contratos de larga duración tienen salida. Además, juegan en contra de los vendedores diversos factores, como el aumento de la tasa de disponibilidad, así como la competencia por parte de casi todas las Administraciones Autonómicas, que están sacando al mercado lotes de inmuebles bajo el forma sale & leaseback para financiarse.

La sobreoferta es una realidad. Sólo en el eje del Paseo de la Castellana hay más de 200.000 metros cuadrados en busca de inquilino, según el trabajo de Knight Frank. Esta situación hace que no haya previsiones de aumento de oficinas. Tampoco de inversiones, pues tras venir de uno de los volúmenes más bajos de los últimos años, la escasez de financiación y la actual coyuntura económica  (deterioro de la confianza y falta de expectativas de crecimiento) están retrasando las decisiones de compra para el segundo semestre de 2012 como muy pronto.