Una gran fortuna francesa prueba suerte con pisos de lujo en el centro de Madrid

Diciembre de 2015. Elaia Investment Spain, una sociedad cuyo principal accionista desde agosto de 2017 es el 'holding' Batipart, de la familia Ruggieri, una de las más ricas de Francia, compra un inmueble situado en la calle Bailén de Madrid. Lo hace poco después de que las grandes fortunas venezolanas se hayan hecho con buena parte de los edificios en venta en el barrio de Salamanca y con la idea inicial, a diferencia de aquellos, de destinarlo al alquiler de pisos turísticos de la mano de Pierre Vances, compañía especializada en este tipo de activos. El importe de adquisición roza los cinco millones de euros.

Las viviendas nunca llegaron a destinarse a uso turístico y Elaia Investment Spain incluso llegó a plantearse la venta del activo, tal y como apunta en su cuenta de resultados de 2017. "Se estima que la enajenación de esta actividad se complete durante el ejercicio 2018, estando en proceso al 31 de diciembre de 2017". A principios de 2018, sin embargo, la compañía da un nuevo giro en su estrategia respecto a este activo, "con base en el deterioro de la expectativa de desinversión".

Hace unos meses, arrancaba la venta de sus 23 viviendas con precios que se mueven desde los 5.000 y 7.500 euros el metro cuadrado

Ahora, casi cinco años después de aquella operación y con el mercado de lujo de Madrid en el punto de mira, la compañía, que dio el salto al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) en 2017 como socimi, ha dado un giro completo a su estrategia respecto a este activo y tras su rehabilitación en pisos de lujo, arrancaba hace unos meses la venta de sus 23 viviendas con precios que se mueven desde los 5.000 y 7.500 euros el metro cuadrado.

Charles Ruggieri es uno de los grandes empresarios franceses. La revista 'Challenges' estimaba su fortuna en 2019 en 1.100 millones de euros, cifra que lo sitúa entre las 100 mayores fortunas de Francia y la mayor de la región gala de Lorrain. Su irrupción en Elaia Investment se produjo en agosto de 2017, es decir, año y medio después de la adquisición de Bailén 37. A través de Grupo Batipart, Charles Ruggieri compró a la firma francesa Eurosic esta socimi. Se hacía con el 66% del vehículo y varios meses después, lograba su salto bursátil en el MAB. En esta nueva aventura empresarial, Ruggieri está acompañado por Euler Hermès, propietaria del 13,81% de la socimi; Allianz Invest Pierre, dueña de otro 9,21%, y una veintena de inversores particulares que se reparte el resto del capital.

Se trata de la primera incursión de Elaia Investment Spain en el mercado de la venta de viviendas de lujo, puesto que su actividad se divide en dos líneas de negocio diferenciadas pero centradas en el alquiler. Por un lado, el alquiler de viviendas, y, por otro, el alquiler de hoteles y apartamentos turísticos. No obstante, en los últimos años, la socimi ha ido soltando lastre inmobiliario.

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Así, en febrero de este año, Swiss Life Asset Managers, gestora inmobiliaria de la aseguradora suiza, compraba a Elaia Investment dos hoteles en Mallorca (Icon Valparaíso y Vistama), un hotel en Girona (Monterrey) y un conjunto de apartamentos en Menorca (Eden Binibeca). Activos valorados en algo más de 50 millones de euros. Varios meses antes, la socimi se había desprendido de otro edificio de apartamentos turísticos en Barcelona vendido a Teleno Real Estate.

Impulso de Canalejas al Distrito Centro

Bailén 37 está ubicado en pleno corazón de Madrid, en el Distrito Centro y el barrio de Palacio, junto a la calle Mayor, la Catedral de la Almudena y el Palacio Real. Se trata de un edificio de 1880 protegido parcialmente, rehabilitado y con un total de 23 viviendas de uno y dos dormitorios. Seis de sus 23 viviendas han sido ya vendidas. Y, aunque europeos y sudamericanos han mostrado su interés por ellas, las unidades vendidas, según fuentes consultadas por El Confidencial, han sido adquiridas por españoles.

El proyecto de la familia Ruggieri es una de las pocas promociones de lujo del Distrito Centro, donde hace apenas un mes, en pleno estado de alarma, los argentinos de 1810 Capital Investment completaban la comercialización de Santa Isabel 21 con la venta de su última unidad, un ático adquirido por un inversor mexicano por poco más de un millón de euros. Esta firma también tiene actualmente en cartera otros dos proyectos en la zona, en Tirso de Molina y en la calle Barceló, cuyo futuro está aún por definir —pisos de lujo, alquiler o venta del edificio—. Asimismo, en la zona centro existe otro proyecto de Platinum, grupo inversor de Hong Kong, en Zorrilla 19, con precios en venta entre 8.000 y 10.000 euros el metro cuadrado.

Los expertos consultados por El Confidencial destacan el impulso que ha recibido el Distrito Centro gracias al proyecto de lujo por excelencia de la zona: el Complejo Canalejas, cuyas 22 viviendas están prácticamente vendidas al completo y que gozarán de todos los servicios del Four Seasons.

"Las modificaciones urbanísticas realizadas en el Distrito Centro fueron determinantes para el significativo incremento de precios registrados en ejercicios anteriores. La expectación creada por la operación Canalejas y la peatonalización de la Gran Vía impulsó el precio medio del Distrito Centro hasta los 5.170 euros el metro cuadrado a cierre de 2018, nivel desde el que ha caído un 1,3% en 2019, hasta situarse en el entorno de los 5.100 euros el metro cuadrado", recoge un informe de finales de marzo sobre el mercado residencial de lujo de Engel & Völkers, agencia especializada en la venta de pisos de lujo encargada de la comercialización de Bailén 37 y Zorrilla 19.

"Precisamente en los barrios más cercanos a estos proyectos —Sol y Universidad— es donde se han registrado leves descensos en el último año, mientras que en otros como Palacio o Justicia se han registrado ligeros incrementos de precios en las viviendas de segunda mano", recoge el documento.

Varios expertos consultados por este diario destacan cómo la demanda en este distrito no es tan alta como en Salamanca, Chamberí y Chamartín, y cómo se concentra en proyectos de calidades muy altas y de precios que empiezan en los 200.000 euros, para unidades pequeñas de hasta 50 metros, y el millón de euros, para unidades grandes, de hasta 150 o 180 metros cuadrados. Además, esas mismas fuentes señalan la mayor presencia de compradores nacionales, así como inversores cuya idea es sacar esas viviendas al mercado del alquiler vacacional a corto plazo.

De hecho, según el informe de Engel & Völkers, la tipología de vivienda más demandada es un apartamento de más de dos habitaciones con superficies de entre 80 y 150 metros cuadrados, "mientras que por nacionalidades, destaca el cliente español, que copa el 68% de las compras, frente al 32% de extranjeros liderados por venezolanos, franceses, italianos, estadounidenses, ingleses y chinos. Esta distribución por países determina los motivos de la compra que, en un 50%, es para vivienda habitual, en un 40% para inversión y solo en un 10% para segunda residencia", concluye el informe de esta agencia inmobiliaria.