Sareb venderá activos antes del verano para cumplir su nuevo plan: un 15% en cinco años

El banco malo (Sareb) va a meter la directa para tratar de vender sus activos mucho más rápido de lo que pretendía inicialmente. El nuevo plan de negocio de la sociedad, elaborado por KPMG y aprobado ayer por su Consejo, contempla que se deshará del 15% de su cartera en los cinco primeros años (7.567 millones de euros), frente al 9,5% que preveía el primer plan. De hecho, espera cerrar su primera gran operación antes del verano, por unos 150 millones, según fuentes conocedoras de la situación. Esta aceleración de las ventas le permitirá amortizar el 50% de su deuda en esos cinco primeros años, pero tendrá como contrapartida una menor rentabilidad para los accionistas, que pasará del 15% anunciado inicialmente al 13%.

Esta nueva estrategia pretende evitar el error del Nama, el banco malo irlandés, que apenas vendió activos en los dos primeros años por esperar a que los precios subieran. En España no se va a demorar, aunque eso signifique vender los primeros activos a precios en teoría inferiores a los que podrían lograrse posteriormente. Y además, serán los mejores, más líquidos, más acabados y mejor ubicados, que son los que se pueden vender con más facilidad: según la propia Sareb, se desprenderá de prácticamente la mitad de su cartera de viviendas, unas 42.500 unidades, en ese período. La idea es que con esta política se encontrarán compradores más fácilmente, en especial aquellos que exigen más rentabilidad a sus inversiones y que ofrecen precios más bajos, es decir, los fondos llamados 'buitres'.

 

No obstante, la due diligence de los activos encargada por Sareb a 13 firmas ha revelado que hay precios de mercado por encima del mínimo que exige la sociedad para la venta de inmuebles: el precio de traspaso desde las entidades rescatadas más un 25%, como adelantó El Confidencial. De hecho, en algunos inmuebles ha detectado que el mercado está muy por encima de esos niveles. Es decir, espera poder cumplir estos agresivos objetivos sin grandes bajadas de precios. El plan de negocio mantiene un escenario en el que los precios no empezarán a repuntar hasta el tercer año de vida de la sociedad (2016).

 

En todo caso, esta estrategia más agresiva reducirá la rentabilidad para los accionistas estimada inicialmente, aunque no de forma apreciable: pasará del 15% que vendió el Gobierno cuando buscaba inversores privados para la sociedad al 13%. En el lado positivo, podrá acelerar la amortización de la deuda senior con la que ha financiado la compra de los activos a las entidades en apuros. El nuevo plan prevé que amortice el 50% de los 45.650 millones que ha emitido en los cinco primeros años, frente al 37% del primer plan que elaboró Álvarez & Marsal. 

 

Según el plan de negocio, el 75% de los ingresos que obtendrá Sareb provendrán de la venta de activos inmobiliarios y el 25% restante, del crédito promotor traspasado. Para empezar, está ultimando una primera gran operación por unos 150 millones para la que ya hay inversores interesados y que se puede cerrar en breve; en todo caso, antes del verano.

 

Asimismo, pretende destinar parte de su cartera al alquiler, ya que estima que con los precios de traspaso puede obtener fácilmente rentabilidades en torno al 7%. Según las fuentes consultadas, en la actualidad obtiene un flujo de fondos de 50 millones al mes por los préstamos sanos (las entidades cedentes tuvieron que traspasar tanto los créditos morosos como los que están al corriente de pago). Como es sabido, los bancos que han traspasado sus activos son los nacionalizados Bankia, CatalunyaBanc, NovaGalicia y Banco de Valencia, y los rescatados BMN, Liberbank, Caja3 y Ceiss.

 

Un código para evitar los conflictos de intereses

 

Por otro lado, el Consejo de Sareb aprobó anoche una "Política de Conflictos de Intereses y de Operaciones Vinculadas", un código deontológico para resolver los fuertes conflictos de intereses entre la entidad y los accionistas que había denunciado el FMI en su último informe sobre el sistema financiero español. Este conflicto deriva de que los principales accionistas privados de la sociedad son los grandes bancos nacionales (salvo BBVA), que tienen sus propios activos tóxicos que no han traspasado, a cuya venta pueden dar preferencia sobre los de Sareb. Asimismo, no les interesa que la sociedad semipública rebaje en exceso los precios para no tener que hacer lo propio con sus activos y tener que dotar las provisiones correspondientes.

 

Según informa Sareb, "esta Política va más allá de las exigencias de abstención que impone la Ley de Sociedades de Capital, dado que impide, además, que los consejeros afectados por un conflicto de interés puedan acceder a la información de la operación o decisión que está en discusión". El FMI había solicitado que se adoptaran "salvaguardias adicionales cuando sea apropiado, incluyendo reglas que impidan a los consejeros participar en las deliberaciones sobre carteras de activos que sean similares a aquellas que sus bancos intentan vender".