Casi todo lo que quisiste saber del mercado inmobiliario español, según Deutsche Bank

Las transacciones de viviendas en España han descendido un 11,5% en 2007, el número de nuevos permisos ha pasado de subir un 18,4% entre 2005 y 2006 a tan sólo un 1,5% un año después. Caen las viviendas iniciadas. Los precios tanto residenciales como de suelo se desaceleran. Estos son sólo algunos datos que refleja el último informe que dedica a España el Deutsche Bank (DB), que lleva jocosamente por título Casi todo lo que quisiste saber [sobre el mercado inmobiliario español].

Guiños cinematográficos aparte, el informe, que viene ilustrado con una casa de campo española derruida (ver imagen), se hace preguntas del tenor “¿Cuándo finalizará la desaceleración de los precios de la vivienda? ¿Quién está financiando a los hogares españoles? ¿Qué extensión tiene el exceso de oferta? ¿Cuánto afectará el ajuste al crecimiento del PIB? ¿Cuál es el impacto sobre los sectores bancario y de la construcción? ¿Cómo es el mercado español de las hipotecas subprime? (...)”.

Entre sus respuestas se pueden encontrar perlas como que el precio de la vivienda en España registrará una caída nominal en 2008 en un proceso de ajuste que puede ser excesivo, que nadie duda de una sobrevaloración inmobiliaria de entorno al 30%, que el cambio de ciclo puede dañar la economía hasta el punto de generar recesión y que las entidades más pequeñas son las que pueden sufrir un impacto inevitable en su rentabilidad como efecto de las hipotecas subprime.

Concretamente, Deutsche Bank señala que aunque el Gobierno prevé que el crecimiento de los precios de la vivienda se estabilice en torno a los niveles de inflación, que actualmente se sitúa en el 2,7%, "nada garantiza" que esta previsión se haga realidad. Este descenso de los precios podría generar "ansiedad" en el mercado y acelerar el proceso de ajuste, "especialmente en un contexto de endurecimiento de las condiciones crediticias", subraya el informe.

Riesgo 'subprime' para pequeñas entidades españolas

Con respecto al elevado ratio de endeudamiento de la economía española, que alcanzó el 15% en 2007, su mayor nivel en 7 años, la entidad explica que este incremento no obedece tanto a la subida de los tipos de interés, sino a la acumulación de deuda consecuencia de la subida de los precios de la vivienda.

DB pronostica que dicho ajuste impactará en el crecimiento en al menos un punto porcentual sobre el potencial de la economía española, estimado en 'cerca de un 3%'. Eso sí, el banco advierte que cambios drásticos en la confianza económica podrían modificar tanto el tamaño como el calendario del ajuste en el PIB.

El informa resalta además que en España no habrá problemas derivados del mercado nacional subprime, debido a que éste no existe como tal, ya que la exposición a la crisis de las hipotecas 'basura' internacional es muy reducida, ya que el mercado bancario español está relativamente bien protegido de estos activos, gracias en gran parte al "diligente trabajo" del Banco de España. Durante años, los bancos españoles ha incrementado la confianza en los fondos globales y han mantenido los adecuados niveles de liquidez en medio del credit crunch (crisis del crédito).

El ratio de cobertura del mercado español es del 250% comparado con la media del 63% en Europa. Sin embargo, y debido al incremento del Euribor trimestral, habrá algún impacto inevitable sobre los beneficios, que podría afectar más severamente en pequeñas entidades comerciales. Por esto, y aunque en el sistema bancario global no se aprecian riesgos, no se puede decir lo mismo de algunas entidades más pequeñas, subraya Deutsche Bank.