Los fondos inmobiliarios, con más liquidez que nunca, ya no encuentran activos rentables para invertir

Los fondos inmobiliarios presentan cifras espectaculares en 2005. Para empezar, son los únicos productos de inversión colectiva con rendimientos positivos superiores a la inflación en los últimos siete años. Han seducido a los inversores particulares y, por tanto, no resulta extraño que este ejercicio presenten un incremento patrimonial del 37%. Superan ya los 6.000 millones de euros, es decir, el billón de pesetas, cuando hasta hace poco tiempo estaban considerados instrumentos financieros marginales.

Pero este caudal de dinero está provocando serias dificultades a sus gestores, que tardan más tiempo de lo habitual en encontrar activos apropiados. Así, aunque históricamente ha sido habitual tener un 80% del patrimonio invertido y el 20% restante en liquidez, para afrontar reembolsos y nuevas inversiones, ahora, estos porcentajes son del 60% y el 40%, respectivamente. Los fondos no saben qué activos comprar, ya que la mayoría no son rentables, y prefieren tener el dinero en renta fija.

El fondo de Caja Madrid, Madrid Patrimonio Inmobiliario, ha incrementado su tamaño un 214% en 2005, según datos de Inverco a finales de septiembre, hasta un tamaño de 327 millones de euros.

BBVA, que el año pasado anunciaba con orgullo que su fondo Propiedad alcanzaba los 1.000 millones de euros, tiene ahora 1.700 millones, con un incremento patrimonial del 50%. Y SCH Banif Inmobiliario, un monstruo de 3.170 millones, cuyo tamaño le sitúa entre los 10 mayores fondos de inversión de España, ha sido capaz de crecer un 27%.

SCH Inmobiliario tiene el 35% de su capital colocado en renta fija, aunque hay que destacar que gestiona la liquidez con cierto brillo, ya que obtiene un 1,99% de retorno. Y todo ello a pesar de que el fondo del Santander tiene fama de ser el más agresivo invirtiendo. “Le compran promociones enteras a Fadesa, por ejemplo”, señalan fuentes del sector, “para dar la mejor salida a la enorme cantidad de dinero que les entra”.

Mucho dinero para tan pocos activos rentables

BBVA Propiedad tiene el 44% de la cartera en renta fija. En la entidad reconocen que “el caudal de aportaciones dificulta la selección de activos, teniendo en cuenta que no sólo se trata de comprar suelo, sino también de encontrar inmuebles para alquiler, en áreas que no estén demasiado maduras”.

Por su lado, el fondo de Caja Madrid cuenta con un 42% en renta fija y liquidez. En la gestora señalan que “un mayor patrimonio implica, por la propia naturaleza de la inversión, dificultades a la hora de encontrar nuevas inversiones”, así que “la clave está en la calidad de los gestores y en su capacidad para seleccionar las mejores inversiones”.

Mientras, BS Inmobiliario, de Banco Sabadell, ha engordado un 26%, hasta unos 200 millones de euros. Este fondo tiene alrededor del 80% del patrimonio invertido en inmuebles. Y Segurfondo Inmobiliario, de Inverseguros, pese a ser un producto para clientes institucionales, también crece un 28% en capital.

Las rentabilidades mandan, aunque cuanto más dinero haya en liquidez, menor será el retorno para el partícipe. Lo cierto es que los cuatro mayores fondos ganan ya más de un 4% en el año, con mención especial para Caja Madrid, con un 5%, cota que parece casi asegurada ya para finales de 2005. Hay que recordar que los fondos inmobiliarios aplican comisiones elevadas, del orden del 3% anual en concepto de gestión, por lo que son productos muy rentables también para sus comercializadores.