¿Es posible evitar futuras burbujas inmobiliarias? Limitar el 'loan to value' es una opción

Desde mediados de los 70, el mundo se ha enfrentado a seis grandes crisis financieras a nivel mundial. Todas ellas estuvieron relacionadas con el boom inmobiliario y el posterior estallido de la burbuja, según el informe de estabilidad financiera de abril del Fondo Monetario Internacional.

¿Podrían haberse evitado? Expertos y organismos internacionales, como el propio FMI, han aportado distintas soluciones. Entre ellas destaca la necesidad de limitar el porcentaje que las entidades financieras prestan sobre el valor de tasación del inmueble, es decir: el denominado loan to value (LTV).

De hecho, la génesis de estas crisis suele descansar en la abundancia de crédito barato. Hay un incentivo para endeudarse para la compra de los inmuebles por parte del comprador, que tiende a extrapolar a futuro el coste presente del dinero, lo que impulsa al alza el precio de la vivienda, con las consecuencias ya conocidas.

Cuando llega el colapso, los prestatarios se ven atrapados por una deuda en el mejor de los casos constante, cuando no creciente, y un valor de la garantía menguante si la adquisición se hizo en la parte última del ciclo. Puede producirse entonces una situación de equity negativo, en el que la deuda es superior al precio que se podría obtener vendiendo la casa. Algo que se podría evitar limitando el LTV.

Miles de hipotecados están pagando en la actualidad préstamos muy superiores al precio actual de su vivienda en el mercado, mientras que otros, tras entregar las llaves al banco ante la imposibilidad de pagar el préstamo, siguen manteniendo una deuda con la entidad financiera dada la responsabilidad universal de las deudas recogida por el artículo 1911 del Código Civil.

Disparidad entre países

En España, según datos del FMI de 2008, el LTV máximo se situaba en el 100% frente al 80% de Dinamarca, Alemania, Canadá o Austria y por debajo de las referencias de Estados Unidos, Irlanda o Reino Unido.

"Antes de la crisis, la fórmula clásica era contar con un 30% del importe de la operación y una financiación del 80% del valor de tasación", explica Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com. Una diferencia que se justifica por los gastos de la transacción.

"No sería mala idea volver a esta fórmula”, continúa. “De hecho, si se hubiera mantenido y se hubiera ejercido una verdadera política de control del riesgo en la banca, no se habría desmoronado el sistema. Sin embargo, la política general en pleno boom fue la de financiar al 100% y al 120% a todo el mundo, independientemente del perfil del cliente".

Varios mercados emergentes asiáticos limitaron antes de la actual crisis financiera el loan to value con el fin de controlar su mercado inmobiliario. Este tipo de medidas, por el contrario, son muy raras en economías avanzadas. Canadá o Dinamarca son los únicos ejemplos más significativos. Además, los límites pueden variar mucho entre países. 

El desastre español

La necesidad de evitar la formación de burbujas cobra especial relevancia si se tiene en cuenta, tal y como señala el FMI, que aquellas recesiones que han estado acompañadas por pinchazos inmobiliarios suelen ser dos o tres veces más severas. Según el organismo, si un periodo recesivo dura de media cuatro trimestres en condiciones normales, cuando hay de por medio una burbuja inmobiliaria, se puede ampliar hasta 18 trimestres. 

España es un claro ejemplo y uno de los países que todavía sufre en sus carnes este fenómeno. "En España, el desastre ha ocurrido cuando, sobre la base de que el ratio de financiación sobre el valor del activo (loan to value) mejoraría eternamente por la apreciación de los activos, y por tanto en la recuperación de cualquier pérdida que se produjera por impago, los bancos se olvidaron del análisis de riesgo del prestatario y su capacidad de pago", apunta Angel Mas, presidente de Seguros Hipotecarios en Europa de Genworth Financial.

"En España había sobreoferta inmobiliaria, exceso de liquidez financiera, tipos de interés en mínimos... Todo apoyado en una confianza ilimitada de y en los mercados financieros. Cuando esa confianza se esfumó, en agosto de 2007 -vamos ya para cuatro años- cuando los cimientos del sistema se tambalearon, entramos en la crisis de crédito, en las caídas de precios, en el aumento de la morosidad, en el crecimiento del desempleo, el descenso del consumo, etc. Todos estos factores combinados son los que agravan la recesión y provocan la 'tormenta perfecta", explica a Cotizalia.com Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST-Sociedad de Tasación.

Combinar los límites al LTV con otras herramientas

Limitar el LTV no es la única opción. Los expertos recomiendan combinar esta medida con otras herramientas. "El loan to value es un buen indicador del riesgo hipotecario, pero no el único. El canal de distribución -no es lo mismo un cliente de sucursal, que uno que venga de un API o de otro que venga de un broker-, el número de solicitantes -no es lo mismo dos que cuatro-, el ingreso residual -cuánto nos queda para vivir después de pagar la hipoteca-, el ratio de endeudamiento -porcentaje de los ingresos netos que van destinados a pagar la hipoteca-, el historial de pagos... Incluso puede ser relevante conocer los años que una persona ha vivido con anterioridad en ese código postal donde compra, si su familia (padres, suegros) viven cerca o no, la distancia al trabajo, etc", comenta Juan Fernández-Aceytuno.

Angel Mas, por su parte, apuesta por el seguro de crédito hipotecario como medida complementaria. "La limitación del LTV y el resto de las medidas anunciadas son macroprudenciales y deben ser tenidas en cuenta para evitar situaciones de estrés en los mercados de vivienda. Sin embargo, deben acompañarse de otras, como el seguro de crédito hipotecario, de manera que no se restrinja el crédito a aquellas familias que deseen acceder a una vivienda por primera vez (y no dispongan de una aportación inicial significativa)".

"Nosotros recomendamos la utilización de un límite de al LTV del 70% para los préstamos hipotecarios de primera vivienda. Un límite que podría superarse si se acompaña de un seguro combinado de crédito hipotecario y de protección de pagos. Es una solución especialmente indicada para jóvenes y familias con estabilidad laboral y capacidad de pago, pero que no cuentan con los ahorros suficientes para aportar por adelantado un 30% del precio de compra, más gastos", concluye.