Por Elena Sanz

La construcción de viviendas en España sigue en niveles históricamente bajos y el principal problema es que apenas existe suelo finalista para desarrollos inmediatos. Así ven el futuro nueve expertos inmobiliarios.

Ya lo advirtió el Fondo Monetario Internacional (FMI) hace unas semanas: el mayor peligro de cara a una nueva burbuja inmobiliaria a escala mundial es la falta de viviendas. Aunque parezca mentira, en España, con un parque de 25 millones de viviendas -para una población de 47 millones de habitantes-, de las cuales, aproximadamente millón y medio están vacías, necesita más casas. De hecho, necesita unas 150.000 viviendas nuevas al año para tener un mercado residencial sano. De lo contrario, acabarán produciéndose fuertes presiones al alza de los precios, tanto en obra nueva como en segunda mano, lo que podría acabar derivando en una nueva y temida burbuja.

Al menos así lo piensa buena parte del sector inmobiliario. Desde tasadores, a consultores, pasando por promotores o gestoras de cooperativas. Todos coinciden en señalar que en España hacen falta más viviendas. Pero, ¿cómo es posible con un stock cercano al medio millón de unidades?

"El stock, o mejor dicho, el censo de viviendas sin vender no siempre se encuentra en las ubicaciones donde hay demanda. Las casas no son ladrillos que se puedan mover de un lado a otro", asegura a El Confidencial Juan Fernández Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación. "Además, hay puntos de la geografía española donde ese stock es muy bajo y donde resulta necesario iniciar nuevas viviendas para satisfacer a la demanda", añade Julián Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat.

Y el mercado de segunda mano, ¿no es suficiente para satisfacer a la demanda? "Puestos a realizar una gran inversión como es la compra de una vivienda, las familias prefieren adquirir una casa nueva que una de segunda mano. Y no solo porque en muchos casos tendrán que rehabilitar esta última y no podrán disfrutar de ella inmediatamente, sino porque, hoy en día, la segunda mano es casi tan cara como la vivienda nueva. Y puestos a gastarse el dinero, los compradores prefieren la nueva", explica a El Confidencial Ernesto Tarazona, socio y director residencial y de suelo de Knight Frank.

Para tener un sector sano, España necesita construir 150.000 viviendas al año. Ahora apenas construimos 46.000

El problema, según los expertos inmobiliarios, es que apenas se construyen casas. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007, la construcción de viviendas se paralizó totalmente. España pasó de construir 800.000 viviendas en un año a apenas 35.000 en 2013 y 2014 (según los datos de visados de obra del Ministerio de Fomento), y para que el mercado vuelva a ser saludable, deberíamos situarnos en torno a las 150.000 unidades.

"Efectivamente, los precios y la ventas de viviendas muestran síntomas de mejora, pero no podremos hablar de estabilización del sector hasta que no se recupere la producción", asegura Carolina Roca, vicepresidenta de los promotores inmobiliarios de Madrid (Asprima). "Hoy en día apenas se visan 46.000 viviendas al año, a años luz de los visados del boom. Si analizamos la pirámide poblacional y los flujos de inmigración, entre otros factores, podemos decir que la sociedad española y nuestra economía pueden asumir la construcción de unas 150.000 viviendas al año. De las cuales, aproximadamente 50.000, irían a manos del inversor extranjero. En un escenario conservador, ése sería un nivel de producción para el que habría demanda solvente".

La construcción de viviendas es insuficiente

Una tarea que no resulta sencilla, según Carolina Roca. "Para llegar a a esa cifra no solo hace falta suelo, es necesario recuperar el tejido productivo y empresarial ya que el mayor problema es que gran parte del sector promotor e inmobiliario ha desaparecido. Son muy pocos los promotores que promueven, y los que lo hacen, en un porcentaje muy elevado, lo hacen con recursos propios ya que, aunque la financiación a particulares se ha recuperado, no lo ha hecho en la misma medida la financiación al promotor. Ni siquiera con la entrada de los nuevos jugadores como los fondos de inversión se alcanzarán esas cifras", lamenta Roca.

"Una producción de 150.000 viviendas anuales parece una cifra razonable. Hoy en día se venden unas 500.000 viviendas al año, de las cuales, solamente el 10% corresponde a obra nueva. En los años del boom, representaba el 50% y lo más probable es que el porcentaje acabe estabilizándose en el 30%, por lo que esas 150.000 viviendas anuales parecen razonables", reconoce Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, uno de los nuevos 'players' del sector.

"Han quedado los mejores de la clase. Por un lado, aquellas compañías que tienen un perfil más regional y de carácter patrimonial. Muy pocas empresas pero muy buenas, y nuevos jugadores del mercado, como nosotros, con un perfil más industrial e institucional y que vamos hacia un modelo de volumen y que hemos descartado los extremos en nuestro modelo de negocio, centrando nuestro 'core business' en la clase media".

Precisamente jugadores como Neinor Homes, con un gran fondo de inversión tras la compañía, aportarán un importante número de unidades al mercado, aunque según Roca, insuficientes para alcanzar esas 150.000 viviendas. Viviendas que, por otra parte, deberían adaptarse a la demanda.

"Hoy en día, todo lo que se construye, se vende. La venta sobre plano se agota en cuestión de semanas", señala Ernesto Tarazona quien, sin embargo, reconoce que se está dejando de lado a un segmento muy importante de los potenciales compradores". "Hoy en día, alguien que quiere comprar una vivienda de 160.000 euros en Madrid no puede. No hay suelo para construir casas a esos precios", lamenta Juan José Perucho, socio director general de Grupo Ibosa, testigo directo de la escasez y el encarecimiento del suelo.

"La demanda embalsada está comprando vivienda, con especial peso de la demanda de reposición. Pero, ¿qué pasará cuando esta demanda embalsada se acabe?, ¿tomará el relevo la demanda estructural?", se lamenta Beatriz Corredor, directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores y socia de WIRES (Woman in Real Estate). "Hay menos hogares, ha caído la inmigración, en el mercado laboral el trabajo es temporal y los salarios son bajos. El escenario para comprar casa para muchas familias es muy arduo". Opinión que comparte Eduardo Fernández-Cuesta, responsable del área de real estate y socio de Arcano. "En la actualidad, la mayor parte de la demanda es de reposición. Una demanda que debido a las fuertes subidas de precios de algunos suelos, no pueden o no van a poder comprar casa", añade Fernández-Cuesta, quien concluye que "se hace la vivienda que se puede, no lo que se está demandando".

Subidas de precios del 6% para 2017

La falta de oferta nueva, ha comenzado a trasladarse ya a los precios de la vivienda, tanto nueva, porque escasea, como de segunda mano, que ante la escasez de la primera, se ha convertido en la gran protagonista del mercado al acaparar el 90% de las transacciones. "El mercado residencial en España es muy poco uniforme. Hay zonas donde la producción de viviendas no es suficiente para atender a la demanda como en Madrid o Barcelona, mientras que otras zonas aún tienen un stock disponible muy elevado y no necesitan más viviendas", asegura Cabanillas.

Respecto a la futura evolución de los precios, el consenso del mercado habla de avances en torno al 5-6%. "Y por encima de esos porcentajes en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona", asegura Javier Kindelan, presidente de Valoraciones de CBRE España, firma que ha sido y es testigo del renovado apetito comprador. "El empujón de la demanda nos ha llevado a subir precios tres, cuatro veces. En algún caso, hasta siete veces, dentro de una misma promoción. Si bien, tampoco se están haciendo barbaridades".

Una estrategia de ajuste de precios al alza, que ha provocado incrementos de precios en algunos proyectos o ubicaciones de Madrid del 10% e incluso de hasta el 20%, en el caso del producto más exclusivo.

"En Madrid, la oferta de vivienda es claramente es insuficiente y también lo es el suelo finalista, lo que está provocando el encarecimiento de las viviendas. De hecho, en estos dos mercados se han producido incrementos del 8% este año y en 2017 las subidas se mantendrán en esta línea, por encima de la media nacional", coinciden en señalar Tarazona y Fernández-Cuesta.

Hoy en día, alguien que quiera comprar una vivienda de 160.000 euros en Madrid no puede. No hay suelo para construir casas a esos precios

Y es que el suelo vuelve a acaparar el protagonismo. Si tras el estallido de la crisis se convirtió el activo más tóxico y repudiado del mercado, en determinadas ubicaciones vuelve a estar muy codiciado. "Donde más demanda hay y donde más escasez de suelo, es donde estamos observando mayor tensión en los precios", asegura Javier Kindelan.

"Es peligroso, ya que hemos llegado a ver incrementos de los precios del 50% y subidas medias del 20% en el último año, especialmente en los terrenos finalistas, listos para construir", añade.

¿Qué pasará con el Brexit?

Con todo, el mercado residencial despedirá 2016 cerca del medio millón de transacciones (450.000 viviendas), aproximándonos a cifras de 2008, según las previsiones de Servihabitat que estima que, para atender a la demanda, deberían iniciarse el próximo año 75.000 viviendas. "España no es un país de 450.000 ventas, sino de 700.000. Y lo saludable sería que alcanzáramos una velocidad de crucero en torno a las 750.000 transacciones en los próximos años", asegura Juan Fernández Aceytuno.

Dentro de estas operaciones, la demanda extranjera, que ya representa casi el 15% del total, está en el punto de mira. Especialmente los británicos, que acaparan el 20% de las compras y cuyo apetito por comprar casa en España se ha resentido ligeramente. "Aunque han bajado ligeramente las transacciones, éstas se han visto compensadas por la entrada de compradores de otras nacionalidades como franceses, suecos, belgas e italianos", explica Beatriz Corredor.

"El impacto del Brexit sobre el mercado inmobiliario no solo hay que mirarlo desde el punto de vista de la demanda, sino también desde la oferta.", apunta Juan Fernández Aceytuno. "Todo el mundo se está fijando en cómo puede afectar a las compraventas de viviendas por parte de la población británica pero, ¿y si deciden irse de nuestro país y vender?, ¿qué consecuencias puede tener eso sobre los precios o sobre el mercado?", se pregunta este experto.

Rehabilitación y alquiler siguen siendo las asignaturas pendientes del mercado residencial español

Por lo que respecta a la rehabilitación y el alquiler, asignaturas nuevamente muy presentes en el futuro plan de vivienda, y eternas asignaturas del mercado residencial español, la opinión también es unánime. Aún hay mucho camino por recorrer.

"El impulso del mercado del alquiler no ha venido tanto por la confianza de los ciudadanos en este mercado, sino más bien ha sido algo coyuntural. La gente ha optado por el alquiler en muchos casos porque no podía comprar casa", asegura Juan José Perucho, quien considera que el gran reto del mercado está en la rehabilitación. "Eso sí, hay que ser imaginativos ya que nunca va a haber dinero para rehabilitar Madrid.

En su opinión, resulta necesario que "haya medidas urbanísticas claras y que se adopten medidas fiscales. Para incentivar a un propietario a reformar su casa o a una comunidad de vecinos hay que darles algo a cambio, ya sea mayor edificabilidad, bonificaciones en el IBI... Es decir, debe haber un entramado legal y administrativo que te permita rehabilitar a gran escala", apunta Perucho.

"El mercado inmobiliario está muy desequilibrado y es necesario reequilibrarlo a través de la rehabilitación y del alquiler. Pero para ello, es necesario impulsar y fomentar la inversión público-privada, ya que solamente con dinero público es imposble. Cuando se trata de rehabilitar o de regenerar un edificio entero o todo un barrio, son palabras mayores", reconoce Beatriz Corredor quien recomienda, en este sentido, mirar, una vez más, hacia Europa.