¿Falta de oferta? Apenas hay 11 viviendas nuevas por cada 250 familias

El dato es demoledor. Actualmente en España tan solo hay 11 viviendas nuevas disponibles por cada 1.000 habitantes. O lo que es lo mismo, suponiendo que en un hogar medio vivan cuatro personas, apenas hay 11 viviendas de nueva construcción a la venta por cada 250 hogares. Son datos del último informe anual 'Tendencias del mercado Residencial en España' de la consultora Knight Frank, que pone de manifiesto la preocupante escasez de este tipo de producto y cómo esta situación está afectando al mercado residencial, con subidas de precios tanto en primera como en segunda mano.

A pesar de la recuperación inmobiliaria, de la mejora del empleo, de la confianza de los consumidores y del mayor apetito a la hora de comprar casa, la realidad es que son muchísimos los particulares y familias que están viendo frustrado su deseo de comprar casa nueva. La parálisis de la actividad constructora en estos últimos años ha generado que toda la oferta nueva que sale al mercado se absorba por completo, lo que provoca que comprar una vivienda de nueva construcción sea, para algunas familias, prácticamente misión imposible. Y no solo porque no encuentran producto en sus zonas de interés, sino que lo que encuentran, en mucho casos, es demasiado caro para sus bolsillos.

Muchas personas no pueden acceder a obra nueva, y no por una cuestión de poder adquisitivo sino por falta de producto

Knight Frank calcula que del parque total de viviendas en España (25 millones de unidades), un 2% es stock de vivienda nueva disponible. Es decir, apenas 500.000 viviendas y de esa cantidad, estima que un 30% tiene difícil salida debido a su localización y condiciones. Es decir, no todas las viviendas disponibles se encuentran ubicadas donde hay demanda.

"La buena noticia es que hay demanda, la gente vuelve a comprar casa, pero el problema es que muchas personas no pueden acceder a obra nueva, y no por una cuestión de poder adquisitivo sino por falta de producto", explica Ernesto Tarazona, socio director de Residencial y Suelo de Knight Frank

Este estrangulamiento del mercado de obra nueva se está trasladando, inevitablemente, a los precios, especialmente en aquellas ubicaciones hay mucho apetito comprador, un importante poder adquisitivo y muy poco producto, como está sucediendo en algunas localizaciones del norte y el centro de Madrid, con subidas de precios del 10% y de hasta el 20%, en algunos activos 'prime'.

Pero también está provocando aumentos de precios en la segunda mano, mercado al que acude la demanda insatisfecha y que en la actualidad representa el 90% de las transacciones que se firman en España. Es decir, solamente una de cada diez viviendas que se venden actualmente en España es nueva.

Solo una de cada diez viviendas vendidas es nueva

"En 2015 hemos visto un desequilibrio muy importante entre las ventas de obra nueva y segunda mano. Con la crisis se paralizó la construcción y, aunque en el último año las licencias de obra nueva se han frenado, lo cierto es que los visados empiezan a crecen con fuerza. De tal manera que a partir de ahora se debería generar producción suficiente para que se estabilice el mercado", apunta Tarazona. "Si no es así, la segunda mano se puede disparar. Tradicionalmente el precio de la vivienda nueva suele estar un 15% por encima de la segunda mano y ahora se encuentran prácticamente al mismo nivel".

Precisamente la segunda mano ha sido la gran protagonista del mercado residencial en los últimos años. En 2016 se han vendido unas 45.000 unidades de nueva construcción, un 7% más respecto a 2014, el primer incremento desde 2006. Por el contrario, las transacciones de vivienda usada ascienden a 420.000 unidades, un 24% más que hace un año, y cuarto crecimiento consecutivo. Knight Frank espera que en los próximos tres años la situación se estabilice y "nos movamos en cifras de 150.000 unidades de obra nueva frente a 350.000 segunda mano, es decir, 30% frente al 70%".

No se construye para quien más lo necesita

Los propios promotores también son conscientes de este importante desequilibrio entre oferta y demanda. "Es necesario que aprendamos a producir vivienda eficiente y asequible a la demanda. En la actualidad estamos construyendo casas para una sector muy específico de la población, el segmento de la clase media alta, pero de lo que vivimos es de vender casas a la clase media, con lo que el coste de oportunidad es muy grande si no conseguimos llegar a ese segmento de la población", asegura a El Confidencial Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) quien reconoce que se "está desatendiendo ese primer acceso a la vivienda".

Todo el mundo está haciendo vivienda para repositores. No hay promociones para estudiantes o solteros, porque su capacidad de ahorro es menor

Por otro lado, los expertos también destacan cómo la mayoría de las transacciones corresponden a demanda de reposición. Es decir, aunque se están creando nuevos hogares que necesitan una vivienda donde vivir, no son estos los que están accediendo en primer lugar a promociones de obra nueva, sino hogares que ya tienen una vivienda en propiedad y que deciden venden para comprar una casa nueva.

"Todo el mundo está haciendo vivienda para repositores. No hay promociones para estudiantes o solteros, porque su capacidad de ahorro es menor y, por tanto, las viviendas no se piensan para ellos", reconoce Tarazona.

Esta situación se ve perfectamente reflejada en el tipo de viviendas que se construyen. Así, por ejemplo, el producto estrella entre 2007 y 2009 fueron las viviendas de dos o menos dormitorios. Básicamente porque, ante la fuerte subida de precios, muchos de los que querían comprarse casa solo podían acceder a inmuebles pequeños. Entre 2011 y 2014, tal y como se aprecia en el gráfico, y tras el fuerte ajuste de precios la situación se equilibró, mientras que en 2015, las viviendas grandes tomaron el protagonismo lo que, unido a la incipiente recuperación de los precios, vuelve a provocar que un importante segmento de la demanda no pueda acceder a ellas.

"En un mercado donde los precios han comenzado a tensionarse de manera muy importante, en los dos próximos años volveremos a ver viviendas de dos dormitorios", apunta Tarazona quien señala que "si durante los últimos años las viviendas de 3 y más dormitorios eran las que presentaban mayor absorción, la previsión es que en un futuro no muy lejano, la vivienda de 2 o menos dormitorios volverá a liderar el ranking"