El Gobierno crea un instrumento para que la banca coloque a sus clientes los inmuebles embargados

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@Eduardo Segovia - 10/11/2008 06:00h

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El Gobierno crea un instrumento para que la banca coloque a sus clientes los inmuebles embargados

La banca está enladrillada, quién la desenladrillará. Pues seguramente será el Gobierno, que parece dispuesto a lo que haga falta para aliviar los problemas del sector financiero. El Ejecutivo ha encontrado la piedra filosofal para que las entidades puedan librarse del aluvión de activos inmobiliarios que están absorbiendo por ejecuciones de deuda o compras forzadas para evitar que se dispare la morosidad. Se trata de las nuevas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi), versión española de los REITs norteamericanos o las SIICs francesas.

Cuando José Luis Rodríguez Zapatero presentó estos instrumentos en septiembre como una medida contra la crisis inmobiliaria, nadie entendió muy bien su importancia: a priori, sólo servía para hacer más atractiva la inversión minorista y extranjera en el mercado español, aunque con un coste fiscal importante; su gran ventaja es la exención total en el impuesto de sociedades, con lo que la actividad de alquiler deja de pagar impuestos si se realiza a través de las Socimi. Pero el desarrollo del producto, que está a punto de ver la luz, deja al descubierto su verdadero propósito: no se trata de reactivar el mercado para salvar a las inmobiliarias, sino de ayudar a la banca para que pueda aliviar la asfixiante situación en que se encuentra.

Según el borrador de la ley que desarrollará estos instrumentos, su capital tendrá que estar repartido en paquetes inferiores al 5%. Ése es el quid de la cuestión, puesto que "a las empresas no les interesa un vehículo que no controlan -varias grandes inmobiliarias españoleas tienen SIICs en Francia- y a los inversores de alto patrimonio tampoco, porque prefieren instrumentos a su medida como las sicavs", según un profesional del mercado. Es decir, queda reservada para los inversores minoristas, o lo que es lo mismo, los clientes de bancos y cajas de ahorros.

Otra fuente del sector explica cómo va a funcionar la jugada: "Los bancos van a coger todos los pisos con los que se están quedando y los van a poner en alquiler para cederlos a estos vehículos y venderlos a su clientela". El profesional citado añade que, "en realidad, es como una titulización; una nueva forma de titulizar en la que, en vez de activos financieros -los créditos-, lo que se tituliza son los activos inmobiliarios que se han quedado las entidades tras el fallido de los créditos".

Una inversión similar a un bono

Además, el Gobierno va a conceder varias ventajas adicionales para la banca: no hace falta que los inmuebles de estas sociedades estén alquilados efectivamente, sino que basta con que estén "puestos en alquiler" (es decir, no hace falta esperar a que se recupere el mercado); y sólo se tienen que tasar una vez, cuando se ceden a la Socimi, sin necesidad de asumir ninguna pérdida de valoración posterior. La razón es que estos vehículos no pueden vender los inmuebles durante tres años, y el alquiler tiene que generar el 90% de las rentas.

Claro que estas ventajas también hacen atractivo el producto para los minoristas: al no bajar la valoración, esta inversión es muy parecida a un bono con una rentabilidad estable proveniente del alquiler. Otra de las exigencias de las Socimi es que repartan el 90% de su beneficio en dividendos, que vienen a ser como el cupón de un bono. El último requisito es que coticen en bolsa, lo que garantiza la liquidez para el inversor. Como elemento negativo, estos dividendos no disfrutarán de la exención fiscal de los primeros 1.000 euros que se aplica a los de las empresas normales.

A toda prisa

El mercado está convencido de que este instrumento se crea principalmente para ayudar a la banca: "Una vez más, la banca busca una salida a su problema de cartera inmobiliaria con el apoyo del Gobierno", sentencia una de las fuentes consultadas. "¿Por qué si no se le da esta prioridad en la coyuntura actual?". Porque el Gobierno, que no consideraba prioritaria la introducción de los REITs en junio del año pasado, está acelerando todo lo posible la aprobación de la ley que los desarrolla, según fuentes de toda solvencia.

Lo cierto es que la banca tiene un problema muy serio con la cantidad de inmuebles que se está quedando para no forzar a las inmobiliarias a entrar en mora o al concurso de acreedores (aparte de las ejecuciones hipotecarias que empiezan a acelerarse). Recientemente, el Santander tenía que 'comerse' 2.700 millones de euros en promociones y suelo, y Banesto absorbió activos por 400 millones para evitar la quiebra de Reyal Urbis. Ahora, con las Socimi, pueden dar el pase a esos activos y colocarlos a sus clientes.

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28. usuario registrado pluralista catalan10/11/2008, 21:27 h.

¿Donde está el dinero que se retiene de jugar en la Bolsa loca ? No volverá al ladrillo?

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27. usuario registrado desde londres10/11/2008, 20:41 h.

hola a todos,

solo dos comentarios:

- no tiene mucho sentido hacerlo ahora cuando los fondos de inversion inmobiliaria alemanes llevan perdido mas de €30.000m.

- los SIICs en Francia funcionan razonablemente bien, pero son ellos los q compran los inmuebles ( y sobre todo oficinas y centros comerciales q son como el 50% del total)y son ellos los q los ponen en alquiler.

se tendria q pensar q en el modelo espanol los bancos venderian su portfolios a estas sociedades?.

un abrazo.

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26. usuario registrado JCR193510/11/2008, 19:02 h.

Si un Gobierno fuera socialista y no zapaterista, no haría lo que pretende hacer con los pisos embargados a los ciudadanos que probablemente se han quedado sin empleo, posiblemente sin dinero y, lo que es seguro, sin piso.
Entidades financieras que se han lucrado con la usura de sus créditos sobre un anterior euribor desbocado, van a hacer un nuevo negocio con los pisos embargados y con la ayuda de los socialistas (?)
A estos sectarios del PSOE, incapaces de hacer nada útil para España, porque no saben, sólo se les ocurre poner parches aquí y allá, intentando resolver el problema del paro, con más de 3 millones de desempleados, creando puestos de trabajo para abrir y volver a cerrar tumbas de hace más de setenta años.
O dando más de 12 millones de euros a Miguel Barceló, en agradecimiento a su apoyo a la candidatura de Zapatero en las pasadas elecciones generales, para que embadurne el techo de la sede de la ONU en Ginebra. Al fín y al cabo Barceló no forma parte del grupo de los cómicos y titiriteros subvencionados y, por eso, había que pagarle aparte.
Para quienes votaron al PSOE y se han quedado sin empleo, sin dinero y con el piso embargado, les deseo suerte y más ZP.

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25. ibn Gabirol10/11/2008, 18:11 h.

Vale, y los depositantes como son bobos UNA VEZ MAS, van y se dejan endosar todos los muertos que tengan bajo la alfombra los Bancos. En primer lugar, los pisos tienen que estar alquilados....Eso de la noche a la mañana, me temo que no...... En segundo lugar, lo tienen que estar a una RENTABILIDAD decente, digamos que a niveles de Deuda Publica......o más. Pensando que los Bancos tratarán de meter la cuchara en comisiones de gestión y demás y que dado el precio de esos pisos en balance de los Bancos (un precio muy elevado), el alquiler tiene que ser de aupa, no??? En una palabra......que nooooooooooooooo, que lo que no cuadra no cuadra, o seguimos pensando que el vulgo se chupa el dedito....y ya es mucho reincidirrrrrrrrr.....Todos hemos hecho un MASTER impresionante.

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24. usuario registrado FranciscoJ10/11/2008, 18:06 h.

Hay que reconocer que estos chicos de la banca son "ispiertos" (traduccion deje-gitano al castellano: depiertos) como dice un compañero, se trata de trasladar las devaluaciones inmobiliarias de los bancos a los particulares. Se dice, quitarse el muerto de encima. Y quien mejor que un gobierno socialista para ser el catalizador de toda la operacion, que seguro que es en bien del pueblo español ¿verdad señor botin?. Y por medio, el asunto pestoso de los alquileres en "este pais". Porque todo el mundo sabe que si tienes un apartamento de dos dormitorios y se lo alquilas a xxx puedes tener dentro de seis meses una cuadra infecta y costosa de limpiar y reponer muebles, mas seis meses de deuda de los inquilinos. Y ahi te quedas tu solito y sin tener ganas de volver a alquilar, pues tenemos una ley que no protege la propiedad. Asi de facil seria, utilizando "solo" algunas neuronas reactivar el sistema de alquiler en "este pais", pero claro hace falta voluntad.

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