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Lunes, 2 de marzo de 2009 (Actualizado a las 20:57)
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Los bancos romperán el mercado inmobiliario (aun más)

@J.L.Bárcenas - 25/02/2009 06:00h

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¿Qué va a ser hoy? Un poco más de lo mismo.

 

Cuando una bola de nieve se deja caer por la ladera de una montaña nevada, con una gran pendiente en la misma y sin apenas elementos en su trayectoria descendente que puedan entorpecer su rodada, suele pasar lo que debe pasar: La bola va creciendo en tamaño de forma vertiginosa y la velocidad de descenso va siendo cada vez mayor. Sólo dos cosas pueden poner remedio a ese descenso vertiginoso: La aparición de elementos que frenen dicha bajada, una zona boscosa o alguna peña consistente, o la llegada de la enorme bola a una zona con menos pendiente o, aun mejor, a una llanura donde poner fin a su aventura.

 

Pues bien, se puede decir que la bola del mercado inmobiliario, que comenzó a rodar hace ya casi dos años, se encuentra en plena forma: Lleva una velocidad importante, se desliza por empinadas laderas, sin obstáculos a la vista y con mucha nieve virgen de la que alimentarse para hacerse cada vez más peligrosa.

 

Los obstáculos no aparecen ni por asomo. No hay quien pueda, quiera o sepa tomar o proponer medidas que apacigüen la constante e interminable pesadilla en la que se despiertan todas las mañanas los promotores inmobiliarios en este país. En un mercado tan atomizado, o bien se unen las fuerzas de los promotores o, cada uno haciendo la guerra por su cuenta, no conseguirán hacerse oír. Todavía estoy esperando que alguna de las numerosas asociaciones de promotores existentes en España se encargue de hacer el ruido necesario y suficiente para que alguien le haga caso. Me da la impresión de que ni siquiera se está intentando a conciencia. Posiblemente anden todos tan atareados defendiendo el fuerte, que no les queda tiempo para juntarse y actuar de forma organizada. Hace meses que sonó el “Sálvese quien pueda” entre las empresas promotoras.

 

Para agravar estos problemas, comentados hasta el hastío, en los últimos meses ha aparecido un nuevo “elemento” que todavía hará más sencillo el descenso de la gran bola de nieve: Los Bancos van a reventar el mercado inmobiliario.

 

Las entidades financieras se han hecho con un importante stock de activos inmobiliarios debido a la masiva compra de inmuebles, previamente hipotecados en garantía de los préstamos otorgados a las sociedades promotoras, por un importe total cercano a los diez mil millones de euros (1,6 billones de las antiguas pesetas). Casi nada. Es difícil estimar qué porcentaje de estas compras corresponde a suelos rurales, a suelos urbanizados, a promociones inmobiliarias en desarrollo o a promociones finalizadas. En cualquier caso, sea cual sea la distribución de esos porcentajes, serán varios miles de viviendas libres las que sacarán al mercado las entidades financieras desde ya mismo.

 

Será importante ver qué margen de bajada de precios tendrán estos nuevos agentes del mercado. Yo pienso que no bajarán los precios mucho más de lo que ya los han bajado las propias empresas del sector (30% como límite de bajada del precio. Lo que no veo es a los promotores poniendo dinero para que alguien se lleve sus viviendas). Los Bancos y Cajas se han quedado con los inmuebles, en el caso de viviendas, por un 70-80% de los precios iniciales de dichos inmuebles (ese era el porcentaje medio de financiación de dichas viviendas en el Préstamo Promotor firmado entre Bancos y Promotores). Podría ser que estas entidades decidieran rebajar un 10% adicional esos precios (ya que el banco de España parece tener intención de hacerles provisionar el 10% del importe de los activos inmobiliarios adquiridos, podrían decidir “realizar” esa pérdida y quitarse los inmuebles de sus Balances). Por el lado de los precios es posible que las entidades financieras aprieten los cinturones del mercado inmobiliario un agujero más. No sé si ese esfuerzo adicional puede significar la asfixia definitiva para un elevado número de empresas del sector.

 

Ahora bien, si la fijación de los precios de los inmuebles por parte de las entidades financieras será un hecho determinante del futuro inmediato del mercado de viviendas, más aun lo será lo que, mucho me temo, va a pasar con el criterio de los Bancos y Cajas a la hora de financiar las futuras adquisiciones de viviendas por parte de particulares. He podido apreciar, por indicaciones realizadas por responsables de departamentos de promotores de distintas entidades financieras, que éstas están volviendo a financiar compras de viviendas por particulares… cuando la vivienda transmitida se trata de una de las que ellos tienen en propiedad. Más claro, agua. Supongo que esto será negado por las entidades financieras pero el caso es que ya han comenzado a practicarlo. Si lo que quieren es quitarse de encima los incómodos activos inmobiliarios de sus balances, qué mejor forma de hacerlo que discriminar cualquier operación hipotecaria planteada sobre activos ajenos a los suyos. Que el resto de promotores inmobiliarios (los propios Bancos ya se consideran uno más del mercado) se busquen la vida como buenamente puedan. O encuentran compradores para sus viviendas con dinerito fresco o van apañados para conseguir que su potencial cliente obtenga financiación hipotecaria. Muy clara tiene que ser la operación para el Banco o Caja de turno.

 

Si la bola de nieve ya bajaba a todo trapo, muy pronto se convertirá en avalancha imparable e irremediable. Como bien postulaba Murphy, cualquier situación, por muy negativa que sea, siempre es susceptible de empeorar. No sé si Murphy completaría sus Leyes con un “… salvo en el caso del mercado inmobiliario español. Difícil que empeore más de lo que ya lo ha hecho”. Seguro que tras reformular su Ley, algo nuevo sucedería que haría empeorar la situación.

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Opiniones de los lectores (53)

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53. usuario registrado dry02/03/2009, 17:21 h.

La verdad es que soy un poco joven quizas inocente pero ¿¿que culpa tienen los promotores?? ellos venden al precio que le indicaba el mercado no?? quiero decir el mercado de la vivienda estaba muy atomizado habia una competencia intensa no tenian poder de mercado. vendian al precio al que les compraban los compradores. ¿¿si tuvieras que vender tu piso no lo venderias al mayor precio posible??

los bancos han dejado de dar dinero han cerrado al grifo del credito ¡¡que malos son!! ¿¿le prestarias dinero ha alguien que sabes que no va a poder pagartelo?? quizas a tu hermano primo amigo si pero a un desconocido?? ademas ellos son empresas privadas peor aun son empresas privadas de los que dependen muchos ahorros. no pueden seguir dando creditos a diestro y siniestro.
y por lo menos no han hecho las barbaridades que han hecho los bancos americanos , por lo menos algo bueno tenemos, ya qeu el banco de españa tiene un regulacion bastante mas estricta que las de los paises de nuestro entorno.

en cuanto a los inversores uno de los axiomas de la economia es a mas rentabilidad mas riesgo...

sigue...

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52. usuario registrado BF201/03/2009, 10:33 h.

Por ello nunca me verán participar en contenidos o materias distintos a los temas económicos-financieros-empresariales. No es que no me interesen. En esos casos prefiero leer y aprender. Yo sé muy poco de muchas materias. Y sólo puedo participar en los temas en los que creo poder aportar algo al desarrollo y formación de los demás.
Por supuesto, muchos pueden y deben discrepar de mis opiniones. Y me gustaría mucho que así fuera, para poder conversar amigable y civilizadamente sobre ello. Pero sea como sea, lo que siempre pido es corrección y educación, y, si es posible, alguna base fáctica y/o didáctica, sea del nivel que sea [tan importantes es el vecinal, humano o familiar, como el global, profesoral o empresarial]. Lo que no me sirven, ni me interesa contestar son las simplonas reacciones de ignorantes pataletas, o insultos poco aceptables para el ser humano racional.
Como es lógico, esta comunicación-confesión no va dirigida a los fanáticos o/y propagadores de falsos dioses, incluido el más triste de todos: la ignorancia orgullosa.
Saludos,

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51. usuario registrado BF201/03/2009, 10:30 h.

*2*
Pero qué le vamos a hacer, cada uno es como es, a pesar de que expongamos anécdotas [por principio, siempre verídicas] para hacernos más comprensibles cuando hablamos de hechos y datos, muchas veces nos falta “el toque” para llegar al público. Y más aún para llegar de manera clara y agradable. Por ese motivo, una vez más, me disculpo, pero no sé hacerlo de otra manera.
Lo que todos Udes pueden estar tranquilos es de que a estas alturas del campeonato de la vida, no es mi intención figurar, engañar o mentir a nadie. No estoy en ese campo. No me interesa. Mi ego está por encima de esas cosas con tan minúsculo contenido, no es de esa naturaleza. Simplemente intento desmitificar las cosas, y procurar abrir los ojos a mis conciudadanos para evitar que las falsedades y mitos sigan imperando mediáticamente, lo que sólo nos llevará a todos al desastre. Mi deber para con mis hijos, nietos, y amigos me obliga a hacerlo, aunque mis colaboraciones no sean fáciles de hacer, pues siempre tienen un laborioso contenido basado en vivencias, hechos, y datos. Sólo eso busco y deseo: exponer mis conocimientos y vivencias, aportar mi grano de arena, para ayudar al futuro de mis seres queridos.

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50. usuario registrado BF201/03/2009, 10:24 h.

*1*
Uno de los problemas que tenemos los especialistas en tal o cual sector o materia es, estimado “subvencionados” que, por mucho que hayamos vivido profesional o/y académicamente en él, nos cuesta expresarnos de manera que la gente lo entienda para evitarles ser adoctrinados y engañados demagógicamente por los vividores y políticos de turno. Nuestras exposiciones resultan pesadas de digerir pues abusamos de números, hechos, datos, razonamientos. Por ello, a veces intentamos introducir alguna anécdota que sirva para hacer más cercana o comprensible los temas.
Se me ha comparado con un grupo de foreros respetables como “Matrix”, “Desde Londres”, “jrwwpu17”, “agarcia”, pero la realidad es que no es así. Ellos saben hacer algo que yo no sé: expresar las cosas más comprensible y escuetamente. Muchas veces envidio sanamente a personas con capacidad de expresión clara y directa, como el estimado “gekko”, o con expresión natural y simple como el estimado “almeriensis”. Otras veces me deleito con escritos simples y directos sin contenido especializado pero fuerte carga vivencial y humana de otros muchos foreros.
...

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49. usuario registrado censurado25/02/2009, 22:58 h.

Ole, ole, ole,.................
No sé como la gente desea tener tantos problemas con los bancos, cuando lo más sencillo es actuar como actuan ellos.
Los bancos cuando tienen nuestro dinero, hacen lo que les dá la gana con él, y nos lo cambian de fondo que pierde a otro que pierde mucho más, luego se escudan en que lo han notificado cuando no es cierto, pero algunos jueces les dan la razón.
Por ello hay que actuar como ellos y las deudas que tengamos con los bancos se las vamos a pagar con euros, que además si les vamos a notificar por carta certificada del nuevo cambio para que quede constancia, del nuevo cambio de pago en euros, que se hará en la ventanilla correspondiente.
¿Cual es la actuación? Pues al estilo bancario.
Iremos a la ventanilla especialmente del Santander, y le pagamos con billetes de euro del monopoly, y les pedimos justificante de nuestro ingreso y despues que nos lleven a los juzgados, que ya le demostraremos al juez que le habiamos notificado un cambio de pago en euros, pero que no le dijimos en el escrito que eran del Monopoly, como tampoco hacen ellos, con el dinero de nuestros fondos y te remiten a los juzgados,
¡Un poco de su propia medicina¡

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¿Cuánto vale mi casa? Que no venga un tasador, por favor

@J. L. Bárcenas - 19/02/2009

La banca acaba con la selección natural inmobiliaria o si Darwin levantara la cabeza

@J.L.Bárcenas - 12/02/2009

Quiero comprarle un piso a un banco y no tienen ni las llaves

@A.M. Bajo - 10/02/2009

El precio de mercado de los pisos es un 30 % menos del valor de tasación

@A.M. Bajo - 02/02/2009

Hemos venido a concursar o una amenaza para el 80% de las promotoras

@J.L. Bárcenas - 28/01/2009

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Acerca de...

@J.L.Bárcenas

A.M. Bajo y J.L. Bárcenas son expertos en el sector inmobiliario que escriben con su particular Ojo Clínico acerca de la realidad que afecta a los distintos segmentos de su mercado. Esta columna pretende ser un punto de encuentro de todos aquellos interesados en anticipar tendencias, compartir diagnósticos o analizar cuestiones específicas del ámbito residencial, patrimonial o terciario, tanto en España como fuera de nuestras fronteras.

 

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