Telefónica es una de las grandes compañías del país y, como tantos otros gigantes empresariales, cuenta con un enorme patrimonio inmobiliario donde desarrolla y presta sus servicios. Decenas de edificios repartidos por toda España y también a nivel internacional, que no forman parte de su core business, como se dice en la jerga financiera, es decir, de su actividad principal.
Desde hace décadas, la compañía cuenta con un plan de eficiencia inmobiliaria que actualiza periódicamente y que está destinado, precisamente, a soltar lastre inmobiliario, ya que los continuos cambios y avances tecnológicos han dejado en desuso una parte importante de esos edificios. Además, con los ingresos obtenidos ha podido acometer la inversión necesaria para adaptarse a los nuevos tiempos, pero también crear su macro sede corporativa, el Distrito Telefónica, en el Pau de Las Tablas, a las afueras de la ciudad, cuyo objetivo fue reunir en una misma ubicación todos los recursos de la compañía, para ahorrar costes y mejorar su eficiencia.
En junio de 2006, la operadora inició su mudanza a Las Tablas, un proceso que culminaría a finales de 2007. Unos 400.000 metros cuadrados con capacidad para albergar en torno a 12.500 - 13.000 profesionales y 8.000 plazas de aparcamiento, todo distribuido en 15 edificios.
Alzado del Distrito Telefónica
40.5148, -3.6633 - MAD
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En junio de 2006, la operadora inició su mudanza a Las Tablas, un proceso que culminaría a finales de 2007. Unos 400.000 metros cuadrados con capacidad para albergar en torno a 12.500 - 13.000 profesionales y 8.000 plazas de aparcamiento, todo distribuido en 15 edificios.
Planta del Distrito Telefónica
40.5148, -3.6633 - MAD
Testimonio
Hablamos con una fuente que prefiere mantenerse en el anonimato
"Hace más de veinte años, la operadora se encontró con un problema, o una oportunidad, según se mire, ya que las centrales ubicadas en el centro de las ciudades, que hasta ese momento eran analógicas, fueron cambiando a digitales, y aquellos aparatos y máquinas que hasta ese momento ocupaban mucho espacio se fueron sustituyendo poco a poco por la tecnología digital, que ocupaba diez veces menos. Esta transformación tecnológica provocó que en muchos de sus edificios sobrara muchísimo espacio. ¿Por qué no cerrarlas? Porque el coste de cerrar una central era muy elevado, ya que paralelamente era necesario construir o poner en marcha nuevas instalaciones para que se pudiera mantener el servicio".
"Para algunos de estos edificios la única solución era demolerlos -como ha sucedido con Hermosilla 47 y Orense 40 y como sucederá con Antonio Pérez 24- porque resultaba imposible darles una segunda vida. A partir del año 2000 se empezó a desplegar el ADSL, la fibra óptica, Internet de alta velocidad... y en aquel momento se decidió estudiar la situación urbanística de los inmuebles: sobraba el 50% del espacio, es decir, se podían desprender del 50% de sus edificios".
La venta no siempre es sencilla:
1.- Son edificios complejos y con unas características técnicas muy especiales. Fueron construidos pensando en su finalidad dotacional por lo que cuentan con muros muy gruesos para soportar cargas por metro cuadrado como si fueran edificios industriales y suelen ser de techos muy altos.
Bastidores de selectores de grupo
Antigua central de Hermosilla
2.- Telefónica suele lanzar procesos de venta bajo la fórmula sale & leaseback, es decir, los vende pero se queda como inquilino cinco, siete años... por lo que no siempre es fácil dar con un comprador.
3.- Algunos edificios o parte de ellos pueden estar protegidos. Resulta muy curioso el caso de la puerta del edificio de Raimundo Fernández-Villaverde 41.
Puerta edificio Art Decó
C/ Raimundo Fernández-Villaverde 41
"Hace más de veinte años, la operadora se encontró con un problema, o una oportunidad, según se mire, ya que las centrales ubicadas en el centro de las ciudades, que hasta ese momento eran analógicas, fueron cambiando a digitales, y aquellos aparatos y máquinas que hasta ese momento ocupaban mucho espacio se fueron sustituyendo poco a poco por la tecnología digital, que ocupaba diez veces menos. Esta transformación tecnológica provocó que en muchos de sus edificios sobrara muchísimo espacio. ¿Por qué no cerrarlas? Porque el coste de cerrar una central era muy elevado, ya que paralelamente era necesario construir o poner en marcha nuevas instalaciones para que se pudiera mantener el servicio".
"Para algunos de estos edificios la única solución era demolerlos -como ha sucedido con Hermosilla 47 y Orense 40 y como sucederá con Antonio Pérez 24- porque resultaba imposible darles una segunda vida. A partir del año 2000 se empezó a desplegar el ADSL, la fibra óptica, Internet de alta velocidad... y en aquel momento se decidió estudiar la situación urbanística de los inmuebles: sobraba el 50% del espacio, es decir, se podían desprender del 50% de sus edificios".
La venta no siempre es sencilla:
1.- Son edificios complejos y con unas características técnicas muy especiales. Fueron construidos pensando en su finalidad dotacional por lo que cuentan con muros muy gruesos para soportar cargas por metro cuadrado como si fueran edificios industriales y suelen ser de techos muy altos.
2.- Telefónica suele lanzar procesos de venta bajo la fórmula sale & leaseback, es decir, los vende pero se queda como inquilino cinco, siete años... por lo que no siempre es fácil dar con un comprador.
3.- Algunos edificios o parte de ellos pueden estar protegidos. Resulta muy curioso el caso de la puerta del edificio de Raimundo Fernández-Villaverde 41.
Convenio
Convenio Urbanístico para la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbano de Madrid
¿Cómo fue posible que 48 edificios propiedad de Telefónica, calificados como uso infraestructural, terminaran siendo recalificados, en su mayoría, a residencial, lo que, sin duda, multiplicó su valor en el mercado?
La respuesta tiene nombre y apellidos: Convenio Urbanístico para la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbano de Madrid en las condiciones de ordenación y regulación de las parcelas calificadas como dotación de servicio infraestructural de telefonía.
COMISIÓN EUROPEA
50.8443, 4.3827 - BXL
COMISIÓN EUROPEA
50.8443, 4.3827 - BXLLa Comisión Europea acuerda que los países miembros tienen que dar cabida a la competencia en el sector de las telecomunicaciones.
Edificio Telefónica
40.4202, -3.7018 - MAD
Edificio Telefónica
40.4202, -3.7018 - MADTelefónica comienza a sustituir las antiguas centrales analógicas por centrales digitales, lo que supone una reducción sustancial de la superficie ocupada por los equipos en los edificios destinados a centrales telefónicas, con la consiguiente liberación de espacios dentro de los edificios existentes.
CONGRESO de los Diputados
40.4165, -3.6965 - ESP
CONGRESO de los Diputados
40.4165, -3.6965 - ESPEn abril, se aprueba la Ley General de Telecomunicaciones y el monopolio público en España es sustituido por la libre competencia.
Secretaría de Estado de Comunicaciones
40.4605, -3.6924 - MAD
Secretaría de Estado de Comunicaciones
40.4605, -3.6924 - MADLa Secretaría de Estado de Comunicaciones emite una resolución en la que reconoce que los bienes de Telefónica han "dejado de estar afectos al servicio público".
Ayuntamiento de madrid
40.4212, -3.6920 - MAD
Ayuntamiento de madrid
40.4212, -3.6920 - MADEl Ayuntamiento de Madrid (José María Álvarez del Manzano) y Telefónica (César Alierta) firman un convenio urbanístico que permite liberar el uso de medio centenar de edificios. De la noche a la mañana, se dispara el valor de algunos esos edificios.
Inicialmente, Telefónica tenía que abonar 6 millones al Ayuntamiento por las cesiones, pero con Alberto Ruiz-Gallardón en la alcaldía se recalculan las plusvalías hasta 53 millones.
Edificio Telefónica
40.4202, -3.7018 - MAD
Edificio Telefónica
40.4202, -3.7018 - MADTelefónica en un primer momento se niega a pagar pero finalmente da su brazo a torcer y acepta pagar.
El convenio afectaba a un total de 48 parcelas de Telefónica que sumaban una superficie de más de 250.000 metros cuadrados: 20 calificadas como infraestructuras (el 38%); 4 de equipamiento; 2 de zonas verde; 1 de servicios de la administración y 25 no estaban calificadas como dotación de ningún tipo (el 48%).
C/ Hermosilla, 47
Vendido en 2017
En pleno barrio de Salamanca, es (o era) incluso anterior a la propia Telefónica. Construida en 1916, fue de las pocas construcciones con pasado centenario que le quedaban al barrio de Salamanca. Aquel edificio dará paso a uno completamente nuevo.
En 2017, Grosvenor, la inmobiliaria de lujo de Hugh Grosvenor, VII duque de Westminster compró este edificio a Telefónica. El objetivo del duque era transformarlo en 43 viviendas de lujo con piscina, garaje y trasteros.
En mayo de 2022, el inmueble cambió de manos. Sus nuevos propietarios, el fondo norteamericano Pictect y Blasson Properties demolieron este histórico edificio y sobre su solar levantarán uno de los futuros grandes proyectos de viviendas de lujo de Madrid: las primeras residences en la capital de Mandarin Oriental. Las primeras unidades salieron a la venta en 18.000 euros el metro cuadrado, pero ya se han superado, incluso, los 25.000 euros.
C/ Orense, 40
Vendido en 2014
Orense 40 ha seguido los pasos de Hermosilla 47 y también ha sido demolido. Comprado por Torre Rioja en 2015, se transformará en medio centenar de pisos de lujo y 280 plazas de aparcamiento, en esta ocasión, en el distrito de Tetuán, otra de las zonas del centro de la ciudad en pleno auge inmobiliario.
Como avanzó El Confidencial, la compañía ha solicitado al Ayuntamiento de Madrid una "licencia urbanística de obras de nueva planta de edificio residencial de vivienda colectiva de 49 viviendas, garaje con 278 plazas de aparcamiento y zonas ajardinadas en planta baja".
Antes y después del derribo
¿Por qué se han tirado abajo ambos edificios? Como explican los expertos, este tipo de edificios, infraestructurales, suelen tener muchos inconvenientes a la hora de transformarse para adaptarse a nuevos usos, como viviendas, ya que, al tratarse de centrales telefónicas, cuentan con pocas ventanas, techos altos, muros fuertes y gruesos para sostener las cargas... De ahí que, en muchos casos, resulte más rentable demoler los edificios y construir de nuevo que rehabilitarlos y readecuarlos a los nuevos usos.
C/ Antonio Pérez, 24
Vendido en 2015
El fondo luxemburgués Shaftesbury compró esta antigua central en 2022. Situada junto a Velázquez y Joaquín Costa, en el exclusivo barrio de El Viso en Madrid, esta compañía va a construir un proyecto de 50 apartamentos de lujo.
Para su construcción, el edificio, como Hermosilla 47 u Orense 40, tendrá que ser demolido. Los precios de las viviendas, comercializadas por Knight Frank, oscilarán entre los 620.000 -la unidad más barata, un apartamento de 65 metros- hasta los tres millones de euros para el ático más caro, de 245 metros cuadrados.
El convenio afectaba a un total de 48 parcelas de Telefónica que sumaban una superficie de más de 250.000 metros cuadrados: 20 calificadas como infraestructuras (el 38%); 4 de equipamiento; 2 de zonas verde; 1 de servicios de la administración y 25 no estaban calificadas como dotación de ningún tipo (el 48%).
En pleno barrio de Salamanca, es (o era) incluso anterior a la propia Telefónica. Construida en 1916, fue de las pocas construcciones con pasado centenario que le quedaban al barrio de Salamanca. Aquel edificio dará paso a uno completamente nuevo.
En 2017, Grosvenor, la inmobiliaria de lujo de Hugh Grosvenor, VII duque de Westminster compró este edificio a Telefónica. El objetivo del duque era transformarlo en 43 viviendas de lujo con piscina, garaje y trasteros.
En mayo de 2022, el inmueble cambió de manos. Sus nuevos propietarios, el fondo norteamericano Pictect y Blasson Properties demolieron este histórico edificio y sobre su solar levantarán uno de los futuros grandes proyectos de viviendas de lujo de Madrid: las primeras residences en la capital de Mandarin Oriental. Las primeras unidades salieron a la venta en 18.000 euros el metro cuadrado, pero ya se han superado, incluso, los 25.000 euros.
Orense 40 ha seguido los pasos de Hermosilla 47 y también ha sido demolido. Comprado por Torre Rioja en 2015, se transformará en medio centenar de pisos de lujo y 280 plazas de aparcamiento, en esta ocasión, en el distrito de Tetuán, otra de las zonas del centro de la ciudad en pleno auge inmobiliario.
Como avanzó El Confidencial, la compañía ha solicitado al Ayuntamiento de Madrid una "licencia urbanística de obras de nueva planta de edificio residencial de vivienda colectiva de 49 viviendas, garaje con 278 plazas de aparcamiento y zonas ajardinadas en planta baja".
¿Por qué se han tirado abajo ambos edificios? Como explican los expertos, este tipo de edificios, infraestructurales, suelen tener muchos inconvenientes a la hora de transformarse para adaptarse a nuevos usos, como viviendas, ya que, al tratarse de centrales telefónicas, cuentan con pocas ventanas, techos altos, muros fuertes y gruesos para sostener las cargas... De ahí que, en muchos casos, resulte más rentable demoler los edificios y construir de nuevo que rehabilitarlos y readecuarlos a los nuevos usos.
El fondo luxemburgués Shaftesbury compró esta antigua central en 2022. Situada junto a Velázquez y Joaquín Costa, en el exclusivo barrio de El Viso en Madrid, esta compañía va a construir un proyecto de 50 apartamentos de lujo.
Para su construcción, el edificio, como Hermosilla 47 u Orense 40, tendrá que ser demolido. Los precios de las viviendas, comercializadas por Knight Frank, oscilarán entre los 620.000 -la unidad más barata, un apartamento de 65 metros- hasta los tres millones de euros para el ático más caro, de 245 metros cuadrados.
Fondos, family office, socimis, grupos hoteleros…. El perfil del comprador de estos edificios ha sido muy variado. Alcántara 25, Irún 15 y Fomento 2 fueron adquiridos por el fondo británico Princeton Investment. Irún 15 salió adelante y se transformó en más de un centenar de viviendas de alto, pero Fomento 2 y Alcántara 25 fueron vendidos con importantes plusvalías para Princeton.
C/ Fomento, 2
Vendido en 2015
Actualmente, Fomento 2 es propiedad del grupo francés Boissée Finances que tiene previsto convertirlo en un hotel de cuatro estrellas con 155 habitaciones, aunque aún no se ha avanzado en el proyecto, mientras que Alcántara 25 fue vendido en octubre de 2022 a la socimi ALL IRON RE I.
C/ Ríos Rosas, 26
Vendido en 2004
Ríos Rosas 26 ha pasado por varias manos: fondos, promotoras y multinacionales. A diferencia de otros edificios, no se ha transformado ni se va a transformar en viviendas de lujo y, fue el primero de los activos del convenio vendido por Telefónica. El fondo inmobiliario Peabody Fund -controlado por JP Morgan y O'Connor Capital Parteners- lo compró junto a la inmobiliaria Tiuna a principios de 2004 por 111,5 millones y lo vendió a la promotora Nozar en 2007 por 213 millones de euros, todo un pelotazo para el fondo de inversión.
Cuando Nozar quebró, las entidades acreedoras que financiaron a la promotora la adquisición del edificio buscaron un comprador para poder cobrar parte de la deuda. En julio de 2015, el holding británico WPP, llegó a un acuerdo con el brazo inmobiliario de M&G para que ésta adquiriera el edificio y él quedarse como inquilino. Una operación de 150 millones de euros -90 millones para la adquisición del edificio y otros 60 para la rehabilitación integral del inmueble-.
A la lista de edificios vendidos por Telefónica que formaban parte del convenio se suman Zurbarán 12, vendido a un family office, incluido en el mismo dosier de venta que Orense 40. Emilio Ferrari 11 o Santo Ángel 79, por ejemplo, también figuran como vendidos. Por su parte, respecto a la central de Los Yébenes 245, un inmueble más alejado de la zona prime de la ciudad, en la zona de Aluche, Telefónica estudió en 2019, antes de la pandemia, su venta. Lo mismo sucede con Juan de Urbieta 39, en Pacífico. Ambos tienen la calificación de residencial y, de venderse, se venderían bajo un contrato de alquiler con la operadora.
Fondos, family office, socimis, grupos hoteleros…. El perfil del comprador de estos edificios ha sido muy variado. Alcántara 25, Irún 15 y Fomento 2 fueron adquiridos por el fondo británico Princeton Investment. Irún 15 salió adelante y se transformó en más de un centenar de viviendas de alto, pero Fomento 2 y Alcántara 25 fueron vendidos con importantes plusvalías para Princeton.
Actualmente, Fomento 2 es propiedad del grupo francés Boissée Finances que tiene previsto convertirlo en un hotel de cuatro estrellas con 155 habitaciones, aunque aún no se ha avanzado en el proyecto, mientras que Alcántara 25 fue vendido en octubre de 2022 a la socimi ALL IRON RE I.
Ríos Rosas 26 ha pasado por varias manos: fondos, promotoras y multinacionales. A diferencia de otros edificios, no se ha transformado ni se va a transformar en viviendas de lujo y, fue el primero de los activos del convenio vendido por Telefónica. El fondo inmobiliario Peabody Fund -controlado por JP Morgan y O'Connor Capital Parteners- lo compró junto a la inmobiliaria Tiuna a principios de 2004 por 111,5 millones y lo vendió a la promotora Nozar en 2007 por 213 millones de euros, todo un pelotazo para el fondo de inversión.
Cuando Nozar quebró, las entidades acreedoras que financiaron a la promotora la adquisición del edificio buscaron un comprador para poder cobrar parte de la deuda. En julio de 2015, el holding británico WPP, llegó a un acuerdo con el brazo inmobiliario de M&G para que ésta adquiriera el edificio y él quedarse como inquilino. Una operación de 150 millones de euros -90 millones para la adquisición del edificio y otros 60 para la rehabilitación integral del inmueble-.
A la lista de edificios vendidos por Telefónica que formaban parte del convenio se suman Zurbarán 12, vendido a un family office, incluido en el mismo dosier de venta que Orense 40. Emilio Ferrari 11 o Santo Ángel 79, por ejemplo, también figuran como vendidos. Por su parte, respecto a la central de Los Yébenes 245, un inmueble más alejado de la zona prime de la ciudad, en la zona de Aluche, Telefónica estudió en 2019, antes de la pandemia, su venta. Lo mismo sucede con Juan de Urbieta 39, en Pacífico. Ambos tienen la calificación de residencial y, de venderse, se venderían bajo un contrato de alquiler con la operadora.
Una gran jugada inmobiliaria que no ha hecho más que empezar porque, de aquellos 48 edificios, Telefónica apenas ha vendido una decena. El resto están en el punto de mira del mercado.