Vendió un piso de 22 metros sin licencia y ahora debe devolver 180.000 euros por orden judicial

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La Audiencia Provincial de Madrid ha obligado a una vendedora a devolver 180.000 euros tras considerar que el piso de 22,64 metros cuadrados que transmitió no reunía las condiciones legales para ser habitado. El tribunal concluye que el inmueble, surgido de una segregación sin licencia, fue vendido como vivienda apta cuando en realidad incumplía la normativa urbanística y presentaba importantes deficiencias estructurales.

La operación se formalizó en marzo de 2018, según recoge la sentencia de 22 de diciembre de 2025. La vivienda procedía de la división de un piso mayor en dos unidades independientes, trámite que se realizó sin solicitar licencia urbanística y sin obtener licencia de primera ocupación, requisito que certifica que el inmueble cumple las condiciones técnicas e higiénico-sanitarias exigidas por la ley. Aunque el precio real ascendió a 180.000 euros, en la escritura pública figuraba una cuantía inferior. En primera instancia, el Juzgado de 1ª Instancia nº 98 de Madrid rechazó resolver el contrato.

No obstante, la Audiencia revocó esa decisión al apreciar que no se trataba de simples desperfectos. El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid establece que una vivienda con estancia diferenciada debe superar los 38 metros cuadrados útiles, permitiéndose únicamente 25 metros cuadrados cuando se trata de un espacio único multifuncional. En este caso, el inmueble contaba con dormitorio independiente y una superficie acreditada de 22,64 metros cuadrados, por debajo incluso del mínimo excepcional. Además, carecía de acceso directo a un elemento común del edificio, ya que para llegar a la escalera era necesario atravesar un rellano perteneciente a la otra vivienda resultante de la segregación.

A ello se sumaban problemas graves en la red de saneamiento, constatados por informes periciales: tuberías sin pendiente suficiente, atascos continuos, reflujos hacia la bañera y malos olores persistentes. La Audiencia aplicó la doctrina del “aliud pro alio”, que permite resolver la compraventa cuando lo entregado no sirve para la finalidad pactada. En consecuencia, declaró resuelto el contrato y condenó a la vendedora a reintegrar los 180.000 euros, más los intereses legales desde 2018, así como 10.082,27 euros por gastos de notaría, impuesto de transmisiones patrimoniales, registro, IBI y reparaciones. La sentencia no es firme y únicamente cabía recurso extraordinario de casación.