Sergio Gutiérrez, experto inmobiliario: "El mantenimiento ordinario lo paga el propietario, la fianza no es una hucha para dejar el piso como nuevo"

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La fianza en los contratos de alquiler puede generar conflictos entre propietarios e inquilinos, especialmente cuando llega el momento de devolverla tras la entrega de llaves. El uso indebido de ese importe puede tener consecuencias económicas importantes si no se ajusta a lo que establece la ley y la jurisprudencia. Sergio Gutiérrez, experto inmobiliario, ha recordado cuáles son los límites legales que afectan a quienes tienen uno de sus pisos en alquiler.

Gutiérrez alude a una reciente resolución de la Audiencia Provincial de Barcelona que refuerza esta interpretación. "Si no devuelves la fianza al inquilino te puede salir muy caro. La Audiencia Provincial de Barcelona lo ha vuelto a dejar clarísimo. El arrendador no puede retener la fianza ni reclamar daños, ni siquiera alegando que había mascotas, como era el caso, si no prueba tres cosas de forma contundente", explica.

Esas tres condiciones son determinantes en un eventual procedimiento judicial: "Uno, que los daños existen. Dos, que estaban en el momento exacto de la entrega de llaves. Y tres, que son imputables directamente al inquilino". Sin esa acreditación, la reclamación no prospera.

El experto subraya que las facturas de arreglos no bastan por sí solas. "Sin estas tres pruebas pierdes. Ya puedes tener fotos hechas el día después, presupuestos de reparaciones, facturas de pintura y limpieza general. Todo esto es mantenimiento ordinario y el mantenimiento ordinario lo paga el propietario. La fianza no es como una hucha para dejar el piso como nuevo cuando se nos va el inquilino. Si no puedes acreditar el incumplimiento no puedes tocar ese dinero", insiste.

Además, advierte sobre el coste añadido de retrasar la devolución: "Si pasa un mes desde la entrega de llaves y no devuelves la fianza sin causa justificada, empiezan a devengarse intereses legales. Es decir, en una sentencia en contra del propietario te tocaría devolver la fianza, pagar intereses y además asumir costas si el inquilino demanda y pierdes. En un procedimiento judicial la carga de la prueba es tuya". La falta de inventario o de acta de entrega puede resultar determinante. "Y si no tienes inventario documentado en el contrato, sin acta de entrega de llaves con los daños, vamos, si no tienes pruebas tienes que devolver la fianza", concluye.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula esta materia en su artículo 36. Establece la obligatoriedad de una mensualidad de renta como fianza en arrendamientos de vivienda y dos en usos distintos. El apartado cuarto señala que el saldo que deba restituirse al arrendatario devengará el interés legal si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin haberse efectuado la devolución.