Civislend o cómo la deuda inmobiliaria está atrayendo al inversor minorista en España

Hace tiempo que la inversión inmobiliaria dejó de ser un terreno exclusivo para los grandes patrimonios. Esta exclusividad se rompió a raíz del auge del crowdlending, un modelo de financiación colectiva donde inversores particulares aportan capital para participar conjuntamente en proyectos de gran escala.

El crowdlending, especialmente presente en los mercados anglosajones, también está teniendo su incidencia en el contexto español. Según el informe The Lending Property Telescope, elaborado por EY, en 2024 se concedieron 10.761 millones de euros en financiación al sector inmobiliario mayorista. Y, de esa cantidad, el 21% procedió de fuentes alternativas a otras tradicionales como las entidades bancarias o los grandes fondos.

Además, el I Observatorio de la financiación del sector promotor, de KPMG, revela que entre el 2% y el 4% del capital aportado en proyectos de promoción inmobiliaria en 2024 se ejecutó a través de esta vía, un indicador de cómo el crowdlending va asentándose en el mercado de nuestro país.

La democratización del capital inmobiliario

En este sentido, Civislend se perfila como una de las plataformas a la que los pequeños y medianos ahorradores pueden recurrir para invertir en el sector a través de financiación participativa en deuda inmobiliaria y obtener una rentabilidad asociada.

La plataforma, cuyo registro es gratuito, permite invertir con aportaciones desde los 250 euros, aspirando a "democratizar la inversión inmobiliaria" y hacerla accesible a todo el mundo. Trabaja como nexo entre promotores profesionales que buscan una financiación para sus proyectos inmobiliarios e inversores que buscan una alta rentabilidad a cambio de poner su capital para sacar adelante dichos proyectos.

Todos ellos cuentan con garantías en caso de impago: la garantía hipotecaria, la fianza corporativa y/o la pignoración de participaciones de la empresa matriz. El valor del préstamo de los proyectos (loan to value) está en torno al 50%, lo que supone que el préstamo que se le da al promotor tiene un valor de tasación del 50% de media. Por ejemplo, si Civislend presta dos millones de euros, el activo tiene que valer cuatro millones. De este modo, si el promotor no devolviese el préstamo en el tiempo establecido, se sacaría a subasta el activo con un valor del doble del dinero prestado.

Civislend está regulada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) desde 2017 como empresa de financiación participativa y desde 2023 como empresa de servicios de financiación participativa a nivel europeo.

Rentabilidad de entre el 10% y el 13% anual

El tiempo medio de duración de los proyectos que acoge la plataforma es de 15 meses. Sus rentabilidades oscilan entre el 10% y el 13% anual, si bien recuerdan que "las rentabilidades pasadas no son un indicativo fiable de rentabilidades futuras; existe riesgo parcial o total de perder el capital invertido".

En cualquier caso, la plataforma ha financiado más de 150 proyectos en España y Portugal desde 2017, con más de 270 millones de euros en fondos captados. En 2025, financió un capital total de más de 133 millones en 55 inmobiliarios. Su rentabilidad media total anual fue del 11,06% en un plazo medio de 15 meses.

Asimismo, ya ha reembolsado más de 70 millones de euros en más de 60 proyectos, con una media de ocho inversiones por cada persona que ha destinado su dinero a la plataforma.