Confirmado por la ley de propiedad horizontal en su artículo 10: la comunidad puede obligarte a reparar la fachada sin votación

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Las obras en un edificio suelen generar dudas entre propietarios: quién decide, cómo se paga y qué ocurre si alguien se opone. El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge en qué casos la comunidad puede obligarte a reparar la fachada sin votación y establece las bases legales que determinan cuándo una actuación debe realizarse sin necesidad de acuerdo previo.

La norma dispone que, cuando se trate de obras imprescindibles para garantizar la conservación, la seguridad, la habitabilidad o la accesibilidad del edificio, "tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios". Esto incluye, entre otras intervenciones, la reparación de fachadas, cubiertas e instalaciones comunes, así como la mejora del estado del inmueble cuando así lo imponga la Administración pública o lo soliciten los propios propietarios.

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También quedan comprendidas, sin acuerdo previo, las obras para ajustes razonables de accesibilidad —como rampas, ascensores u otros dispositivos— siempre que el coste anual repercutido, descontadas ayudas, no supere doce mensualidades de gastos comunes; si las ayudas públicas alcanzan el 75%, la obligatoriedad se mantiene. Además, se permite la ocupación de elementos comunes el tiempo indispensable para ejecutar estas actuaciones.

De acuerdo con el artículo 10.2, los gastos de estas obras son a cargo de la comunidad, y la Junta de propietarios se limita a fijar la derrama y los plazos de pago. Quien se oponga o retrase injustificadamente la ejecución de órdenes de la autoridad responderá individualmente de las sanciones administrativas. En el caso de obras más grandes o complejas —como dividir o unir pisos, construir nuevas plantas o modificar la estructura del edificio—, la ley exige contar con la autorización administrativa correspondiente y con el consentimiento de los propietarios afectados. Además, los vecinos serán los encargados de decidir, si es necesario, cómo se reparten los gastos o qué indemnizaciones corresponden por los posibles perjuicios que esas obras puedan causar.

Cuando las obras o mejoras no son obligatorias por ley, el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece qué tipo de mayoría se necesita para aprobarlas en la Junta de propietarios. En algunos casos basta con una mayoría simple, por ejemplo, para actuaciones relacionadas con la eficiencia energética dentro de ciertos límites de coste. Para decisiones más importantes, como incorporar o eliminar servicios comunes (portero, ascensor, sistemas de ahorro de agua o energía), se requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios. Y si se trata de modificar normas esenciales del edificio —como los estatutos o el título constitutivo—, entonces la aprobación debe hacerse por unanimidad.