La Ley de Arrendamientos Urbanos confirma: así debes avisar para no renovar el contrato de alquiler

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El alquiler de vivienda en España sigue sujeto a unas normas precisas que determinan cómo y cuándo puede darse por finalizado un contrato. Muchos inquilinos desconocen que, si no comunican su decisión de marcharse en los plazos fijados, el contrato puede renovarse automáticamente durante varios años más, manteniendo las mismas condiciones.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en vigor desde 1994 y modificada por la Ley por el derecho a la vivienda, establece que, una vez firmada la duración inicial, el arrendatario puede permanecer en la vivienda hasta cinco años si el propietario es persona física, o siete si es persona jurídica. Esta prórroga opera de manera automática salvo que el inquilino notifique su deseo de no continuar con al menos treinta días de antelación al vencimiento del contrato.

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Pasado ese primer periodo obligatorio, entra en juego lo que la ley denomina “prórroga tácita”, regulada en el artículo 10. En este caso, si ninguna de las partes comunica su intención de finalizar el arrendamiento, el contrato se renueva de forma anual hasta un máximo de tres años más. La norma fija que el arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino dispone de dos meses para hacerlo.

El aviso debe realizarse por escrito y a través de un medio que permita acreditar su recepción, como un correo certificado o un burofax, aunque la ley no obliga a usar un formato concreto. Si ninguno cumple esos plazos, el contrato se entiende prorrogado automáticamente por un nuevo año.

Prórrogas extraordinarias y excepciones

La más reciente Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, la conocida como Ley de Vivienda, ha introducido nuevos supuestos que amplían la duración de los arrendamientos. Los inquilinos que acrediten vulnerabilidad económica o social ante los servicios sociales pueden solicitar una prórroga extraordinaria de un año, siempre que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda. Durante ese tiempo, el contrato se mantiene en las mismas condiciones pactadas inicialmente.

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Además, si la vivienda se encuentra en una zona declarada de mercado residencial tensionado, el arrendatario tiene derecho a pedir una ampliación adicional de hasta tres años, por plazos anuales, también en los mismos términos. Esta prórroga es igualmente obligatoria para el propietario, salvo que se alcance un nuevo acuerdo o que la vivienda vaya a ser ocupada por él o por sus familiares directos, conforme prevé el artículo 9.3 de la LAU.

Con estas modificaciones, el marco legal actual busca equilibrar los derechos de ambas partes y aportar mayor estabilidad y seguridad jurídica en el mercado del alquiler, evitando conflictos derivados de la falta de comunicación o del desconocimiento de los plazos establecidos.