Confirmado por la Ley de Arrendamientos Urbanos: así se reparten los gastos de reparaciones entre propietario y arrendatario

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Firmar un contrato de alquiler es solo el primer paso de la relación entre propietario e inquilino. Después llega lo realmente importante: saber quién debe asumir los gastos de reparaciones y mantenimiento de la vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece cómo se reparten estas responsabilidades, aunque en la práctica a menudo surgen dudas y conflictos.

Según el artículo 21 de la LAU, el casero tiene la obligación de realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y no puede incrementar la renta por ello. Solo queda exento si el deterioro es culpa del inquilino o si la vivienda se destruye por una causa ajena al propietario.

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El arrendatario, por su parte, está obligado a soportar estas obras de conservación aunque resulten molestas o impliquen la pérdida de uso de parte de la vivienda. En caso de que las reparaciones duren más de 20 días, la ley prevé una reducción proporcional de la renta. Además, el inquilino debe comunicar cuanto antes al propietario cualquier desperfecto, permitiendo su verificación. Si la reparación es urgente, puede acometerla directamente y exigir después el reembolso.

Las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano, como cambiar una bombilla, arreglar una persiana o sustituir la cadena del inodoro, son responsabilidad del inquilino.

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En la práctica, esto significa que el inquilino debe asumir los gastos derivados del desgaste habitual o de los daños que cause él mismo o sus visitas, mientras que el propietario se encarga de las averías estructurales o de los electrodomésticos incluidos en el alquiler, salvo que se trate de un fallo menor (por ejemplo, un piloto o un filtro). En casos más complejos, como una inundación, la responsabilidad dependerá del origen: si el inquilino dejó un grifo abierto, deberá asumir el coste; si la avería procede de las tuberías del piso, será el propietario; y si afecta a la red general, corresponderá a la comunidad de vecinos.

En cuanto a las obras que desee acometer el propio arrendatario, la normativa es clara: el artículo 23 recoge que no puede realizar modificaciones en la vivienda sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Además, cualquier intervención que comprometa la seguridad o estabilidad del inmueble está totalmente prohibida. Si el inquilino lleva a cabo cambios sin autorización, no podrá recuperar la fianza y el arrendador puede exigir al finalizar el contrato la devolución de la vivienda a su estado original o, si lo prefiere, conservar las reformas efectuadas sin estar obligado a compensar económicamente. En los casos más graves, cuando la seguridad del edificio se ve afectada, el propietario tiene derecho a exigir la reposición inmediata.