De vender pisos de 25 metros y rentabilidades de más del 100% a vender su alma a Airbnb
Su nombre saltó a la palestra informativa cuando un diario de tirada nacional le dedicó un artículo en el que aseguraba que era capaz de conseguir rentabilidades del más de un 100% transformando locales en viviendas
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Su nombre saltó a la palestra informativa cuando un diario de tirada nacional le dedicó un artículo en el que aseguraba que era capaz de conseguir rentabilidades de más de un 100% transformando locales en viviendas para su venta. Incluso del 200%. Aquel artículo, reconoce, le cambió la vida. Pasó de invertir 300.000 euros al año transformando locales en desuso en Madrid en pequeñas viviendas, a invertir 8,5 millones de euros.
Siete años después, no ha sido un artículo de prensa, sino la normativa municipal, la que ha dado un nuevo giro a su carrera profesional, empujándole a promover viviendas turísticas, primero, y pequeños hostels, después. Un negocio, asegura, mucho más rentable, pero para el que ha tenido que vender su vida a Airbnb.
Jon Goitia de la Torre es arquitecto y lleva más de 20 años trabajando en el mundo residencial. Y, aunque empezó haciendo reformas para terceros, un negocio "muy poco rentable", su buen ojo le llevó a entrar de lleno en los cambios de uso de locales comerciales abandonados a pequeñas viviendas que vendía a jóvenes o parejas sin ahorros suficientes para comprar otro tipo de vivienda. Él es, probablemente, quien mayor número de locales ha transformado en Madrid. Más de un centenar que han dado lugar a 400 viviendas.
Conseguía rentabilidades del más de un 100%, incluso del 200%, transformando locales en viviendas para su venta
"Abrí mi empresa en 2003 y hasta 2018 no me comí un colín. Ganaba un sueldo normalito en los años buenos y en los malos, perdía dinero. Por aquel entonces no hacía cambios de uso, sino reformas para terceros y lo que ahora los modernos llaman flips (en la jerga del sector, flipping inmobiliario). Es decir, compraba pisos, los reformaba y los vendía. Con mi chaqueta de arquitecto iba a ver pisos, veía las posibilidades que tenían, los compraba y al día siguiente me quitaba la chaqueta de arquitecto, me ponía ropa vieja e iba de peón de mi propio albañil. Ésa era mi empresa, Constantin alicataba y yo le hacía la masa", rememora para El Confidencial.
En 2018, llegaron los cambios de uso, un negocio por aquel entonces muy incipiente en la ciudad. Invertía dinero propio y de unos clientes sevillanos. "Llegó un momento en el que en los flips no había margen. Convencí a mis clientes para que invirtieran conmigo, y así lo hicieron. Eran mis únicos clientes. Ellos me querían ayudar y hablaban con sus conocidos para que les ayudara a invertir su dinero, pero estos les decían que era imposible que les hiciera ganar tanto dinero, que tenía que ser una estafa. No conseguimos convencer a nadie, pero a ellos les hice millonarios. Ellos mismos me lo dicen".
Hablamos de rentabilidades del 100%, de hasta el 200% en algunos casos. Y eso fue, precisamente, lo que contó El Mundo, en el suplemento de Su Vivienda. "Fui a su redacción con una bolsa llena de escrituras. Le dije al periodista, elige la que quieras. De las cinco operaciones de cambio de uso que había hecho, dos para mí y tres para mis clientes de Sevilla, sacaron una con una rentabilidad del 200%. Un local que compré por 29.500 euros y que vendí, once meses después, por 145.000 tras una obra de 25.000 euros. El mismo día que se publicó la noticia, me llamaron 70 personas para invertir conmigo".
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Aquel artículo supuso un antes y un después en su vida. "Pasé de invertir unos 300.000 euros al año, en una obra para mí y otra para mis clientes de Sevilla, hasta alcanzar los 8,5 millones anuales. Fue una locura. Comprábamos un local a la semana. Pura adrenalina, El financiero me decía, Jon, hemos levantado 4 millones de euros, acelera a muerte. Recuerdo que en una semana llegamos a comprar tres locales. La pena es que en 2020 vino la pandemia y se cortó el rollo, y después, todo el mundo hacía cambios de uso y cuando se mete demasiada gente en un negocio, adiós a los márgenes. De hecho, en estos últimos años he estado comprando uno o dos locales al año, sin dar servicio a inversores, porque ellos buscan chollos como los que les encontraba hace años, y si los encuentro, me los quedaba yo, lógicamente".
Sin embargo, no fue esto lo que le empujó a dar un giro a su negocio y a enfocarse en las viviendas turísticas, sino una sucesión de cambios normativos en la ciudad de Madrid. En primer lugar, en noviembre de 2023, se produjo la aprobación definitiva de la Modificación de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de 1997 del término municipal de Madrid, que introdujo un cambio muy sustancial: la superficie mínima de las viviendas pasó de 25 a 40 metros cuadrados útiles. Adiós a los minipisos.
"Fíjate si creo que es digno un piso de 25 m2, que yo también vivo en uno de ellos"
Durante años, Jon Goitia ha soportado las críticas de quienes le acusan de hacer y vender pisos de 25 metros cuadrados, que él, en cambio, defiende a capa y espada ya que asegura que han facilitado el primer acceso a una vivienda "a gente joven que vive con sus padres o que vive en pisos compartidos y quiere dar un paso para independizarse. Fíjate si creo que son dignos, que yo también vivo en uno de estos pisos, de apenas 30 metros. He hecho más de 100 proyectos de cambios de uso con una media de 3,5 o 3,7 viviendas por proyecto desde 2018, lo que da unas 400 viviendas. He ayudado a generar oferta que es lo que hace falta en el mercado", asegura.
De arquitecto a hostelero
Aquel cambio normativo le obligó a dar un giro a su carrera profesional y a meterse de lleno en el mundo del alquiler turístico, a "vender su alma a Airbnb", como él mismo reconoce. "Las viviendas en bajos de 40 metros útiles ya no son atractivas para nadie. Para quien esa vivienda podría ser su primer acceso, no está dispuesto a pagar 190.000 o 200.000 euros, ya que por esa cantidad prefiere comprarse un tercero, no un bajo".
Y pone un ejemplo. "Por el local te van a cobrar 130.000 euros, porque no te lo regalan; más la obra, otros 65.000, porque las viviendas que yo entrego están a estrenar y completamente amuebladas, es decir, los costes se te van a 200.000 euros. Tienes que pedir, por lo menos, 240.000 para ganar algo de dinero. Invendible, porque por 240.000 euros te compras 60 metros en una planta alta".
Antes del cambio normativo, es decir, cuando la ley permitía transformar locales en viviendas de 25 metros cuadrados, las vendía en torno a 145.000 euros. Ahora, reconoce que "los cambios de uso ya no son rentables".
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Lejos de quedarse con los brazos cruzados, Jon Goitia de la Torre, ¿qué hizo? "Adaptarme. Ya no soy arquitecto, ahora soy hostelero. Ya no compro locales para transformarlos en viviendas para su venta, sino en viviendas turísticas. Ahora mismo tengo once en propiedad y otras tres, que eran mías, las vendí y se las estoy gestionando a quienes me las compraron".
En total, ha proyectado medio centenar de viviendas turísticas en la ciudad de Madrid. Si tenemos en cuenta el listado del Ayuntamiento de Madrid, en la ciudad hay 1.008 viviendas de uso turístico (VUT) con licencia —dato de abril de 2024—, esas 49 viviendas proyectadas por Goitia suponen el 5% del negocio de viviendas turísticas legales en la capital. "Lo cual", asegura, "está bastante bien para ser un pardillo".
De las once viviendas de su propiedad, "tengo cuatro a la venta que, seguramente, venderé. Y ahora, previsiblemente, lo último que haré será terminar estos cuatro apartamentos turísticos".
Con estos cuatro apartamentos se refiere a su último proyecto: un antiguo bar en el barrio de San Lorenzo, en el distrito de Hortaleza, que llevaba cinco años cerrado, más un almacén y un trastero. En total, 104 metros cuadrados en una sola propiedad que están siendo transformados en cuatro apartamentos turísticos.
¿Por qué no ha hecho viviendas para su venta? Él mismo lo explica. "Con el mínimo de superficie actual y siguiendo la normativa de los 40 metros útiles, habría podido hacer dos viviendas, pero solo el local me costó 180.000 euros, un robo. Que se nos quite a todos la idea de que los únicos que ganamos dinero somos los que invertimos, porque antes nos han robado también a nosotros, esto es una cadena de robos".
Y, aun así, reconoce que le salen las cuentas. "Es un robo, pero sé que voy a poder hacer cuatro apartamentos turísticos con los que preveo unos ingresos de 10.000 euros mensuales, unos 2.500 euros al mes por apartamento, lo cual, está muy bien. Incluso con meses malos, pon unos 100.000 anuales de ingresos. Habiendo invertido 320.000 euros, no está mal. Y dirás, ¿y de qué te quejas Jon? Ésa es la salida que me han dejado, porque si no hubieran cambiado la normativa, ni me habría planteado hacer apartamentos turísticos, pero, claro, es mucho más rentable que transformar locales en viviendas en venta, pero dan muchísimo trabajo".
"Hacer apartamentos turísticos es mucho más rentable que transformar locales en viviendas en venta, pero dan muchísimo trabajo"
"Obviamente", asegura, "estoy contento porque da dinero, pero he entregado mi vida a Airbnb. Literalmente, no tengo vida, porque en la Comunidad de Madrid es obligatorio tener un teléfono disponible las 24 horas. ¿Y quién lleva el móvil? Yo. O sea, que quede bien claro que yo gano dinero, pero curro como el que más. ¿A quién le llaman a las 03:00 de la mañana porque un huésped ha salido a fumar un cigarro y se ha dejado las llaves dentro? Sí, reconozco que esto da mucho más dinero, pero a cambio de vender tu vida al demonio".
Y por si esto fuera poco, desde abril de 2024, el Ayuntamiento de Madrid ha suspendido la concesión de licencias para viviendas de uso turístico dispersas, así como las licencias para transformar en viviendas locales situados en los ejes comerciales del distrito Centro, hasta la aprobación de la Modificación del Plan General en el primer trimestre de 2025. A todo esto se suma, además, la ley estatal que establece que a partir del 3 de abril de 2025, las comunidades no solo podrán limitar, condicionar o prohibir tal actividad, sino que los propietarios no podrán realizar esa actividad sin el previo y expreso acuerdo de la mayoría de la comunidad de propietarios.
Un cambio con el que también ha desistido de invertir en viviendas turísticas. ¿Qué hará a partir de ahora?, ¿vivir de las rentas? "No, quiero optimizar mi patrimonio. Ahora solo estoy en Airbnb, tengo que hacer mi propia web, tengo que subir los anuncios a Booking, voy a hacer campañas en redes sociales.... Y, aunque tengo todo metido en turístico, he vendido tres viviendas y estoy intentando vender otras cuatro, porque tener todo, todo, todo, todo metido en ingresos turísticos es mucho riesgo".
Pequeños hostales, un nuevo nicho de negocio
La suspensión/prohibición de todas las licencias para viviendas turísticas sueltas, es decir, que no pertenezcan a un edificio destinado al completo al uso turístico, también le ha llevado a pensar en nuevas oportunidades de negocio.
"Tengo un solar donde estoy a punto de sacar una licencia para un hostel. Si veo que ahora todo favorece a los amiguitos de quienes gobiernan, a quienes tienen 10 millones en el bolsillo para hacer edificios completos de apartamentos turísticos al lado de la Puerta del Sol, pues yo también. Es una vergüenza, solo que lo que yo me puedo permitir pagar es un solar de 54 metros cuadrados en la zona de Ascao".
Aquel solar, muy estrecho, y entre medianeras, lo compró con la idea de levantar la que habría sido la vivienda unifamiliar más alta de Madrid, 300 metros distribuidos en seis plantas. Su casa.
"Iba a construirme mi propia casa, pero en tres años, el Ayuntamiento no me ha contestado ni al primer requerimiento. Cuando salió lo de los 40 metros y mis posibilidades de negocio futuro saltaron por los aires, pensé que si solo me iba a quedar lo que ya tenía, enterrar en el proyecto de mi casa algo más de 500.000 euros de obra para un capricho no tenía sentido. Y me dije, ¿qué hago? Un hostel. Y estoy a punto de conseguir la licencia y construir un alojamiento con 10 habitaciones en un solar de solo 54 metros cuadrados. Una superficie muy comprimida, pero un proyecto muy chulo".
"Estoy a punto de conseguir licencia para un hostel con diez habitaciones en Ascao"
Sobre la posibilidad de volver a hacer cambios de usos en el futuro, es una posibilidad que no contempla, ni siquiera si se produce un cambio normativo. "Ya me han dado a probar el uso turístico y no vuelvo, lo que no quita que me siga quejando. De hecho, el último local que he comprado podría haber sido, perfectamente, viviendas para la venta o alquiler tradicional. Si no me hubiesen obligado, yo no habría probado las viviendas turísticas, pero, claro, una vez que lo he probado, no vuelvo al uso residencial porque esto me da más dinero, gano más del doble. Como comentaba, en estos cuatro apartamentos preveo unos ingresos mensuales de 2.500 euros por apartamento, mientras que esto, en un alquiler convencional, serían unos 900 euros, sin contar con los problemas de inquiokupación que tenemos, los límites a las rentas...".
A las puertas de un cambio de ciclo
Jon Goitia de la Torre es un asiduo a algunos programas de televisión y sus intervenciones no están exentas de polémica. Sin embargo, conoce, como pocos, el mercado residencial de primera mano y su olfato le dice lo que muchos aún niegan, que estamos a las puertas de un cambio de ciclo.
"Estamos en el pico del ciclo, clarísimo. Por eso estoy vendiendo. La gente, en cambio, está haciendo lo contrario. Y no solo no están vendiendo, sino que están comprando y endeudándose. Yo, en cambio, no compro a deuda. Hipotequé tres viviendas ya terminadas y pagadas para poder comprar el último local y para poder acceder a una hipoteca mejor. El del banco me decía, Jon, el departamento de riesgos te ha aprobado un millón de euros de deuda. Pídeme el millón. Y le pedí 370.000 euros. En cambio, ahora la gente está endeudándose hasta las orejas y no es buen momento porque, claramente, es final de ciclo. Esa gente, en cuanto bajen un poco los precios, en cuanto baje un poco la actividad económica, se van a ir todos al garete y se van a arruinar".
Sobre los elevados precios de la vivienda, asegura que en obra nueva, quien compra a día de hoy, está perdiendo la mitad de su dinero. "Es igual que cuando compras un coche. Cuando sale del concesionario pierdes un dineral. Yo, por ejemplo, jamás en mi vida he comprado una vivienda nueva y me moriré sin comprar obra nueva, porque cuando le compras algo a un promotor, sabes que el 20% o el 30% del dinero que estás pagando es su beneficio y a mí me resulta duro pensar que el 30% del dinero que pago va a la basura. Y, en el inmobiliario, te cuesta lo mismo buscar una vivienda de obra nueva que de segunda mano".
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De hecho, Goitia de la Torre vive en una de las viviendas de su propiedad, de apenas 30 metros cuadrados. Compra ropa en outlets y asegura que solo se ha dado un capricho: un coche deportivo.
"Mucha gente me decía que por qué no alquilaba mi casa en Airbnb y con los 3.000 euros que me diera al mes no me iba a un pedazo de ático dúplex con dos plazas de garaje, con piscina por esos mismos 3.000 euros. No soy un despilfarrador, sino que suelo decir que todo lo que me quiero comprar me lo puedo pagar y todo lo que no me puedo comprar, no me lo quiero comprar".
Y reflexiona, "todo el que ha sido pobre y pasa a ser rico, y vuelve de nuevo a ser pobre, es porque ha perseguido un dinero que no necesitaba arriesgando el que sí necesitaba. Bueno, pues ahí a mí no me van a pillar. Yo, el único capricho que me he dado ha sido comprarme un deportivo, porque me gustan mucho los coches y ya está. Sigo viviendo en una casa de 32 metros, me compro toda la ropa en el outlet porque me encanta, de la misma manera que de joven iba al Rastro a encontrar chollos".
Y quién sabe si, finalmente, se dará otro capricho con el que lleva soñando desde que hizo la carrera: una casa entre medianeras.
Su nombre saltó a la palestra informativa cuando un diario de tirada nacional le dedicó un artículo en el que aseguraba que era capaz de conseguir rentabilidades de más de un 100% transformando locales en viviendas para su venta. Incluso del 200%. Aquel artículo, reconoce, le cambió la vida. Pasó de invertir 300.000 euros al año transformando locales en desuso en Madrid en pequeñas viviendas, a invertir 8,5 millones de euros.