Los gráficos que explican por qué los precios de la vivienda no van a caer, por ahora

La vivienda, lejos de mostrar síntomas de agotamiento, registra datos muy sólidos. Aumentan los precios, las compraventas y la concesión de hipotecas. La fiesta está aún lejos de tocar a su fin. La fortaleza que muestra el mercado laboral, la escasez de oferta en las principales ciudades, en la costa y en las islas, la subida de los precios de los alquileres, unido a las recientes y consecutivas rebajas de los tipos de interés, que reducen los costes de financiación hipotecaria, han animado a un mercado que cumple ya una década al alza.

Si en 2019 el mercado comenzaba a dar síntomas de agotamiento, tras la pandemia y, especialmente, dos años después de la crisis sanitaria, el mercado registra cifras muy sólidas que muestran una gran fortaleza en sus principales indicadores: compraventas, precios e hipotecas. Y en 2025, nada hace indicar que la música pueda dejar de sonar. Se prevén más ventas de casas, más hipotecas y más incrementos de precios.

En 2025, se esperan incrementos en los precios, en la venta de viviendas y en las hipotecas

Para 2025, por ejemplo, desde Solvia, prevén un aumento de los precios entre el 4% y el 5%, un crecimiento de entre el 2% y el 3% en las transacciones y un subidón de más del 10% en los alquileres. En Bankinter, por su parte, esperan que 2024 cierre con incrementos de hasta el 8% (frente al 6% de su previsión anterior) y del 5% en 2025 (frente al 4% anterior).

Las rebajas de los tipos de interés que se han producido desde el verano, han servido de revulsivo al mercado residencial que se apoya también en un mercado laboral sólido, una economía que sigue registrando importantes tasas de crecimiento, escasez de oferta y una fuerte subida de precios de los alquileres, lo que sigue animando a los inversores.

La venta de casas, en niveles del 'boom'

Por lo pronto, los grandes indicadores del mercado residencial, venta de casas, hipotecas y precios, siguen mostrando una gran fortaleza. La venta de casas, por ejemplo, se encuentra en máximos desde la burbuja.

El pasado mes de octubre, se inscribieron en los Registros de la Propiedad 69.418 operaciones, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), una cifra que ha supuesto un incremento del 51,3% respecto a las cifras de octubre del año pasado, el mayor incremento desde agosto de 2021. Pero es que, además, se trata de la mayor cifra de transacciones desde mayo de 2007, cuando se superaron las 75.000 operaciones. Por segundo mes consecutivo, en octubre se superaron las 60.000 transacciones, marcando un nuevo récord mensual: el mejor octubre de la historia.

“Durante el ejercicio de 2024, la actividad de compraventas ha resistido muy bien a unos tipos de interés altos y a un euríbor por encima del 3,7%, con una media de 50.000 operaciones mensuales. Sin embargo, sobrepasar la barrera de las 69.400 significa marcar un nuevo récord, siendo el cuarto mejor mes de la historia de registros del INE, solo superado por el primer trimestre de 2007", destaca María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

"¿Es coincidencia que el euríbor registre su mayor caída interanual en 15 años y el INE su mayor cifra de compraventas en 17 años?", se preguntaba recientemente Simon Colombelli, director de hipotecas de iAhorro. “No es coincidencia porque en el mercado hipotecario todo está relacionado. Si el euríbor y los tipos de interés bajan, las compraventas de vivienda y las firmas de hipotecas suben. Los ciudadanos se animan a financiarse cuando el contexto económico es favorable, algo que seguramente mejore en 2025 y veamos cómo se van batiendo algunos récords de los últimos años”, destaca este experto.

Por lo pronto, en el cómputo global, hasta el mes de octubre se han firmado 537.283 compraventas, lo que supone que 2024, ya ha mejorado el volumen del año 2023 y se sitúa a solo un 2,65% de las compraventas (hasta octubre) del 2022. Hay que recordar que aquel año, la venta de viviendas llegó a las 650.000 unidades, lo nunca visto en 15 años. Es decir, 2024 podría volver a ser un año récord.

"Estas cifras indican que se inicia una época dorada para la compraventa de vivienda”, asegura la portavoz de Fotocasa.

La confianza del comprador y su confianza en la situación económica y laboral, sumado al aumento en la tasa de ahorro de los hogares y a las condiciones hipotecarias con un euríbor a la baja, auguran un 2025 con buenas cifras de transacciones.

Cae el euríbor, se conceden más hipotecas

Todo esto ha impactado directamente en el mercado hipotecario. En octubre, al igual que las compraventas, se han registrado fuertes aumentos a nivel intermensual (24,8%) e interanual (60,98%). En concreto, según el INE, en octubre se firmaron 51.535 hipotecas, es la primera vez que superan las 50.000 concesiones mensuales desde 2010. "Son tasas muy positivas que marcan el inicio de un cambio de ciclo hipotecario impulsado por la desescalada de los tipos de interés, los descuentos que el propio mercado adelanta y la caída del euríbor", señalan desde Fotocasa.

Para José María Básañez, presidente del Grupo Tecnitasa, el descenso de los tipos de interés durante 2024 -que se espera que se mantenga durante 2025-, ha permitido "un abaratamiento del coste de la financiación hipotecaria que se traslada a una mayor facilidad para el comprador de vivienda, tanto de nueva construcción como de segunda mano. Por todo esto, pensamos que el volumen de hipotecas tendrá un probable incremento durante 2025 de al menos el 5%, en línea con la tendencia que se ha manifestado en los últimos meses de 2024, y también en función de cómo evolucionen factores como la situación económica, la situación política, y la normativa que afecte a la seguridad jurídica de los inversores".

Junto al descenso del euríbor, ha aumentado la capacidad de ahorro de los hogares, lo que también habría tenido un impacto sobre el mercado hipotecario. Haynque recordar que para poder acceder a una hipoteca, la banca exige, al menos un 20% del precio de compraventa de la vivienda más un 10% para hacer frente a los gastos -impuestos incluidos-. De tal manera que con mayores ahorros, aumentan las posibilidades de poder acceder a una hipoteca.

Y la tasa de ahorro de los hogares se situó en el segundo trimestre de 2024 en el 21,2% de su renta disponible bruta, frente al 19,6% del mismo trimestre del año anterior, según el INE. En concreto, los hogares registraron una capacidad de financiación de 41.212 millones de euros (frente a los 34.265 millones de capacidad de financiación estimados para el mismo trimestre de 2023).

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Si el euríbor mantiene su tendencia a la baja, como así prevén los expertos, y se mantiene o aumenta el ahorro de los hogares, los expertos auguran una incremento en la concesión de hipotecas.

Desde Agencia Negociadora, por ejemplo, prevén "incrementos de doble dígito, al menos, a lo largo de todo el primer semestre de 2025 en la firma de hipotecas, teniendo en cuenta que el comparativo sobre el mismo periodo de 2024 resultará favorable, ya que la concesión mostró un comportamiento apático".

Sin bajadas de precios a la vista, al menos hasta 2027

Respecto a los precios de la vivienda, y a pesar de que en algunos mercados ya se han alcanzado los máximos de la burbuja, no solo durante 2024 las subidas han ganado en intensidad, sino que seguirán subiendo durante 2025. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el Índice de Precios de Vivienda (IPV) aumentó 0,3 puntos en el tercer trimestre de 2024 y se situó en el 8,1%.

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Los precios acumulan una apreciación próxima al 56% desde los mínimos de 2014. Un fuerte incremento que ha hecho que surjan los temores en torno a una nueva burbuja inmobiliaria, algo que los expertos del sector, descartan de manera unánime.

En opinión de Basáñez, por ejemplo, "los precios de la vivienda seguirán subiendo en 2025, aunque se espera que en menor medida que en el año anterior. Mientras que en 2024 se ha registrado un incremento de precios medios cercano al 10%, se espera que, en el próximo año, el precio de compra de vivienda nueva aumente de media un 7%, debido al mantenimiento de una fuerte demanda no satisfecha en su totalidad como consecuencia de una insuficiente oferta. La vivienda de segunda mano también seguirá incrementando su precio, aunque tampoco en la misma cuantía que en el 2024, ya que se espera que lo haga a un ritmo de entre el 3 y el 5% de media"

Desde Bankinter, por su parte, llevan meses insistiendo en que el mercado de vivienda presenta sólidos fundamentales. "Los ratios de accesibilidad son mejores que la media histórica, apoyados en fuertes incrementos de la renta disponible de los hogares, superiores incluso al 10% en los últimos años, mientras que las tasas de esfuerzo se encuentran en niveles razonables y tendiendo a moderarse, pudiendo cerrar este año por debajo de la media histórica (35%)".

Según el banco naranja, 2024 se despedirá con una revalorización superior al 8%, mientras que de cara a 2025, prevé que las nuevas rebajas de tipos por parte del BCE, actúen como revulsivo para los precios de vivienda.

"De esta forma, estimamos subidas de precios de vivienda a ritmo superior a la inflación. Por ello, incrementamos también nuestras estimaciones para 2025 hasta el 5% frente a nuestra previsión anterior del 4%. Posteriormente, las subidas deberían moderarse progresivamente, situándose por encima del 3% en 2026 y tendido a converger con la inflación en niveles próximos al 2% en 2027". Es decir, al menos durante los tres próximos años no se prevén descensos en el precio de la vivienda.

Las zonas donde se prevén mayores subidas de precios son grandes ciudades, costa mediterránea, Canarias y Baleares, por concentración de la población y demanda extranjera. Según las proyecciones de población del INE, esta podría crecer en términos relativos más del 13% entre 2022 y 2037 en Baleares, Murcia, Canarias, Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana.

Uno de los catalizadores de los precios seguirá siendo la falta de producto en el mercado. "El mercado inmobiliario mantendrá su dinamismo en 2025, aunque la escasez de oferta en el sector seguirá siendo el factor clave que influirá en su desarrollo, tanto en compraventa como en alquiler", destacan desde Solvia. "La limitada disponibilidad de viviendas y la lenta construcción de nuevas propiedades dificultarán la absorción de la creciente demanda, lo que seguirá ejerciendo presión sobre los precios y complicando el acceso a la vivienda tanto para compradores como para inquilinos", recoge el III Solvia Market View 2024, entre cuyas previsiones figuran un aumento de entre el 5% y el 7% en el precio de la vivienda a finales de 2024 y entre un 4%-5% en 2025.

Al menos durante los tres próximos años no se prevén descensos en el precio de la vivienda

También Santiago Martínez Morando, jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja considera que uno de los mayores riesgos para la reactivación del sector inmobiliario y del hipotecario es la escasez de oferta, "que incrementa los precios y dificulta el acceso a la compra de vivienda de una importante proporción de la población española, sobre todo en los mercados más tensionados, como los de Madrid y buena parte de la costa mediterránea".

La caída del euríbor anima el mercado

El fuerte descenso experimentado por el euríbor desde el pasado verano, a raíz de las primeras rebajas de tipos del BCE, ha abaratado la financiación hipoteca, animando la concesión de hipotecas y animando las compraventas.

Durante el mes de noviembre, el indicador volvió a caer con fuerza hasta situarse en el 2,501%, un dato que supone una caída de 1,521 puntos porcentuales respecto al mismo mes del año pasado (4,022%), el mayor descenso desde diciembre de 2009, es decir, en 15 años. Actualmente, el euríbor, a pesar de haber subido ligeramente, mantiene su media mensual de diciembre por debajo del 2,5%.

Los expertos prevén que el indicador mantenga su tendencia a la baja para cerrar el año en torno al 2,3%. De cara a 2025, desde iAhorro, por ejemplo, consideran la evolución del euríbor "dependerá, en buena medida, de las decisiones que tome el Banco Central Europeo (BCE) respecto a los tipos de interés oficiales. Si sigue con las bajadas tanto en diciembre como durante el primer trimestre del próximo año, es posible que el euríbor se sitúe incluso por debajo del 2% antes de mediados de año, es decir, antes de junio de 2025”, según su director de hipotecas Simone Colombelli.

En su última reunión, el 12 de diciembre, el BCE decidió bajar los tipos en 0,25 puntos porcentuales hasta situar el tipo de interés general en el 3,15%, y el tipo para la facilidad de depósito en el 3%.

La tendencia a la baja del euríbor también se ha dejado sentir en la oferta hipotecaria, con tipos de interés más atractivos que han favorecido la contratación de hipotecas. De hecho, los tipos de interés de los préstamos hipotecarios han disminuido considerablemente en el último año, lo que también favorecerá la contratación hipotecaria a futuro.

Desde Agencia Negociadora auguran que "el tipo fijo seguirá siendo el preferido en las ofertas de las entidades, como demuestra el hecho de que dos de cada tres hipotecas se suscriben nuevamente en esta modalidad. En este sentido, veremos ofertas por debajo del 2% a tipo fijo en el primer trimestre de 2025", según Luis Javaloyes, CEO de la compañía.

Financiación más barata

En los últimos meses, los bancos han abaratado sus ofertas hipotecarias y seguirán haciéndolo en 2025, según los expertos, siempre que el BCE continúe con la bajada de tipos y, por tanto, el euríbor también mantenga su caída. Si todo esto ocurre, en líneas generales, las entidades financieras mejorarán a mediados de enero sus ofertas actuales, por lo que el año que viene será un año perfecto para hipotecarse.

De cara a 2025, Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, prevé una evolución aún más favorable, con tipos de interés fijos por debajo del 2% TIN y mixtos que podrían descender al 1,25% TIN. “Hay mucha liquidez, mucha competencia y la hipoteca es el producto que más fideliza al cliente con el banco, pero si no hay vivienda, los precios seguirán creciendo”, sentencia el experto, en cuya opinión, la vivienda se encarecerá en torno a un 10% debido a la escasez de oferta, por encima de las previsiones de otros expertos.

En opinión de Colombelli, "la parte negativa la seguimos y seguiremos viendo, previsiblemente, en los precios de las viviendas: a más transacciones, más suben los precios. Es decir, cuanto más sube la demanda de comprar viviendas porque la financiación se abarata, más suben los precios de las viviendas porque mayor será el interés por ellas. Es la pescadilla que se muerde la cola", asegura.

"El mercado inmobiliario residencial de España ha estado marcado por un importante incremento de actividad, derivada de la fuerte demanda existente. Esta, a su vez, ha sido provocada por un fuerte nivel de inmigración y el aumento de compradores extranjeros que adquieren vivienda como residencia vacacional, así como el abaratamiento de la financiación hipotecaria, gracias a las sucesivas rebajas de los tipos de interés para el control del nivel de inflación, lo que ha incentivado la compra", coincide en señalar José María Basáñez.

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Carlos Rodríguez Lucía Arechavala

Tras cerrar 2024, el sector inmobiliario habrá alcanzado un ciclo de diez años de expansión, de tal manera que la clave está en conocer cuánto se prolongará esta tendencia alcista, algo que, según Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de Solvia, "dependerá fundamentalmente del stock de vivienda y de la evolución de la economía, además de los frutos de la colaboración entre todos los actores del sector público y privado para construir un mercado más accesible”.

Tal y como ha explicado en más de una ocasión Juan Fernández Aceytuno, el que fuera director general de Sociedad de Tasación, los ciclos inmobiliarios en España son de 16 años, ocho años de caídas de precio y actividad, seguidos de ocho años alcistas. Según esta teoría, dado que en 2014 el mercado tocó fondo y empezó a remontar, debería haberse dado la vuelta en 2022-2023. Sin embargo, el residencial, lejos de apuntar hacia un cambio de tendencia, se mantiene fuerte sin que ninguno de los indicadores arriba mencionados haga pensar en un cambio.

La fiesta aún no ha tocado a su fin, ni éste se vislumbra a la vuelta de la esquina.