Áticos en venta o alquiler, trasteros o gimnasios, el plan de Almeida para los tejados de Madrid

Áticos para venta o alquiler o para uso de la comunidad de propietarios, la casa del portero, trasteros, aparca bicicletas o salas comunitarias... Estos son algunos de los usos que plantea el Plan Especial de Cubiertas Verdes (PECV) del Ayuntamiento de Madrid, cuyo objetivo es implantar cubiertas verdes en los edificios del centro de la ciudad con la idea de que mejore la respuesta de la ciudad a los impactos derivados del clima, transformándola en un entorno más sostenible y saludable y, por consiguiente, mejorando la calidad de sus habitantes.

Si cada vez son más los edificios (por ejemplo, hoteles) que apuestan por el uso y disfrute de las cubiertas de los edificios, ¿por qué no hacerlo en todos los edificios construidos y con cubiertas verdes?, se preguntan en el consistorio madrileño.

La comunidad de propietarios podrá construir un ático que podrá vender o alquilar a un tercero

Entre otros, este plan especial se dirige a propietarios de edificios, tanto particulares como empresas, que quieran adaptar sus propiedades a normativas de sostenibilidad y mejorar su eficiencia energética de sus activos inmobiliarios, eso sí, siempre y cuando exista edificabilidad remanente -o dicho ático o nueva construcción no compute a efectos de edificabilidad-, es decir, cuando la superficie del edificio no haya consumido toda la superficie permitida por la normativa. Quedan excluidos, eso sí, los edificios de viviendas unifamiliares.

El abanico de opciones que ha puesto sobre la mesa el Ayuntamiento de Madrid es bastante amplio. En el caso de edificios residenciales, siempre y cuando exista edificabilidad remanente, la comunidad de propietarios podrá construir una vivienda que luego podrá vender a un tercero, monetizando la inversión a través de dicha venta. Esto no es nuevo. En los últimos años, fundamentalmente en el centro de Madrid, han sido varios los promotores privados de vivienda de lujo los que han aprovechado la edificabilidad remanente para rehabilitar determinados edificios y ganarles alguna altura más o las consiguientes viviendas extra. Es el caso, por ejemplo, de Núñez de Balboa 86, Serrano 7, Princesa 59, Miguel Ángel 28, Zurbarán 26, Ayala 63 o Monte Esquinza 5.

La lista es bastante larga y basta con dar una vuelta por el centro de Madrid y mirar al firmamento para percatarse de que el número de edificios a los que les 'ha salido' alguna planta nueva en la azotea es cada vez más numeroso. Ahora, con este plan especial de cubiertas verdes, lo que prende el Ayuntamiento de Madrid es que cualquier comunidad de propietarios pueda aprovechar esta oportunidad de dar una vida a su azotea.

Un coste entre 100 y 300 euros/m2

E incluso, les pone a los vecinos, sobre la mesa, la inversión inicial necesaria, dependiendo del uso final de la azotea, del tipo de azotea y de los materiales utilizados: entre 100 y 300 euros el metro cuadrado. Es decir, para un edificio promedio de 1.000 metros cuadrados, estaríamos hablando de una inversión comprendida entre 100.000 y 300.000 euros.

El plan especial, aprobado inicialmente por el consistorio madrileño, también contempla que en edificios residenciales con edificabilidad remanente, la comunidad de propietarios pueda construir una vivienda para posteriormente venderla alquilarla a un tercero o para uso del portero, monetizando, de esta manera, la inversión a través de un alquiler mensual.

Dentro de la documentación aprobada por el consistorio, se recogen, incluso, los costes de construcción estimados en función del uso que se decida dar a la cubierta. Así, por ejemplo, en el caso de construir una nueva vivienda, por ejemplo, se habla de un presupuesto de ejecución material en unos 128.156 euros y el presupuesto de la ejecución de contrata, teniendo en cuenta gastos generales y beneficios industrial, sería de 152.506 euros.

La inversión inicial necesaria oscila entre 100 y 300 euros el metro cuadrado

Construir una o varias viviendas extra en la azotea no es la única posibilidad que plantean desde el Ayuntamiento de Madrid. La comunidad de propietarios también podrá construir trasteros para uso y disfrute de los vecinos de la comunidad. En este caso, eso sí, la normativa indica un tamaño y número máximo de trasteros en función de las viviendas del edificio. El presupuesto de ejecución material se cifra en unos 50.690 euros y el presupuesto de la ejecución de contrata, teniendo en cuenta gastos generales y beneficios industrial, sería de 75.039 euros. Respecto a los trasteros, el ayuntamiento aclara que en estos casos no es necesario tener ni edificabilidad remanente ni acogerse al PECV para poder construirlos.

También podrán construirse aparca bicicletas y otros vehículos de movilidad personal o salas comunitarias. En este caso, en edificios de 20 viviendas o menos (o 1.000 metros cuadrados) podrán construir un ático destinado a salas de reunión o espacios deportivos como un gimnasio. En estos edificios, la superficie destinada a usos comunitarios computa para el cálculo de la edificabilidad, si bien, con la aplicación de PECV se podría construir sin que compute. En este caso, estaríamos hablando de un presupuesto de ejecución material de unos 90.553 euros y un presupuesto de la ejecución de contrata de 114.902 euros. En el caso de los aparca bicicletas, las cifras serían de unos 40.510 y 64.859 euros, respectivamente. Al igual que sucede con los trasteros, no computan superficie edificada.

El plan especial aprobado también contempla actual sobre los edificios dotacionales de servicios colectivos o en edificios terciarios, en los que, la construcción de este ático permitiría, por ejemplo, construir una sala nueva en un colegio, un despacho nuevo en un edificio de oficinas..., pero también se incluyen servicios dotacionales de servicios colectivos para destinar ese nuevo espacio a almacenes, asesor, vestuarios o lavandería.

En todos estos casos, sería necesario demoler la cubierta existente, construir un acceso a la futura cubierta, así como la propia construcción de un ático con alguno de los usos descritos. No obstante, existen otros costes asociados al proceso de instalar una cubierta verde en un edificio construido, puesto que habrá que rehabilitar el resto de la cubierta del edificio, hay honorarios técnicos, así como impuestos y tasas (el ICIO, en torno a un 4% del presupuesto de la ejecución de contrata), sin olvidar que se produce un incremento del impuesto de bienes inmuebles (IBI), al aumentar el valor del inmueble con la nueva construcción sobre la cubierta.

Alcance potencial de la medida

Para la elaboración de este plan especial, el Ayuntamiento de Madrid ha analizado 534 edificios de la ciudad. Según este estudio, el 73% de los edificios analizados cuentan con una cubierta plana, por lo que la implantación de una cubierta verde resulta más sencilla. En el 27% restante, la cubierta es inclinada, lo que podría dificultar o encarecer su instalación. Un 15% de los edificios cuenta con algún tipo de protección, especial en los distritos más céntricos de la ciudad, por lo que habría que tener en cuenta su adecuación a las condiciones de valor patrimonial del edificio, lo que requiere contar con el dictamen de las comisiones de protección del patrimonio.

Según el consistorio, este plan especial tiene como objetivo dar una respuesta adecuada de la ciudad a las oscilaciones del clima a periodos extremos, como forma de disminuir el efecto de isla de calor al que se enfrentan las ciudades por su tamaño, como es el caso de Madrid. En este sentido, defiende que este plan mejora el comportamiento térmico del edificio hasta el punto de que se puede conseguir un ahorro energético tanto de calefacción como refrigeración entre un 20% y un 30%.

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Pero también, consideran, que se puede producir un incremento del valor del edificio en su conjunto, "los edificios con cubiertas verdes suelen tener un mayor valor en el mercado gracias a su atractivo estético y a la creciente demanda de soluciones sostenibles. Asimismo, la posibilidad de uso y disfrute de la cubierta supone una gran ventaja para los propietarios en edificios residenciales o para los usuarios de estas en los terciarios o en los dotacionales de servicios colectivos", recoge el PECV.

El Ayuntamiento de Madrid calcula que el retorno de la inversión en este tipo de actuaciones pueden no ser inmediato, "pero a medio y largo plazo justifican la inversión inicial y se estima que el retorno puede ser significativo en un plazo de cinco a diez años".

Y añade que "la normativa que perfecciona este plan especial, no obliga a realizar la intervención o implantación de estas cubiertas verdes, simplemente remueve obstáculos, ofrece medidas de fomento e impulso, como una vía para conseguir que los edificios construidos colaboren a la naturalización de la ciudad y en la mejora de sus condiciones de sostenibilidad ambiental y eficiencia energética".