Todo lo que debes saber sobre el cerco a los pisos turísticos en Madrid

El Ayuntamiento de Madrid presentó este jueves su Plan Especial de Protección del Ámbito Residencial en la Ciudad de Madrid con un doble objetivo: generar más vivienda asequible en el centro de Madrid y regular de manera definitiva las viviendas de uso turístico (VUT).

El Plan RESIDE, como ha sido bautizado, sustituirá al actual Plan de Hospedaje de 2019 (PEH) y, a diferencia de este, se aplicará en dos zonas fundamentales: por un lado, el centro histórico, delimitado por el ámbito AP001, que abarca los distritos de Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro y parte de Arganzuela y Moncloa (prácticamente todo lo que se incluye dentro de la M-30), y, por otro lado, el resto de la ciudad.

¿Cuándo entrará en vigor?, ¿a quién afecta?, ¿se prohíben todos los pisos turísticos?, ¿en qué zonas están permitidos y en cuáles no? Son muchas las preguntas en torno a la nueva regulación de los pisos turísticos en Madrid.

¿Qué pisos tendrán licencia turística?

1.- En primer lugar, se prohíben todos los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales dentro de la almendra central. El texto podría entrar en vigor en agosto de 2025. Sin embargo, el pasado mes de abril, el Ayuntamiento de Madrid suspendió el otorgamiento de licencias para viviendas de uso turístico.

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2.- Los pisos turísticos en edificios completos, tanto dentro como fuera de la almendra central, sí están permitidos.

3.- Los pisos sueltos dentro de la almendra central que ya cuentan con licencia mantendrán dicha licencia. La licencia es indefinida hasta que cesa la actividad como piso turístico. "Son legales, no vamos a alterar ese régimen", ha puntualizado el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida.

¿Cómo saber si un piso turístico tiene licencia?

El Ayuntamiento de Madrid tiene un listado con 1093 viviendas de uso turístico con licencia en la ciudad. Se trata de poco más de 1.000 viviendas, frente a las cerca de 15.000 que se calculan operan sin licencia.

A este respecto, el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, ha criticado a plataformas como Airbnb por comercializar viviendas turísticas "aun sabiendo que son ilegales".

¿En qué calles se prohíben los pisos turísticos dispersos?

El Ayuntamiento simplifica la regulación. Mientras el PEH reglaba sobre tres anillos, el Plan RESIDE actúa en dos ámbitos: el centro histórico –donde la presencia de viviendas turísticas es mayor y, por tanto, también es mayor la pérdida de activos inmobiliarios para uso residencial– y el resto de la ciudad.

Fuera de la M-30 sí estarán permitidos los pisos turísticos sueltos, siempre que se encuentren situados en las plantas bajas o primeras de los edificios y cuenten con acceso independiente.

¿Se puede transformar un local comercial en una vivienda?

Según datos del Ayuntamiento de Madrid, entre 2015 y 2024, se han transformado 3.306 locales en viviendas y/o pisos turísticos en Madrid. Con el Plan RESIDE no se permite la transformación de los locales comerciales en pisos turísticos en el centro histórico y la transformación de locales en viviendas en las principales vías terciarias. En los ejes no terciarizados sí se permitirá la transformación de locales comerciales en viviendas, siempre que no tengan el carácter de vivienda de uso turístico.

En el exterior del centro histórico, es decir, fuera de la M-30, se prohíbe la transformación de locales en viviendas y pisos turísticos en las siguientes vías terciarizadas. Dichas calles son las que muestra la siguiente tabla:

¿Cuándo entra en vigor el nuevo plan?

La aprobación inicial de la Modificación del Plan General para la aprobación del ParMAD se llevará a Junta de Gobierno en el mes de diciembre para someterla a información pública durante el plazo de un mes (hasta enero). Tras responder a las alegaciones, se elevará a Pleno para su aprobación provisional en el mes de abril. Posteriormente, la Comunidad de Madrid revisará el texto para su aprobación definitiva. Se prevé que el texto podría entrar en vigor en agosto de 2025.

¿Se puede pedir ahora una licencia?

Desde el 25 de abril se han ‘congelado’ las licencias de pisos turísticos en dos tipos de usos dentro del ámbito territorial que contempla el Plan Especial de Hospedaje (anillos 1, 2 y 3) aún vigente:

1.- Para uso residencial han quedado suspendidas las licencias para pisos turísticos dispersos y las licencias para la transformación de local a vivienda en los ejes comerciales del distrito de Centro.

2.- Se han suspendido también las licencias para viviendas de uso turístico en edificaciones distintas al ámbito residencial que se sitúen en planta baja.

¿Qué pasa si alquilo sin licencia?

El Ayuntamiento de Madrid no dispone de una normativa sancionadora específica para los pisos turísticos. El procedimiento que se seguía en caso de detección de funcionamiento irregular de un piso turístico que no se puede legalizar era el que se rige por la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo. Inicialmente, se ordenaba el cese de la actividad; si el propietario no acataba la orden municipal y, posteriormente, se comprobaba que continuaba operando ilegalmente, se imponían multas coercitivas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros (de los artículos 100 al 105).

Desde que se puso en marcha el plan transitorio el pasado 25 de abril, cuando el Ayuntamiento de Madrid verifica que una vivienda se dedica a uso turístico sin contar con licencia para tal efecto se actúa al amparo del artículo 204 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM). La legislación autonómica tipifica como infracción grave la implantación de uso incompatible con la ordenación urbanística. Bajo esta normativa, el Ayuntamiento ejecuta el siguiente procedimiento:

• Primer aviso de orden de cese y restablecimiento de la legalidad.
• En caso de incumplimiento, sanción firme de 30.001 euros.
• Segunda sanción firme de 60.001 euros si continúa la actividad irregular.
• Tercera sanción firme de 100.001 euros si persiste el funcionamiento.

Las sanciones son acumulativas en caso de que se mantenga el quebrantamiento de la ley. Hasta ahora se han impuesto 183 sanciones de 30.000 euros.