Huelga al pago de los alquileres: ¿se puede dejar de pagar? ¿En qué casos un inquilino es considerado vulnerable?

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La reciente convocatoria de huelga de alquileres por parte del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid ha generado muchas preguntas sobre la legalidad de dejar de pagar la renta. En la pasada manifestación por la vivienda se puso encima de la mesa la posibilidad de que los inquilinos dejasen de pagar el alquiler como protesta a la subida de los precios.

El desahucio es la consecuencia legal de no pagar el alquiler y las condiciones para expulsar a los inquilinos han sufrido cambios con la última modificación de la ley de vivienda.

¿Se puede dejar de pagar el alquiler?

En la legislación española, dejar de pagar el alquiler no está permitido de manera general. Sin embargo, como explican desde Legálitas, el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla una excepción específica: cuando la vivienda se vuelve inhabitable debido a obras de conservación o por decisiones de la autoridad competente. En estos casos, el inquilino puede optar por suspender el contrato sin que ello implique penalización alguna, quedando exonerado de abonar la renta hasta que se solucione la situación.

Fuera de esta excepción, cualquier impago puede conllevar el inicio de un procedimiento de desahucio. En caso de que la vivienda sea inhabitable, el inquilino debe comunicarlo formalmente al propietario mediante un burofax para poder paralizar el pago del alquiler.

¿Quién puede ser considerado inquilino vulnerable?

Un inquilino vulnerable es aquel que cumple con una serie de requisitos establecidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estos criterios están relacionados con la situación económica y familiar del arrendatario. En general, se considera vulnerable si el coste del alquiler y los suministros básicos (como electricidad o agua) representa más del 30% de los ingresos de la unidad familiar.

Además, los ingresos totales de la familia no deben superar tres veces el IPREM. Este límite se aumentará en 0,3 veces el IPREM por cada hijo que forme parte de la unidad familiar. En el caso de familias monoparentales o si algún hijo tiene una discapacidad igual o superior al 33 %, el incremento será de 0,35 veces el IPREM por cada menor a cargo. El límite también se elevará en 0,2 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años que viva en el hogar o si existe a cargo alguna persona en situación de dependencia.

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Si algún miembro de la unidad familiar tiene reconocida una discapacidad igual o superior al 33 %, situación de dependencia o padece una enfermedad que le impida trabajar de manera permanente, el umbral establecido será de 5 veces el IPREM, además de los incrementos por hijos a cargo.

Los plazos de un desahucio por impago

Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, el primer paso que debe seguir el propietario es ofrecerle la oportunidad de regularizar su situación, permitiéndole ponerse al día con los pagos. Para ello, es habitual que el arrendador envíe un burofax al inquilino, especificando la deuda acumulada y el plazo, generalmente de 10 días, para que abone la cantidad pendiente, según explican en el portal Idealista. Este paso es fundamental, ya que deja constancia legal de la deuda y del requerimiento de pago. Además, si el inquilino no responde ni salda su deuda en el plazo establecido, se considera que ha decidido no pagar, lo que puede acelerar los plazos del desahucio.

Pasados 30 días desde la notificación sin que el inquilino haya pagado o dado respuesta, la ley interpreta esta falta de acción como una confirmación de que no se tiene intención de pagar. En este punto, el inquilino ya no puede recurrir al proceso de enervación, que permite evitar el desahucio si se paga la deuda antes de que el juez dicte sentencia.

Pasados 30 días desde la notificación, el inquilino ya no puede recurrir al proceso de enervación para evitar el desahucio

Si se ha llegado a este escenario, el siguiente paso es que el propietario inicie el procedimiento judicial para el desahucio. Una vez que el juzgado admite la demanda, se fijan las fechas para el juicio y, en caso de ser favorable al propietario, para el lanzamiento, que es el momento en que se ejecuta el desalojo forzoso.

Si el propietario es un gran tenedor

Si el propietario es considerado un gran tenedor, debe acreditar ante el tribunal que el inquilino no se encuentra en situación de vulnerabilidad antes de proceder con el desalojo. De lo contrario, será necesario que el propietario haya intentado un proceso de conciliación o mediación antes de presentar la demanda.

Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, se considera que un propietario es gran tenedor cuando es "titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”. Las autoridades están obligadas a garantizar que ningún inquilino vulnerable sea desahuciado sin antes haber agotado todas las medidas de protección establecidas en la normativa.