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IPC, costes de construcción... Los factores que reducirán un 15% la venta de casas
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ESTUDIO DE ATLAS REAL ESTATE ANALYTICS

IPC, costes de construcción... Los factores que reducirán un 15% la venta de casas

La venta de viviendas guarda una estrecha con algunas variables muy ligadas al sector como los costes de construcción, la inflación, los tipos de interés y las búsquedas online

Foto: Inflación, costes de construcción... factores que lastrarán un 15% la venta de casas. (Foto: iStock)
Inflación, costes de construcción... factores que lastrarán un 15% la venta de casas. (Foto: iStock)
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En 2023, las ventas de casas caerán un 15%, mientras que los precios se ajustarán un 1%. Son las previsiones de cara al próximo ejercicio realizadas por Atlas Real Estate Analytics, una consultora especializada en la aplicación de la ciencia de datos al ámbito inmobiliario y que, al igual que otros datos recientes sobre el residencial en España estarían confirmando el agotamiento del mercado.

La firma basa sus previsiones, entre otros factores, en la relación entre cuatro variables muy ligadas al sector residencial como son los costes de construcción, la inflación, los tipos de interés y las búsquedas online de casa. Y todos ellos ofrecen pistas sobre cuál puede ser la evolución futura del mercado de las compraventas en España a un año y medio vista en función de la correlación entre cada una de ellas y la venta de casas.

"Cuanto más suben los costes de construcción, mayor es la caída de la venta de casas"

De estas cuatro variables, la que muestra una mayor correlación con las compraventas es la de los costes de construcción, que desde hace varios trimestres, esta variable viene anunciando curvas.

"Superando incluso a la inflación, los costes de construcción son el factor con mayor relación negativa con las compraventas. Es decir, cuanto más suben los costes, mayor es la caída de las transacciones", explica a El Confidencial Daniel Bermúdez, COO y co-fundador de Atlas Real Estate Analytics. Como se puede apreciar en el gráfico inferior, a lo largo de la serie histórica analizada, unos costes altos han estado fuertemente relacionados con menores compraventas.

Para poder entender los gráficos y la correlación entre las variables hay que explicar que la métrica de correlación mide en una escala de -1 a 1 la relación en la evolución de dos variables. Si la correlación es cercana a 1 indica una fuerte relación positiva, es decir, cuánto más aumenta una métrica, más aumenta la otra. Por el contrario, una correlación cercana a -1 indica una fuerte relación negativa, es decir, cuánto más aumenta una métrica, más disminuye la otra. Por último, una correlación cercana a 0 indica poca relación entre variables.

En el caso de los costes de construcción y las compraventas, la relación entre ambas variables comienza a ser significativa entre 'Trimestre -6' y 'Trimestre -5', lo que significa que "el impacto de los costes de construcción afecta a las compraventas con una anticipación de entre 18 y 15 meses". Es decir, a un año y medio vista, la relación entre ambas variables permite anticipar qué va a suceder con la venta de casas.

Un periodo, el de los 18 meses, que coincide con el ciclo de construcción de la obra nueva, es decir, con el tiempo que tarda en construirse, aproximadamente, una promoción, lo que pone también de manifiesto cómo "la relación en este caso afecta también al lado de la oferta de vivienda, no solo a la demanda. "Esta variable tiene un efecto doble porque no solo afecta a la demanda, ya que los promotores trasladan dicho coste al precio final de la vivienda y la demanda se contrae, sino que la oferta también se resiente, puesto que la promoción de nuevas viviendas se frena", asegura el fundador de Atlas Real Estate Analytics.

A partir del 'Trimestre -5', la correlación es creciente hasta volverse alta a partir del 'Trimestre -3' y alcanzar su máximo de esta serie en el trimestre actual", añade Bermúdez, de tal manera que no será hasta finales de 2023 o en 2024 cuando se refleje en las ventas.

La inflación también anticipa menos ventas

Algo parecido, pero no con tanta intensidad, sucede con la inflación. En la mayoría de periodos históricos analizados, la inflación y las compraventas tienen una sensible correlación negativa. Es decir, cuánto más aumenta la inflación, más disminuyen las compraventas, si bien, el efecto sobre las transacciones no tarda tanto en manifestarse.

"La relación entre ambas variables empieza a ser significativa en 'Trimestre -3', es decir, hace nueve meses. Esto significa que la inflación actual ya está afectando negativamente a los datos de compraventas de dentro de tres trimestres", explica Daniel Bermúdez.

Tal y como explica, "la mayor relación observada se da en 'Trimestre -1', el trimestre inmediatamente anterior al actual, con una correlación de -0.647. La interpretación de este efecto es que un trimestre de alta inflación suele venir seguido por un trimestre con una caída importante de las compraventas. Los datos de compraventas del tercer trimestre de 2022 confirmarán este efecto", destaca el CEO de Atlas, al tiempo que recuerda que el efecto puede durar un año o más, "por lo que el efecto negativo de la inflación actual en las compraventas se alargará hasta finales de 2023".

Y es precisamente el impacto de los costes de construcción a más de un año vista, unido a un impacto similar de la inflación general, los que permite a la consultora esperar que las compraventas en 2023 sean sensiblemente más débiles que las observadas en 2021 y 2022. En concreto, un 15% más bajas.

Otra de las variables que ofrece pistas sobre la evolución futura de las ventas es el tráfico online. En este caso, la correlación con la venta de casas es fuertemente positiva, lo que significa que un mayor número de búsquedas se relaciona con un nivel alto de compraventas. La correlación es significativa en la mayoría de trimestres analizados y comienza a ser alta en el 'Trimestre -5', lo que indica que un aumento del tráfico online se relaciona con un aumento de las compraventas hasta 15 meses después.

Foto: ¿Está anticipando la venta de coches lo que va a pasar con la vivienda en España? (iStock)

"La relación se hace más fuerte a medida que nos acercamos al trimestre actual. De hecho, los datos de tráfico en el 'Trimestre -1' son los más significativos, con una correlación del 0.89, de lo que se extrae que un trimestre con un aumento del tráfico viene seguido usualmente por un trimestre con altas compraventas. Y, como se puede apreciar en el gráfico, en el trimestre actual hay una pequeña bajada en la correlación, lo que podría apuntar a una pequeña caída en las transacciones durante el próximo trimestre.

La subida de tipos, ¿no afecta a la venta de casas?

¿Y qué pasa con la correlación entre la evolución de los tipos de interés y las compraventas? A diferencia de lo que pudiera parecer, una subida de los tipos de interés no trae consigo menores ventas, como muestran los datos de Atlas Real Estate Analytics.

Así, por ejemplo, si tomamos el euríbor a 12 meses como referencia, se puede observar en el gráfico inferior que la relación directa entre tipos de interés y compraventas es mucho más difusa que la analizada en métricas anteriores.

En primer lugar, al contrario de lo que cabría esperar, a lo largo de la serie histórica, un mayor euríbor no está relacionado con un menor número de compraventas. De hecho, la correlación entre ambas variables es moderadamente positiva, lo que indica que mayores cifras de euríbor se relacionan con mayores datos de compraventas.

"A diferencia de lo que se pudiera pensar, la correlación es más débil y menos consistente en el tiempo que con otros factores. ¿Por qué? Principalmente, porque hemos vivido un periodo de tipos de interés artificialmente bajos", destaca Daniel Bermúdez. "Habrá que ver qué sucede cuando el euríbor llegue al 2%, algo que prevemos para 2023 y 2024, pero por el momento, la relación entre tipos de interés y compraventas es muy débil y poco consistente".

La mayor relación entre ambas variables se observa en el 'Trimestre actual', es decir, el dato de compraventas actuales con el euríbor actual. Sin embargo, incluso en este caso la correlación es modesta (0.47). Todo esto indica que el aumento acelerado del euríbor a causa de las nuevas políticas monetarias a nivel europeo, así como las futuras medidas tomadas por las autoridades para controlar la inflación, tendrán un impacto moderado y más a corto plazo en las compraventas en comparación con otros de los factores analizados.

Un mayor euríbor no está relacionado con un menor número de compraventas de casas

No obstante, está por ver el impacto de la última e histórica subida de tipos de interés del BCE de este mismo jueves, y su impacto en la evolución del euríbor. De hecho, el indicador, tras la decisión de Christine Lagarde, repuntó con fuerza y ya se sitúa a las puertas del 2%, un nivel que no alcanza desde diciembre de 2011.

Si a todas estas variables sumamos, por ejemplo, la caída en la venta de coches, otro indicador muy correlacionado con la venta de casas, así como el hecho de que durante 2021 y 2022 se hayan cerrado buena parte de las compraventas que quedaron atascadas por la pandemia, todo apunta a que en 2023 el mercado ya habrá regularizado dichas transacciones y asistamos a una caída de las ventas mayor, según anticipa Bermúdez que, la de los precios.

"Nuestro modelo no se extiende más allá de 2023, pero lo que sí hemos visto es más inercia en el comportamiento de los precios que en las compraventas. Es decir, al igual que sucedió en 2008, los precios aguantarán mejor, sin grandes caídas, frente a las ventas de casas, que sufrirán una corrección mayor el año que viene".

En 2023, las ventas de casas caerán un 15%, mientras que los precios se ajustarán un 1%. Son las previsiones de cara al próximo ejercicio realizadas por Atlas Real Estate Analytics, una consultora especializada en la aplicación de la ciencia de datos al ámbito inmobiliario y que, al igual que otros datos recientes sobre el residencial en España estarían confirmando el agotamiento del mercado.

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