El Corte Inglés calcula que podría vender el nuevo Méndez Álvaro por más de 300 M

Su demolición costará más de 12 millones de euros, la construcción del nuevo edificio, otros 140 millones. En total, una inversión de casi 152 millones. Las cifras económicas en torno a la demolición de El Corte Inglés de Méndez Álvaro y la construcción de dos futuras torres de oficinas que planea erigir en su lugar y su posible venta en un futuro ya son públicas.

Casi 300 millones de euros si la compañía decidiera vender nada más finalizar su construcción, casi 324 millones si la venta se produjera varios años después, con las oficinas alquiladas al 95%.

Demoler el actual Corte Inglés de Méndez Álvaro costará unos 12 millones de euros

A grandes rasgos, estas son las principales magnitudes económicas con las que trabaja El Corte Inglés para demoler su actual centro comercial en Méndez Álvaro y levantar, en su lugar, dos torres de oficinas de más de 100 metros de altura y 27 plantas, más tres bajo rasante para plazas de aparcamiento.

Tal y como ha adelantado El Confidencial, la compañía demolerá los grandes almacenes ubicados en Méndez Álvaro, en la calle Retama 8, para construir un edificio de oficinas y ceder al Ayuntamiento de Madrid parte del solar para la construcción de dotaciones y zonas verdes.

Para poder levantar ambas torres de oficinas, primero es necesario demoler la edificación, cuyo coste la cadena de grandes almacenes cifra en casi 12,6 millones de euros, cifra a la que habrá que sumar otra serie de gastos de gestión y legales (inscripciones registrales, etc.), que se estiman en otros 600.000 euros, según la memoria económica de la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana consultada por El Confidencial.

TE PUEDE INTERESAR

El Corte Inglés demolerá Méndez Álvaro para hacer dos torres de oficinas de 27 plantas

E. Sanz

Una vez demolido, se calcula que solo el suelo tendría un valor residual de casi 110 millones de euros, una cifra que resulta de multiplicar la edificabilidad del futuro espacio de oficinas (51.776,54 metros cuadrados) por un precio de repercusión de 2.123 euros el metro cuadrado, ligeramente por debajo de los 3.000 euros que habría pagado, por ejemplo, la cooperativa de Libra Gestión, que en abril del año pasado se hizo con una de las parcelas que Adif subastó en Méndez Álvaro. Si bien, en este caso, la parcela era de uso residencial.

¿Qué decidirá hacer El Corte Inglés? La primera de las posibilidades sobre la mesa, pero la menos probable, según los expertos consultados, es que decida vender el solar y hacer caja: 111.845.222 euros.

¿Venderá el futuro edificio?

La segunda pasaría por construir las dos torres de oficinas y venderlas nada más finalizar las obras. Solo la construcción de los dos edificios y de los aparcamientos correspondientes se calcula que costará 140 millones de euros, una inversión que asciende a 251,7 millones si se tiene en cuenta el valor del suelo: 111,8 millones. El resultado será un edificio terciario en una zona en pleno apogeo inmobiliario, tanto residencial como de oficinas, con una tasa de desocupación de metros cuadrados en niveles mínimos, según Deloitte, y con una potente demanda de grandes compañías como Repsol, Mahou-San Miguel o Amazon, que están instalando sus sedes en el distrito.

En este caso, se estima un precio de venta de 299,3 millones de euros, una cifra que supondría una plusvalía de casi 57,6 millones respecto a la inversión realizada y una rentabilidad, siempre según la memoria económica, del 4,25% y un margen bruto del 15,9%.

Varias opciones: vender el solar, el edificio una vez construido o venderlo alquilado al 95%

El tercer escenario posible para que El Corte Inglés pudiera hacer caja con esta operación inmobiliaria pasaría por construir los edificios, alquilar las oficinas y, una vez alquiladas al 95%, proceder a su venta. En este tercer supuesto, aproximadamente en 2033, cuando el activo en renta se considere maduro y listo para su rotación, se estima un precio de venta de 323,6 millones de euros, teniendo en cuenta unos ingresos por rentas de 14,3 millones de euros anuales, con una rentabilidad neta del activo en explotación en torno al 5%, cercana al 4% para la tasa de capitalización o 'cap rate', siempre y cuando, eso sí, el inmueble se encuentre alquilado al 95%.

Otros dos escenarios sobre la mesa serían que El Corte Inglés decidiera quedarse con el edificio en propiedad, ingresando las rentas correspondientes, al menos a corto plazo, o vender el edificio mientras se encuentra en construcción, una posibilidad que no estaría sobre la mesa. La compañía no ha querido realizar comentarios al respecto.

Cada una de estas opciones arroja diferentes datos de rentabilidad, aunque, como se especifica en la memoria, la rentabilidad definitiva "dependerá del nivel de apalancamiento con el que se decida acometer el desarrollo de la operación y el coste de financiación", si bien se asegura que "la localización y bonanza del activo facilitarán la capacidad de financiación, aunque siempre la rentabilidad final dependerá de la evolución del mercado inmobiliario. En el caso de solo acometer el negocio como promotor y proceder a su venta al terminar la construcción, la TIR desapalancada sería del 8,29%. Igualmente, la TIR apalancada dependería de la financiación de la operación. No se han considerado ingresos de la venta a cuenta mientras se construye, sino que se produce la venta y todo el ingreso una vez finalizada la edificación".

Respecto a la posible financiación de la construcción de los nuevos edificios, se recoge que, gracias a la localización del activo, las consolidación de esta zona de oficinas, la conexión y los transportes, o las características del propio edificio, "se entiende que es un producto financiable, por lo que se podrá obtener una TIR apalancada interesante para el inversor, siempre sujetas todas las estimaciones de este estudio a la evolución del mercado inmobiliario".

¿Qué se hará con la parcela dotacional?

La parcela donde actualmente se levanta El Corte Inglés de Méndez Álvaro se dividirá en dos. Una de ellas acogerá las dos torres de oficinas —3.311 metros cuadrados— y la otra —8.500 metros cuadrados— se destinará a zonas verdes y equipamientos, y en este caso corresponde al Ayuntamiento de Madrid financiar la ejecución de la edificación dotacional. Unos 17 millones de euros, si tenemos en cuenta un coste medio de 1.000 euros el metro cuadrado para una edificabilidad de 17.000 metros cuadrados.

TE PUEDE INTERESAR

Así será el futuro y primer hotel 100% Corte Inglés

E. Sanz Infografía: Rocío Márquez

¿Qué tipo de dotación? El coordinador del distrito de Arganzuela manifestó "la necesidad y la oportunidad de obtener suelo para equipamientos, para destinarlos a la construcción de una escuela infantil, un centro cultural y un centro de mayores, dada la carencia de equipamientos públicos de estas características en esa zona del distrito, que está en un amplio crecimiento, tanto residencial como terciario".

Por otro lado, El Corte Inglés tendrá que ceder un 10% del aprovechamiento al Ayuntamiento de Madrid. Una cesión que se correspondería con una parcela con una edificabilidad de uso terciario de oficinas con 1.520,65 metros cuadrados, a la que se le asignaría una monetización de 3,22 millones de euros.