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Aceytuno (S. de Tasación): "No hay que adelantar test de estrés en la vivienda"
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APUESTA POR LA PRUDENCIA

Aceytuno (S. de Tasación): "No hay que adelantar test de estrés en la vivienda"

Hay que tener una visión realista y prudente del sector inmobiliario, no adelantando test de estrés, sino que hay que seguir de cerca el mercado

Foto: Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.
Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.

"Hay que tener una visión realista y prudente del sector inmobiliario, no adelantando test de estrés, sino que hay que seguir de cerca el mercado tal y como recomienda The International Valuation Standards Council (IVSC) -organización que aglutina a todas las asociaciones de valoración del mundo- en momentos de incertidumbre. En el caso de España, además, sería esencial que se analizase el mercado de la vivienda en conexión con el de las pensiones, por la peculiaridad de nuestra campana demográfica, por el porcentaje de vivienda en propiedad, presente y futuro; por la antigüedad de los inmuebles, por su baja calificación de niveles de eficiencia energética y por la evidente movilización de riqueza que los activos inmobiliarios van a generar en los próximos 20 años".

Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación ha puesto sobre la mesa cuáles son los puntos claves a la hora de seguir al mercado residencial de cerca, especialmente en España, en un contexto de elevada inflación y costes de construcción disparados.

"Es esencial analizar el mercado de la vivienda en conexión con el de las pensiones"

"Durante los últimos dos años y medio se han solapado tres crisis: una pandemia global, un conflicto bélico en Europa y una crisis energética. Son tres amenazas que impactan en la economía y que han dado lugar, entre otras consecuencias, a una inflación superior al 10% en España y a un previsible incremento de los tipos de interés", ha recordado Fernández-Aceytuno, en cuya opinión, "a pesar del contexto actual de incertidumbre a nivel macroeconómico, se observan estímulos económicos en España, la eurozona y Estados Unidos, con niveles de empleo sólidos en los tres, una producción por encima del punto de equilibrio (PMI=50) y unos niveles de consumo estables, debido a un efecto prolongado del impacto de la pandemia en la mente de los consumidores".

No obstante, existen indicadores que obligan a mantener la prudencia. "A pesar de que las empresas españolas están registrando buenas cifras de negocio y el nivel de empleo es favorable, los índices de confianza empresarial (INE) y del consumidor (CIS) se han desinflado durante el segundo trimestre de 2022 debido a las expectativas generalizadas de ralentización económica y el impacto hacia final de año del final de las moratorias concursales. Sin embargo", recuerda el directivo de Sociedad de Tasación, "el índice de confianza inmobiliario que publica la tasadora se mantiene en niveles positivos, alcanzando los 54,8 sobre 100 puntos al cierre de junio, debido a la fuerte demanda y dinamismo que está mostrando el mercado residencial".

Foto: Sandía, uno de los productos que se ha disparado. (EFE/Víctor Lerena)

Como viene insistiendo desde hace años Fernández-Aceytuno, el ciclo inmobiliario de evolución de precios de la vivienda se sitúa históricamente en una media de siete u ocho años de evolución al alza y posterior mantenimiento de precios y/o evolución a la baja, tal y como ocurrió después de la última gran recesión.

"El último ciclo, cuya tendencia era alcista, debería haber sido 2013/2020, pero la respuesta del mercado ante la pandemia lo ha alargado hasta hoy, 2022", destaca.

La vivienda nueva crece el doble que la usada

Por lo que se refiere a los precios de la vivienda, el consejero delegado de la tasadora ha recordado que la vivienda nueva está creciendo a doble de velocidad que la usada. "El precio de la vivienda nueva ha crecido un 6,4% en los últimos doce meses, hasta alcanzar los 2.641 euros el metro cuadrado en junio de 2022, mientras que el importe de la vivienda nueva y usada aumentó aproximadamente un 3,7%".

¿Por qué? Debido, fundamentalmente a la falta de stock disponible (especialmente en algunos mercados como Madrid y Barcelona), una alta demanda, un acelerado ritmo de absorción y el incremento de los costes de construcción

"Es importante distinguir en el mercado dos productos como son vivienda nueva y vivienda usada, y dos mercados, como son reposición e inversión. Sus compradores tienen comportamientos e interés diferentes", ha destacado Fernández-Aceytuno quien destaca diferencias sobre la situación del mercado actualmente con lo vivido en 2007.

"A nivel de precio, a pesar del aumento del importe de la vivienda nueva en España, el dato de junio de 2022 publicado por Sociedad de Tasación -2.641 euros el metro cuadrado- se sitúa un 9% por debajo del alcanzado en 2007 -2.905 euros el metro cuadrado-, mientras que en términos de oferta de obra nueva, se promueve cinco veces menos que hace 15 años".

El precio de la vivienda nueva se sitúa un 9% por debajo del alcanzado en 2007

Además, considera este experto, "el gran dinamismo de la demanda vendría determinado por un adelanto de las decisiones de compra en respuesta a las próximas subidas de tipos y/o como alternativa a los mercados financieros. Tampoco se vislumbran indicios de sobrecalentamiento hipotecario, con casi práctica ausencia de financiación de suelo y estabilidad en indicadores de riesgo. Por ejemplo, como la ratio hipotecas / transacciones se sitúa en un 0,7 frente al 1,6 de 2008, y la tasa de esfuerzo de los hogares permanece estable, con un 33% frente al 50% que alcanzó en 2008. Además, por el momento, el Banco de España ha decidido mantener el colchón de capital anticíclico (CCAA) a 0%, instrumento macro prudencial que mide el gap entre la brecha de crédito y el PIB".

Por último, desde Sociedad de Tasación consideran que el exceso de liquidez, la inflación y los tipos de interés negativos han fomentado durante los últimos meses la inversión en el mercado inmobiliario, cuyo objetivo de rentabilidad se sitúa en torno al 3,4-3,7%.

"Los inversores detectan que el incremento del coste necesario para adquirir una vivienda está incentivando que la demanda de alquiler aumente. En efecto, los salarios son todavía la principal limitación de la capacidad de endeudamiento de los compradores españoles, lo que hace que, con un incremento de inflación, subida de tipos y menor ingreso residual mensual, el alquiler adquiera protagonismo, tal y como está ocurriendo en Estados Unidos y Europa", recuerda Fernández-Acyetuno.

"Estados Unidos, que suele actuar como un país adelantado con respecto al resto de economías desarrolladas, empieza a registrar una leve ralentización en el incremento del precio de venta y de alquiler debido al aumento del coste de financiación y al debilitamiento de la confianza del consumidor. En los últimos meses, tanto Estados Unidos como algunos países del norte de Europa vienen registrando sobrevaloración en los precios, con incrementos de doble dígito en el último año, tanto en alquiler como en compra, mientras que en España la situación es algo más contenida, aunque se aproxima progresivamente a los incrementos registrados en la media de la eurozona", concluye. .

"Hay que tener una visión realista y prudente del sector inmobiliario, no adelantando test de estrés, sino que hay que seguir de cerca el mercado tal y como recomienda The International Valuation Standards Council (IVSC) -organización que aglutina a todas las asociaciones de valoración del mundo- en momentos de incertidumbre. En el caso de España, además, sería esencial que se analizase el mercado de la vivienda en conexión con el de las pensiones, por la peculiaridad de nuestra campana demográfica, por el porcentaje de vivienda en propiedad, presente y futuro; por la antigüedad de los inmuebles, por su baja calificación de niveles de eficiencia energética y por la evidente movilización de riqueza que los activos inmobiliarios van a generar en los próximos 20 años".

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