No es buen momento, pero el suelo es bueno: dudas sobre los 2.000 alquileres de Almeida

El pasado martes, Ayuntamiento de Madrid anunciaba la puesta en marcha de un concurso para construir 2.000 viviendas en alquiler a precios asequibles en la ciudad. En total, salen a licitación 25 solares agrupados en cinco lotes valorados en más de 27 millones de euros.

Se abre ahora un plazo de cuatro meses para que los posibles interesados —fondos de inversión, inversores institucionales, promotoras...— presenten sus ofertas al consistorio.

El sector inmobiliario aplaude la iniciativa, pero cree que deberían haber esperado unos meses

Aunque, al igual que sucedió con el Plan Vive lanzado por la Comunidad de Madrid, se han creado muchas expectativas, lo cierto es que también ha despertado numerosas dudas. Y es que, aunque el conjunto del sector inmobiliario aplaude la iniciativa pública del actual consistorio, las fuentes consultadas por El Confidencial coinciden en señalar que debería haber esperado unos meses antes de lanzar el concurso, y haber ampliado el plazo de la concesión.

"El 'timing' no es bueno. La inflación está disparada, también lo están los costes de construcción y el mercado de deuda y capitales está un poco más cerrado que hace unos meses", explican a El Confidencial desde un fondo de inversión internacional. La inflación se disparó en mayo hasta el 8,7% y, aunque en los últimos meses parecía haber frenado su escalada, lo cierto es que se mantiene en niveles muy elevados.

Por su parte, los costes de construcción no solo no frenan su caída, sino que siguen marcando máximos. Y tanto la inflación como el coste de los materiales preocupan seriamente al sector promotor, que se pregunta si no habría sido más prudente esperar hasta después del verano para convocar el concurso. No en vano, ambos factores no solo han obligado a parar las obras de miles de viviendas, sino que, como explicaba recientemente El Confidencial, también están provocando un plante de las constructoras, que están empezando a exigir a las promotoras la inclusión de cláusulas en los contratos que les permitan ajustar el cobro de sus trabajos a la evolución real de los precios.

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Y con los precios disparados, el margen se pierde, el proyecto ya no resulta rentable y no interesa invertir.

"Ahora mismo hay una enorme incertidumbre. Lo lógico, en una situación como la actual, habría sido esperar hasta septiembre para ver qué sucede con los tipos de interés, si la inflación remite...", coincide en señalar otro promotor. Por lo pronto, esta misma semana, el BCE ha confirmado que subirá tipos en julio y en septiembre, la primera subida en la zona euro desde 2011.

45 años de concesión, insuficientes

Si el 'timing' no convence al sector, tampoco convence al mercado el plazo de la concesión. Todas las fuentes consultadas insisten en que los 45 años del derecho de superficie son insuficientes.

"Especialmente si tenemos en cuenta no solo que el Plan Vive de la Comunidad de Madrid era a 55 años, sino que la segunda fase de este plan ampliará el plazo hasta 65 años. Además, en otras zonas, aunque no son tan atractivas como Madrid capital, los plazos son superiores, como en Málaga (70 años), Valencia (70 años) y Torrejón de Ardoz (75 años). De entrada, esos 45 años de gestión penalizan el proyecto, ya que el plazo afecta directamente a la rentabilidad del activo, así como a su liquidez", añade un inversor involucrado en varios proyectos de alquiler en España.

Precisamente la ubicación de los solares es el gran atractivo del plan de alquiler asequible impulsado por el alcalde José Luis Martínez-Almeida y Mariano Fuentes, concejal de Urbanismo. Un total de 2.000 y libres —no protegidas como las de la comunidad—, en uno de los puntos más tensionados del mercado del alquiler en España.

"Son muy buenos suelos y muy buenas ubicaciones. Aproximadamente estamos hablando de unas 400 viviendas por lote, un volumen razonable, aunque también es cierto que en cada lote hay cuatro o cinco parcelas, por lo que tampoco habría estado mal que todas esas viviendas se hubieran agrupado en una o dos parcelas nada más para haber facilitado su construcción".

De hecho, aunque los alquileres también estarán limitados —desde el ayuntamiento, se asegura que las rentas estarán un 25% por debajo del precio medio de la zona en el mercado libre—, estos serán más elevados que los del Plan Vive, todos protegidos.

"Hay que tener en cuenta que los precios de alquiler son más elevados que los del Plan Vive, ya que, a diferencia de este último, que es todo vivienda protegida, lo de este plan del ayuntamiento es vivienda libre. Y ha sido el ayuntamiento quien ha 'topado' los precios del alquiler, pero el precio que ha fijado no lo ha fijado por ley, sino que lo ha fijado en función de los precios de alrededor de esas parcelas".

Además, el adjudicatario del concurso del ayuntamiento podrá exigir al futuro inquilino el pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI), así como los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen por vivienda mediante aparatos contadores. Esto también sucede en el Plan Vive, sin embargo, como explican fuentes del mercado inmobiliario, en el Plan Vive existe una exención al pago del 50% del IBI y del AJD, que no existe en el contrato del Ayuntamiento de Madrid.

Planea la inseguridad jurídica

"Va a ser insuficiente para cubrir gastos. Es un esfuerzo loable poner viviendas asequibles en el mercado, pero insuficiente, ya que podría haber tenido condiciones más favorables para los inversores", explica uno de los grandes promotores, quien insiste, además, en uno de los puntos que pueden seguir jugando en contra de la inversión privada: la inseguridad jurídica. Y en este caso concreto se refieren a la medida del Gobierno de limitar al 2% las subidas de los alquileres, medida recientemente prorrogada hasta el mes de septiembre.

Y es que a los alquileres de las viviendas que se construyan en ejecución de este contrato les será de aplicación la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Las rentas de los arrendamientos se actualizarán tomando como referencia la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, siempre y cuando no sea superior al IPC. O, como actualmente, exista una limitación.

Por último, otro de los aspectos que tampoco han gustado a promotores e inversores es el hecho de que, "por un lado, se valore con la máxima puntuación al licitador que rebaje en mayor cuantía el precio de los arrendamientos [se puede conseguir la máxima puntuación con rebajas de hasta el 20%] y, al mismo tiempo, se prime también a quien ponga sobre la mesa el mejor canon".

"En el pliego, el ayuntamiento pide que el adjudicatario pague un canon, pero este canon no viene fijado por el ayuntamiento, sino que es el propio licitante quien decide qué canon quiere pagar… Y cuanto mayor sea el canon, más puntos se lleva. Y el problema de eso es que, según los precios de desarrollo y construcción que se alcancen, es posible que no haya margen para ese canon", apunta otro promotor. "Han copiado la normativa de vivienda de protección pública, que permite repercutir el IBI y los gastos de mantenimiento del inmueble, pero no es vivienda de protección pública, sino libre. El margen es muy reducido y no está pensado para cualquier promotora o constructora", añade.

"Si quieres bajar los alquileres, no cobres canon, bonifica el IBI, ya que es la iniciativa privada la que asume el riesgo de la bajada de rentas y eso, a la larga, perjudica al proceso, porque reduce la concurrencia y la competencia. Y lo que habría que fomentar es que hubiera el mayor número de ofertas posible sobre la mesa, para que no suceda como en el Plan Vive, donde uno de los lotes quedó desierto y finalmente se presentaron solo dos compañías. En definitiva, no es evidente que vaya a funcionar, pero todavía es pronto para saber si va a funcionar", concluye un fondo de inversión.