Así será el futuro y primer hotel 100% Corte Inglés

El próximo 31 de mayo, el pleno del Ayuntamiento de Madrid votará, previsiblemente, a favor del futuro hotel de El Corte Inglés en Madrid. El primer establecimiento hotelero cien por cien propiedad de la cadena de grandes almacenes.

Este miércoles, la comisión de Urbanismo daba luz verde al plan especial que permitirá transformar dos edificios adyacentes de su propiedad, situados en las calles Goya 89 y Conde de Peñalver 3 —en pleno corazón del barrio de Salamanca—, en un hotel cuatro estrellas de 113 habitaciones. ¿Cuánto costará dormir en él? De media, El Corte Inglés estima un precio de 120 euros al día por cada habitación.

Será un cuatro estrellas de 113 habitaciones y, de media, se calcula un precio de 120 €/día

Si no hay sorpresas de última hora, el pleno municipal ratificará su apoyo definitivo al plan de El Corte Inglés, que dará una nueva vida a estos dos edificios residenciales, que llevaban ya varios años prácticamente vacíos.

Pero ¿qué se sabe del futuro hotel, más allá de la categoría del establecimiento y el número de habitaciones?

Según la documentación consultada por El Confidencial, se sabe, por ejemplo, que aunque el estado de las edificaciones es, en general, bueno, necesitaban ser actualizadas y rehabilitadas independientemente del uso que se fuera dar a las mismas. Si bien, por su catalogación, El Corte Inglés está obligado a mantener las fachadas y la mayoría de los núcleos de comunicación verticales, mientras que los portales, por ejemplo, también son elementos arquitectónicos protegidos de restauración obligatoria.

Las obras que se proyectan en ambos edificios "son de reestructuración puntual o parcial", si bien se eliminará la edificación existente en la zona del patio de manzana —que desaparece—.

¿Cómo será el futuro hotel?

Las plantas sótano, baja, primera y séptima —bajo cubierta, zona destinada a trasteros— se destinarán a espacios generales al servicio del cliente, mientras que de la segunda a la sexta estarán propiamente las 113 habitaciones del hotel.

Así, por ejemplo, en el sótano, además de acoger servicios generales del hotel como un almacén o los vestuarios del personal, por ejemplo, contará con algo más de 700 metros cuadrados destinados a un gimnasio y a un 'spa'. Las plantas bajo cubierta —es decir, justo bajo la cubierta del edificio— se emplearán para servicios del hotel e instalaciones propias del edificio y contarán con otros 700 metros cuadrados.

¿Habrá piscina? En principio, sí. Y no una, sino tres, pero todo apunta a que formarán parte del 'spa', ya que se han proyectado tres piscinas pequeñas "con diferentes temperaturas, cada una de ellas con un volumen aproximado de 10 metros cúbicos", recoge la documentación consultada.

¿Y plazas de aparcamiento? La normativa exige la dotación de una plaza por cada tres habitaciones, de tal manera que El Corte Inglés deberá dotar al hotel de 38 plazas de aparcamiento —113 habitaciones / 3 = 37,67 plazas—.

Ni Goya 89 ni Conde Peñalver 3 cuentan con aparcamiento en sus parcelas. Sin embargo, la normativa prevé la posibilidad de adscribir la dotación obligatoria en aparcamientos cercanos. Y, en este caso, El Corte Inglés es propietario de las plazas necesarias en el aparcamiento subterráneo de Felipe II, cuya entrada se encuentra en la esquina diagonalmente opuesta —aproximadamente a 63 metros— del futuro hotel.

Además del hotel, El Corte Inglés plantea, en su plan especial, usos asociados que permitan complementar al uso hotelero puro, como el hostelero (restaurante, cafetería), salas de reunión (eventos, cursos, etc.), otros servicios ('spa', peluquería, etc.) y otros como el puramente comercial (tiendas, 'boutiques', etc.).

Una inversión de casi siete millones de euros

El plan especial también recoge cuánto costará a la compañía poner en marcha el futuro hotel. En total, estima una inversión de unos 6,8 millones de euros, cantidad que podría estar amortizada en 20 años, partiendo de una tasa hipotecaria del 5% y efectuando un reparto del beneficio neto, de modo que se destine a la recuperación de la inversión el 30% del mismo, y el 70% restante a la remuneración del promotor.

Si se destinara un 40% del beneficio neto a la amortización de la inversión, la recuperación de la misma se produciría en 13 años, y si el porcentaje se elevara al 50%, la recuperación se reduciría a apenas nueve años, tal y como calcula El Corte Inglés en la memoria económica del plan especial que recoge, por otra parte, un detallado plan de ingresos brutos del futuro hotel, el restaurante y el bar del mismo, así como del 'spa'.

En total, 4,77 millones de euros, siendo el hotel, evidentemente, el que generará el grueso de los ingresos a la compañía, en torno a 2,5 millones de euros al año, partiendo de una tarifa media diaria de 120 euros al día y unos ingresos por habitación disponible (RevPAR) de 60 euros, partiendo de una ocupación del 50% y la apertura del establecimiento los 365 días del año. La compañía también espera conseguir unos ingresos de casi 1,3 millones gracias a la organización de eventos en el futuro hotel, a razón de 10 euros el metro cuadrado al día —la superficie para eventos será de 1.156 metros cuadrados— y estimando una ocupación media del 40%.

En la parte de restauración, El Corte Inglés prevé unos ingresos anuales de poco más de medio millón de euros, partiendo de un consumo medio por servicio en el restaurante de 35 euros y de seis euros en el caso del bar, lo que supondrá otros 300.000 euros adicionales, a los que sumarán otros 200.000 procedentes de otros servicios que ofrezca el hotel, como el 'spa', pensado para siete usuarios, con una tarifa media de 60 euros por 1,5 horas de sesión, y sobre la base de una ocupación del 40% durante todo el año.

El hotel, sin embargo, también conllevará una serie de gastos estructurales y de explotación cercanos a los tres millones de euros, casi 1,2 millones corresponderán solamente a personal. El Corte Inglés calcula un mínimo de personal de servicio del hotel equivalente a 1-1,5 personas por cada 10 alojados —la ocupación máxima del hotel se estima en 400 personas—, lo que se traduce en entre 20 y 30 personas como mínimo de servicio al propio uso hotelero, a las que habrá que sumar los necesarios cuando se organicen eventos.

Es decir, en términos de ingresos y costes de explotación, significa que el beneficio neto que generará el hotel en su conjunto será de 1.789.017,84 euros anuales, partiendo de unos ingresos brutos de 4.770.714,25 euros menos un coste bruto de 2.981.696,41 euros, lo que supone una tasa del 37,50% sobre ingresos brutos.

Se calcula una tarifa media diaria de 120 euros al día y RevPAR de 60 euros

El futuro hotel se sumará a la oferta hotelera o de hospedaje en la zona. En un radio de 500 metros hay una decena de establecimientos, entre los que destacan el Hotel Vincci (Goya 79), Apartamentos en Goya 75 (General Pardiñas 13), Novotel Madrid Center (O'Donnell 53), H10 Puerta de Alcalá (Alcalá 66), Neo Magna Madrid (Don Ramón de la Cruz 94), Hostal Retiro (O'Donnell 27), Hostal Arco Iris (O'Donnell 27) y Hostal La Nava (Alcalá 177). Además, se ubica en un punto estratégico entre las calles Goya y Conde de Peñalver, en la intersección con la calle de Alcalá, un punto clave que conecta con establecimientos comerciales como los grandes almacenes de El Corte Inglés.

Devolver a la vida dos edificios casi abandonados

Con este proyecto, El Corte Inglés pretende devolver a la vida dos edificios residenciales que llevaban años prácticamente abandonados. Ambos son edificios típicos residenciales multifamiliares del primer tercio del siglo XX. De hecho, datan de 1920 —Goya 89— y 1915 —Conde de Peñalver 3—, según el catastro.

Originariamente, fue destinado a vivienda familiar —lo habitual era que el propietario viviera en la primera planta y alquilara el resto de viviendas—, ocupando la planta baja locales comerciales, de forma similar al resto de edificios del entorno. Como era también muy habitual en edificios del centro de la ciudad destinados a la burguesía madrileña, cuenta en su interior con dos núcleos de comunicación vertical que, a su vez, se desdoblan en dos, uno principal, para atender a los propietarios o inquilinos de las viviendas, y otro para el servicio.

Las plantas altas estaban ocupadas por viviendas y la planta baja por locales comerciales, de forma similar al resto de la edificación del entorno. Ambos fueron adquiridos en la década de los setenta por construcciones inmobiliarias Alcoral, filial de El Corte Inglés, quien, casi medio siglo después, los transformará en un hotel.