A vueltas con la fábrica de Cacaolat en Barcelona: sale a subasta por 90,5 millones

El Juzgado de Primera Instancia número 21 de Barcelona ha dado luz verde a la ejecución hipotecaria instada por South Boston Corporate contra Proactiva BCN La Marina para cobrar una deuda de 250.619.456,00 euros, más 75.185.836,80 euros presupuestados para intereses y costas.

Para ello, ha acordado convocar la subasta de la antigua fábrica de Cacaolat en Barcelona por un valor de 90,5 millones de euros. La subasta tendrá lugar en el portal de subastas electrónicas del Boletín Oficial del Estado (BOE) y finalizará el próximo lunes 16 de mayo.

Se trata de una enorme nave industrial de 6.620 metros cuadrados situada en la calle Pallars 78, a escasos metros de la Villa Olímpica del Poblenou y el Parque de la Ciudadela, y es uno de los solares más codiciados del centro de Barcelona. El inmueble, según la información a la que ha tenido acceso El Confidencial, está arrendado a Clesa, propietaria original del mismo.

A escasos metros de la Villa Olímpica, es uno de los solares más codiciados de Barcelona

La compra de la antigua fábrica de Cacaolat por parte del fondo inmobiliario español Proactiva BCN La Marina comenzó a gestarse en 2007, en plena burbuja inmobiliaria. Un año más tarde, el Grupo Clesa, propiedad de la familia Ruiz-Mateos, decidía vender el solar donde se ubicaba su fábrica por 160 millones de euros. El fondo pidió un préstamo de casi 100 millones a BBVA, Santander y Caja Madrid y pretendía levantar un proyecto residencial de 320 viviendas.

Una operación en pleno 'boom' inmobiliario

El estallido de la burbuja inmobiliaria dio al traste con el proyecto y se llevó por delante la compañía, que se declaró en concurso de acreedores en octubre de 2012 con unas deudas de 95 millones de euros.

En 2012, Sareb sucedió a Bankia (Caja Madrid) en su posición acreedora y dos años más tarde, en 2014, Santander y BBVA cedieron sus derechos frente a la demandada a South Boston Corporate. En 2016, Sareb hizo lo propio en favor de Deutsche Bank al transmitirle su derecho de crédito frente a la ejecutada —Proactiva BCN La Marina—, quien, finalmente, en octubre de 2019 transmitió su derecho de crédito a South Boston tras su enfrentamiento en los tribunales con el banco alemán, como adelantó El Confidencial.

Y es que Eneas, gestora de South Boston, había comprado por 22 millones de euros dos terceras partes del préstamo que tenía Proactiva BCN La Marina con Santander, BBVA y Sareb. Como avanzó este diario, el banco malo había negociado con Eneas venderle su tercio de este préstamo por 10 millones, pero finalmente optó por vender su posición acreedora a Deutsche Bank por 10,2 millones en diciembre de 2016, compra que, según denunció entonces South Boston, la entidad alemana tenía prohibida por los acuerdos de confidencialidad y exclusividad que había firmado con esta cuando negociaron, precisamente, una financiación para adquirir la participación de Sareb.

Por su posición acreedora, el banco alemán llegó a exigir entre 15 y 16 millones a South Boston, quien finalmente transmitió su derecho de crédito a la compañía en octubre de 2019.

Según la documentación consultada por El Confidencial, los planes de South Boston pasaban por instar la ejecución hipotecaria de la fábrica, único activo de Proactiva BCN La Marina, para hacerse con la propiedad del inmueble y ejecutar, posteriormente, un proyecto urbanístico. Sin embargo, en julio del año pasado, interpuso una querella ante el Juzgado de Instrucción número 17 de Barcelona contra Proactiva BCN La Marina, Stoneweg Sapin, Alcas Gestión, Proactiva Kapital Fund, Solo Real Estate e Hibuk Parteners.

South Boston acusaba a Hibuk, con el consentimiento de Proactiva y de los liquidadores concursales —todos los anteriores menos Stoneweg—, de haber solicitado al Ayuntamiento de Barcelona una licencia de obras, que el consistorio concedió, y que limitaba el beneficio económico del solar, puesto que según la modificación del Plan General Metropolitano de diciembre, se obliga a reservar un 30% de la edificabilidad a vivienda y, por ende, obstaculiza la ejecución hipotecaria.

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R. Ugalde

En su querella, South Boston declaraba: "Nos hallamos ante unos actos fraudulentos, dilatorios, que disminuyen el valor del bien a causa de la nueva normativa urbanística, desbaratando así el proyecto urbanístico planificado y generando un perjuicio millonario". Opinión que no compartió el juez, pues desestimó la querella.

"Los actos ejecutados por los querellados no lo son en fraude de acreedores, ofertas de venta, aun cuando la querellante no estime suficiente el precio ofertado en relación con sus cálculos del beneficio a obtener en la operación, ni integran una obstaculización de la ejecución la solicitud de una licencia de obras, pues Proactiva es propietaria del bien inmueble frente a la expectativa de llegar a serlo de la recurrente. La aplicación de la modificación del MGPM responde al principio de legalidad".

El Ayuntamiento de Barcelona concedió una licencia de obras para construir un edificio de 273 viviendas. Según publicó '20 Minutos', se prevé que el bloque tenga una planta baja y siete plantas en la esquina de las calles Joan d'Àustria y Pujades, y otra planta baja y seis plantas entre Joan d'Àustria y Pallars. Este espacio supondrá casi 40.000 metros cuadrados edificados.