Hipotecas más caras: el tipo fijo se encarece y el variable se enfrenta a subidas de tipos

Viraje de los bancos. En el último mes, la banca ha dado un giro, no radical, pero sí significativo respecto a la oferta hipotecaria. Han comenzado a encarecer los productos a tipo fijo y a bajar los diferenciales del variable en previsión de un escenario de subida de tipo antes de lo previsto. El euríbor ya parece anticipar este cambio en la política monetaria con la remontada del último mes, mientras que el mercado ya apuesta por que alcance el 1% a finales del año que viene.

Bankinter, que hasta hace unas semanas preveía un euríbor en negativo al menos hasta 2024, ha dado un giro radical a sus previsiones y para este año sitúa el indicador en el 0,4%, lo que supondría volver a los niveles de 2014, mientras que para 2023 prevé un euríbor en el 0,80%, es decir, en niveles de agosto de 2012. Y con este nuevo escenario a la vista, la banca no ha tardado en reaccionar.

En realidad, las entidades están ajustando sus estrategias comerciales a la nueva curva de tipos, ya que el futuro sobre el euríbor apunta a que sobrepasará el 1,3% en diciembre de 2023, después de entrar en positivo en los próximos meses. El Banco Central Europeo (BCE) está endureciendo su discurso en las últimas semanas para atajar el repunte histórico de la inflación y está llevando al mercado a esperar tipos cada vez más altos. Detrás de este brusco cambio de tendencia se encuentran la guerra en Ucrania, la crisis energética derivada de la guerra entre Rusia y Ucrania y una inflación disparada que alcanzó en marzo el 9,8%, máximo desde 1985.

Y en esta dirección, los bancos están reposicionando sus negocios. El de hipotecas, que es clave, implica a una renovada apuesta por el variable. Para ello, los bancos, de forma generalizada, están subiendo los tipos en fijo y bajando los diferenciales con el euríbor en variable, buscando reposicionar a los clientes hasta esta segunda opción, o que asuman más coste en la primera. "Uno de los brókeres con los que trabajo me dice que tenía aprobada una operación fija a 0,81% y ahora el banco le propone 1,45%", señala un asesor hipotecario. Fuentes financieras coinciden en que esto está ocurriendo en todo el sector. El comparador iAhorro detectó alzas en marzo en el tipo fijo en EVO, Santander, Kutxabank, Sabadell y Openbank, con encarecimientos de hasta 30 puntos básicos.

Entre los grandes bancos, CaixaBank es el que tiene desde hace tiempo una apuesta más decidida por el tipo fijo, con un 70% de su producción. La entidad catalana parte ahora en su oferta, para una hipoteca de 20 años, de un tipo de interés nominal (TIN) del 1,2%, y un tipo de interés anual equivalente (TAE) del 2,612%. Esto incluye una bonificación máxima del 1% si se cumplen varios requisitos. Sin bonificación, el TIN empieza en el 2,2% y el TAE en el 2,689%.

Santander, por su parte, se va a rangos del 2,65% de TAE en tipo fijo para una hipoteca de 200.000 euros en una persona de 30 años con ingresos netos mensuales de 2.000 euros. En variable, el diferencial es del 1,98%, o bajo ciertas condiciones de vinculación puede bajar al 0,98%. Su banco 'online', Openbank, uno de los que tiene una oferta más agresiva, asegura no estar apostando por una modalidad concreta, y para una hipoteca a 15 años en variable el diferencial es del 0,95% sobre el euríbor, y en tipo fijo se parte del 1,65% TAE.

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En BBVA, por su parte, para una hipoteca a 20 años sobre una vivienda de nueva construcción de 160.000 euros, siendo la tasación del inmueble de 200.000 euros, el diferencial sobre el euríbor en variable es del 1,89%, y el tipo fijo es un TAE del 2,87%. Bankinter, por su parte, anunció el 14 de febrero su nueva política comercial de relanzar el tipo variable con diferenciales a partir del 0,85%, desde el 0,99% anterior, además de recortar el tipo de interés nominal fijo durante el primer año del 1,99% a 1,25%. "Bankinter se anticipa así a un cambio de tendencia en el mercado en favor de la hipoteca variable frente a la fija", señaló la entidad. En Sabadell también hay una nueva oferta comercial de hipoteca a tipo variable, con un 1,5% de TIN el primer año y un diferencial desde el 0,8% después si hay bonificación por varias condiciones.

Entre los bancos digitales, como se ha visto con Openbank, se están produciendo los mismos movimientos para potenciar el tipo variable. Se reduce el diferencial, pero teniendo en cuenta que la curva de tipos apunta a que el euríbor será más alto que ahora en el futuro. De hecho, ya está subiendo, y el mercado anticipa más alzas. En el caso de MyInvestor, neobanco de Andbank que también ha sido agresivo para captar clientes con bajo riesgo de morosidad en hipotecas, como por ejemplo funcionarios, ha unificado su oferta en tipo fijo en todos los plazos a un tipo del 1,69%, mientras que en variable ha subido el diferencial al 0,89%.

"Por primera vez en mucho tiempo, las previsiones apuntan a que podemos cerrar el año con el euríbor en positivo, cuando hasta el pasado trimestre no era así. No obstante, no hay que perder de vista que estas previsiones van cambiando cada trimestre en función de cómo van evolucionando los datos macroeconómicos, pero lo cierto es que, de cumplirse, abandonaríamos la senda de un euríbor en negativo, era en la que llevamos instalados desde febrero de 2016", asegura Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears, economista y perito especializado en productos financieros y socio en Futur Finances.

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Este experto asegura que "la tónica general de las hipotecas fijas ha sido su empeoramiento brusco de inicios de febrero a finales de marzo, entre 10 y 20 puntos básicos, según la entidad financiera, mientras que hemos detectado una mejora de los diferenciales de las hipotecas a tipo variable, en el entorno de los 10 puntos básicos de rebaja".

"Es difícil que un momento como el que hemos vivido, con unas hipotecas a tipo fijo muy muy bajas, vuelva a repetirse", afirma Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, portal que ha detectado cómo la banca "esté empezando a reajustar sus ofertas e incluso es probable que vuelvan a hacerlo después de Semana Santa si la evolución del euríbor no se relaja y sigue la línea marcada hasta ahora".

Según este experto, "en el mercado actual, una hipoteca a tipo fijo representa un riesgo mayor para la banca, lo que ha provocado un cambio repentino respecto a la estrategia llevada a cabo en los últimos años, en los que una hipoteca variable no era competitiva para las entidades por lo bajo que estaba el euríbor. Ahora, los bancos pretenden firmar el mayor número de hipotecas variables posible, ya que en un entorno de incertidumbre como el actual, lo que hace es ajustar la estructura de márgenes y facturación a la de coste".

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Monserrat también ha constatado un pequeño cambio en la política de algunas entidades financieras que van a comenzar "a restringir o a no recomendar las hipotecas a tipo fijo. Comenzarán a decir que las mejores hipotecas son las variables y, para ello, como ya han comenzado a hacer, bajarán los diferenciales". Estrategia que también han detectado en iAhorro. "Para poder convencer al usuario de que contrate a tipo variable, la banca ha abaratado algunos de estos productos y lo seguirá haciendo en los próximos meses".

Sin embargo, si alguien está pensando en contratar una hipoteca a tipo fijo o en cambiarse de una hipoteca variable a una fija, todavía está a tiempo porque "el diferencial de tipos entre variable y fijo aún no es tan grande como para mover a toda la masa hacia la variable" y todavía se encuentran 'chollos' a tipo fijo en el mercado. Por este motivo, "en iAhorro estamos viviendo las semanas con mayor número de peticiones de subrogación hasta la fecha, y la previsión es que siga siendo así durante semanas o meses", explica el director de Hipotecas del comparador.

De este modo, la primera subida de tipos por parte del BCE desde 2011 se justifica como un intento de paliar el auge de la inflación y estabilizarla en valores más bajos que los actuales. Pero ¿qué pasa si la inflación no baja? Tener a la vez unos tipos altos y una inflación desbocada podría suponer un freno para la actividad económica de la eurozona.

En una coyuntura como la actual, quienes están buscando una hipoteca o incluso quienes ya están hipotecados se hacen la misma pregunta, ¿fijo o variable? Por lo pronto, las estadísticas oficiales siguen mostrando una preferencia clara por el tipo fijo, pero los últimos datos del INE, correspondientes a enero, muestran datos de hipotecas firmadas a finales de 2021, cuando el panorama era muy diferente al actual.

"No existe un listado de las mejores hipotecas, si no de 'tus mejores hipotecas'", asegura Monserrat. A la hora de elegir una u otra opción, este experto asegura que hay que tener varios aspectos en cuenta. "Las hipotecas a tipo fijo ofrecen atractivos tipos nominales bonificados si contratamos productos, como seguros, tarjetas de crédito, alarmas o planes de pensiones. Sin embargo, la bonificación del tipo de interés no cubre casi nunca el sobrecoste de la prima de los seguros de hogar y vida, entre otras vinculaciones. Eso sin contar que solo un profesional del sector asegurador sabe elegir las pólizas que nos convienen, no un bancario sobrecargado de trabajo e incentivos perversos. El coste de un mal seguro en caso de necesidad puede ser elevadísimo".

Este experto recomienda, como primer paso para hacer una selección de hipotecas, tener en cuenta el importe que se precisa, el plazo y la vinculación razonable que uno acepta contratar, entre otras variables. "Y siempre hay que leer la letra pequeña, ya que, por ejemplo, la hipoteca de Ibercaja exige como única vinculación tener domiciliada una nómina, de 2.500 euros, nada más y nada menos". "En cuanto a las hipotecas a tipo variable, la comparativa aún se complica más, ya que la TAE variable no se calcula con escenarios futuros de tipos de interés 'probables', si no en base al último valor del euríbor conocido y con vinculaciones genéricas que no reflejan el verdadero coste para el cliente concreto", añade.