Canarias vuelve con fuerza al radar promotor: 2.800 casas nuevas están en marcha

La pandemia, las restricciones a la movilidad, la falta de extranjeros o los elevados costes de construcción han pasado factura a las Islas Canarias que, al igual que otros mercados costeros, acusaron la caída de las ventas durante la pandemia. El mercado ha vuelto a la normalidad a nivel promotor, pero aún acusa el desplome de la demanda extranjera, que tiene un peso muy importante en su mercado residencial, al igual que sucede en otras zonas costeras.

Si dejamos el parón derivado del coronavirus a un lado, lo cierto es que, desde 2015 y tras los excesos del 'boom' inmobiliario, el sector promotor ha ido recuperando poco a poco la actividad, especialmente en dos de sus islas, las más grandes y pobladas: Las Palmas de Gran Canaria y Tenerife.

Aedas o Metrovacesa han irrumpido en las islas, haciéndose un hueco entre el pequeño promotor

Las grandes promotoras como Aedas, Metrovacesa, Habitat Inmobiliaria o Avantespacia han irrumpido en las islas, haciéndose un hueco entre el pequeño promotor local. Desde hace seis años, las grúas han vuelto para satisfacer a una demanda que, tras los excesos de la crisis y una vez absorbido todo el stock —no hay obras paralizadas heredadas de la crisis del 2008—, apenas encuentra producto nuevo para comprar.

Una escasez de oferta que, unido a una demanda cada vez más pujante —especialmente nacional y local han animado la actividad residencial en la isla que, sin embargo, sigue esperando, como agua de mayo, la recuperación definitiva del comprador extranjero que, antes de la pandemia, llegó a acaparar el 40% de las transacciones.

Mientras eso sucede y ante una demanda nacional muy activa, las grandes promotoras han comenzado a tomar posiciones en las islas. En la actualidad, según datos de la consultora Activum, son casi 3.000 las viviendas en desarrollo en Canarias. Una cifra que, al igual que ha sucedido en el resto de España, se encuentra a años luz de las registradas hace más de una década, durante los excesos de la burbuja, cuando llegaron a visarse más 40.000 viviendas.

Localidades como Agüimes, Arrecife, Arucas o Santa Lucía de Tirajana, en Las Palmas de Gran Canaria, o Güimar o Icod de los Vinos, que pasaron rápidamente del 'boom' a la muerte inmobiliaria, han recuperado poco a poco la actividad. Eso sí, al igual que en otros puntos de España, en niveles más saludables y acordes a la potencial demanda de la isla. Y esas casi 3.000 viviendas en marcha, así lo corroboran.

"La vida en las islas siempre han sido una opción atractiva para las segundas residencias y jubilaciones, pero la flexibilidad de trabajo que ha traído la pandemia ha despertado nuevos intereses por este destino", asegura Ignacio Ortiz, director de Research de Activum, compañía que, tras analizar el mercado, concluye que se están comercializando más de 2.820 viviendas de obra nueva en las islas con un precio medio de 299.710 euros por 122 metros cuadrados. Promotores como Metrovacesa, Aedas o Habitat Inmobiliaria han puesto el foco en las islas.

En estos momentos, por ejemplo, Metrovacesa está construyendo media docena de promociones (con cerca de 400 viviendas) y Habitat Inmobiliaria, otras cuatro (de casi 400 viviendas), enfocadas, principalmente, al cliente canario. Dos de ellas se encuentran ya vendidas al 90%, lo que pone de manifiesto el interés del comprador.

Aedas Homes, por su parte, lanzó en julio del año pasado una promoción de 68 viviendas en Gazmira, en Las Palmas de Gran Canaria. Un proyecto en construcción y vendido al 50%, al tiempo que estudia nuevas inversiones —adquisiciones de suelo—. Avantespacia, por su parte, contempla la promoción de 240 viviendas de obra nueva; Sol Canario, de 175 viviendas y Construcciones Acosta Matos, de 143 viviendas.

Muy castigada por la pandemia

Las ventas en las islas comienzan a levantar poco a poco la cabeza, ya que, aunque el desplome de las ventas fue generalizado en toda España, lo cierto es que las zonas costeras se vieron especialmente afectadas por la desaparición de los turistas extranjeros. Y, aunque zonas como Baleares o Alicante se han recuperado con fuerza, Canarias aún está a la espera de ese empujón final.

"Las Islas Canarias es una de las comunidades autónomas que más se han visto afectadas por la pandemia. A nivel global, las transacciones de vivienda se redujeron un 30,7% en el año 2020 respecto de 2019, un porcentaje mayor respecto a la media nacional, que mostró un descenso del 14,5% en ese periodo", explica Ortiz.

"Su principal actividad económica, el turismo, fue paralizada, con lo cual no sorprende que sea una de las comunidades más afectadas y no consigan alcanzar mejores cifras. En la actualidad, sigue teniendo una alta tasa de desempleados y de trabajadores afectados por ERTE, situaciones complicadas para la compra de una vivienda", señala este experto, quien destaca, precisamente, cómo en comparación con otros destinos turísticos de primer nivel como Baleares Alicante o Málaga, la caída de las transacciones ha sido más acusada en Canarias.

"Entre el año 2020 y 2019, la caída ha sido más acusada, situándose en el 30,5%. En Baleares, el descenso fue de apenas el 10,3%, mientras que Alicante registró una caída el 16,3%. Estos porcentajes contrastan con Málaga, que experimentó un incremento del 51,64% y Valencia, que tuvo un 34,3% más de operaciones", asegura el director de Research de Activum quien pone el foco, especialmente, sobre la evolución de las transacciones de obra nueva.

"Si comparamos 2021 con 2019, se produce un retroceso de apenas el 0,3%, hasta 1.665 unidades. Podría parecer que esta estabilidad es un dato normal, pero no es así. Si comparamos con la evolución nacional, el incremento es del 30,3%; es decir, hay un diferencial de 30 puntos", añade. "Tampoco se asemeja a los datos de zonas similares, unidas por un mismo denominador común: una vocación turística muy fuerte. Málaga experimenta un incremento del 96,3%, Baleares del 21,6 % y la Comunidad Valenciana del 28,2% para el mismo periodo", alerta Ortiz.

Gran Canaria: la isla favorita para los promotores

Gran Canaria es, sin duda, la que concentra el interés promotor con cerca del 80% de la oferta de obra nueva actual. Según datos de Activum, hay 2.110 viviendas en comercialización distribuidas en un total de 44 promociones. "Desde el punto de vista de reactivación de obra nueva, incluso mejor que antes de la pandemia", apuntan desde la consultora.

Por volumen de oferta le siguen Tenerife, que cuenta con 557 viviendas, y Fuerteventura con 116, mientras que Lanzarote apenas ofrece 37 viviendas. Por el contrario, La Palma, La Gomera, El Hierro y la Graciosa no cuentan con oferta de viviendas de obra nueva.

Para Tinsa, "la zona más activa en construcción de obra nueva en Gran Canarias es la más próxima a la playa de Las Canteras. En primera línea, los precios se mueven a partir de 4.000 euros el metro cuadrado, llegando a 6.000 o 7.000 en los mejores productos y ubicaciones. La media de la zona —considerando primera y segunda línea— estará en unos 3.000 euros el metro cuadrado".

"Sin duda, Gran Canarias y Tenerife son, entre las islas, las más activas a nivel inmobiliario. En Fuerteventura o Lanzarote hay, fundamentalmente, actividad a nivel de autopromoción, mientras que en el resto, apenas hay movimiento", explica Luis Miguel Pascual Asiaín, director de la delegación territorial centro-norte de Metrovacesa, la promotora con más presencia en las islas.

En concreto, Metrovacesa cuenta con seis promociones activas —cuatro en Gran Canaria y dos en Tenerife— que suman un total de 371 unidades activas, con un precio medio de venta en Gran Canaria de 200.000 euros —2.300 euros el metro cuadrado construido— y de 280.000 euros —2.600 euros el metro cuadrado construido—, en Tenerife. Además, tiene más suelo a desarrollar en ambos mercados. Pero también en Fuerteventura y Lanzarote, donde la compañía aún no tiene previsto construir.

Por su parte, Aedas Homes aterrizó en Las Palmas de Gran Canaria hace un año. "Llegamos para sumar y mejorar el mercado residencial con una oferta de vivienda de obra nueva sostenible, moderna y racional, un producto con el que daremos respuesta a una demanda muy fuerte", explica Diego Chacón, director territorial de Andalucía y Canarias. Tras el lanzamiento del proyecto al mercado —68 viviendas—, la promotora registró cerca de 1.000 potenciales interesados locales, lo que da idea del apetito comprador en la isla. La idea de Aedas es seguir promoviendo en la isla "Tenemos vocación de permanencia y contamos con un plan de inversiones con el que colaboraremos en la reactivación de la economía y el empleo en la región".

A pesar del fuerte peso del comprador local, lo cierto es que el perfil varía de una isla a otra e incluso dentro de una misma isla, ya que hay zonas 'preferidas' por parte de la demanda extranjera.

"En Las Palmas, la actividad promotora está más enfocada al residente de la isla o al desplazado peninsular. Es un mercado que se paralizó durante la pandemia y al que le ha costado remontar. La práctica totalidad de las transacciones son de segunda mano ya que hasta hace dos años no había apenas de obra nueva. El poco producto que salía a la venta eran promociones muy pequeñas, en suelos muy céntricos o en rehabilitaciones de promotores locales", apunta el director territorial de Metrovacesa.

Tal y como explica, "Las Palmas, su área metropolitana y los pueblos de alrededor agrupan el mayor número de proyectos en marcha, ya que se habían quedado prácticamente sin obra nueva a la venta. Actualmente, hay en marcha un significativo número de vivienda para jóvenes y nuevos hogares de la isla, si bien, si nos movemos hacia el sur, el público es más centroeuropeo. Ni el español ni el canario están comprando en esas zonas".

Desde Tinsa también constatan el resurgir de las islas. "Desde 2016, el mercado residencial había ido recuperando los precios de forma contenida y continuada en Las Palmas de Gran Canaria, mientras que desde 2018, la actividad promotora, que había estado al ralentí desde la crisis financiera, comenzó a activarse y a finales de 2019 y comienzos de 2020, había bastante actividad de obra nueva".

Al igual que sucedió en otras zonas de España, "los meses de confinamiento significaron un parón de actividad y una congelación de precios en primera y segunda mano; si bien, durante 2020, las zonas de interior con viviendas unifamiliares que no terminaban de remontar tras la crisis de 2007, vieron incrementado su precio moderadamente ante la demanda de ciudadanos que huían de entornos urbanos y buscaban espacios abiertos".

Es decir, la tendencia de la demanda a buscar casas más amplias, con terrazas y jardines, al igual que sucedió en la península, también llegó hasta las islas provocando una presión de la demanda sobre una oferta muy limitada, con el consiguiente aumento de precios.

"El incremento interanual en Canarias es del 5,6%, mientras que respecto a febrero de 2019, el alza asciende al 10,1%. La tendencia es, claramente, alcista", añade Ignacio Ortiz.

A la espera del comprador extranjero

El mercado canario se ha movido, claramente, a dos velocidades tras la pandemia. La recuperación del mercado, según Tinsa, se empezó a notar antes en primera residencia, ya que sigue siendo un mercado en el que el retorno del comprador extranjero aún no ha vuelto a los niveles previos a marzo de 2020.

"Lo que más ha sufrido ha sido el mercado de segunda residencia y los locales comerciales", señalan desde Tinsa. "En la actualidad, la actividad turística ha recuperado el ritmo. Hay mucho movimiento de turista individual en la capital —fuera de los paquetes de touroperadores—, mientras que en el último año también se han reactivado los cruceros. No obstante, pese a la recuperación paulatina del turismo hay todavía mucha cautela en lo referente a nuevos proyectos inmobiliarios", destacan desde la tasadora que, en los últimos meses —y semanas— constata una mayor inquietud entre los promotores por el aumento de los costes de construcción, que les está obligando a plantearse trasladar ese incremento al precio final de la vivienda o a replantear el arranque de proyectos. A esto se suma el freno adicional experimentado por el mercado turístico de segunda residencia, especialmente vinculado a inversión, debido a la inestabilidad asociada al conflicto bélico en Ucrania.

Factores, todos ellos, que han puesto en alerta al sector inmobiliario pero que en los archipiélagos se complica, si cabe, un poco más, ya que, cómo explica Pascual Asiaín, "construir en Canarias cuesta entre un 15% y un 18% más que en la península".

A pesar de ello, y al igual que en otros muchos puntos de España, la falta de obra nueva y una demanda cada vez más pujante permiten unos buenos ritmos de comercialización. "En general queda muy poco sotck. A diferencia de otras zonas, el cliente canario empieza a comprar hacia la mitad de la vida útil de la promoción, de tal manera que solemos llegar al 90-100% de comercialización a la entrega de las viviendas", explica el director territorial de Metrovacesa.

Tenerife

Tenerife es el segundo punto caliente a nivel promotor de las islas, por detrás de Las Palmas, con algo más de medio millar de viviendas en construcción. Al igual que sucedió en Las Palmas, "en la zona metropolitana, la menos turística —Santa Cruz, La Laguna y hasta Candelaria—, la vivienda de primera residencia se reactivó con intensidad tras la pandemia, con ligeras subidas de precios en segunda mano y subidas más intensas en obra nueva", señalan desde Tinsa.

No obstante, el comprador extranjero también es muy importante. "En Tenerife hay, principalmente, segunda residencia enfocada al comprador extranjero. Para que te hagas una idea es un mercado más parecido al de la Costa del Sol que Gran Canarias, y las promociones se venden en origen a belgas, rusos, alemanes y centroeuropeos en la zona sur de la isla", explica Pascual Asiaín, quien destaca en algunas zonas puede llegar a representar el 40% de las transacciones, de ahí la importancia de la recuperación de este perfil comprador.

Según Tinsa, "se han empezado a construir solares en el centro de Santa Cruz, La Laguna y Candelaria, con valores unitarios muy altos. Hay demanda de compra y escasez de solares y lo que se ha puesto en marcha se vende a buen ritmo". Eso sí, todo para primera residencia, con un nivel adquisitivo medio-alto y alto y compradores de reposición o ahorradores que afrontan su primera inversión Y con edades en torno a 40 años, según la tasadora.

Tinsa ha detectado en Santa Cruz Centro promociones en marcha entre 30 y 60 unidades con valores entre 3.200 y 3.600 euros el metro cuadrado construido (incluyendo zonas comunes), así como algún solar en marcha en la periferia aunque con calidades algo más bajas y menores valores unitarios.

"En el Casco histórico de La Laguna hay 3 o 4 solares en construcción, con proyectos con un promedio de 20 unidades. Antes era un producto dirigido a universitarios, pero ahora son residentes y los valores se mueven en torno a 2.600 euros el metro cuadrado construido. Por lo que se refiere a Candelaria (a 45 km de Santa Cruz), es una zona con afluencia de gente por ser zona de peregrinaje al santuario de la Virgen de Candelaria y funciona casi como ciudad dormitorio de Santa Cruz. En el centro está saliendo producto de precios elevados: 2.600 euros el metro cuadrado para proyectos de 20 unidades de media".

En el resto del archipiélago, la actividad inmobiliaria es prácticamente residual —o incluso nula—, con algún proyecto de autopromoción. Solo Fuerteventura o Lanzarote despiertan algo de interés, pero no para el corto plazo.

"En Fuerteventura tenemos suelo para 300 viviendas cerca de las Dunas de Corrralejo. La demanda para ese tipo de público, fundamentalmente extranjeros —francés e italiano, principalmente—, está empezando a recuperarse, pero según los estudios de mercado que hemos realizado, aún no es buen momento para ponerlas en carga. No ha vuelto el cliente extranjero, al menos no para esas 300 viviendas", aclara Pascual Asiaín.