Una fachada amarilla o un ascensor angosto, no es lujo todo lo que reluce

Descartar ver una vivienda porque el ascensor es demasiado estrecho o simplemente porque no le gusta el color del edificio. Quien está dispuesto a pagar varios millones de euros por una vivienda de lujo en Madrid —o en cualquier otra ciudad—, puede permitirse ciertas excentricidades que no suelen tener el común de los mortales y exigir que, tanto el edificio donde se ubica la vivienda que se pretende comprar como a la propia vivienda, cumplan determinadas características.

Porque no basta con que la vivienda se encuentre en pleno barrio de Salamanca para calificarla de lujo e intentar venderla como tal. Obviamente, la ubicación juega un papel clave, pero no es el único.

"El hecho de que una vivienda esté ubicada en un barrio considerado prime no es suficiente, aunque sí indispensable"

"El hecho de que una vivienda esté ubicada en un barrio considerado 'prime' no es suficiente, aunque sí indispensable, para que el comprador la considere de alto standing", explica Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto standing. Desde hace ocho años ha comprado y visitado decenas de viviendas hasta llegar a la conclusión de que "no es oro todo lo que reluce en el sector inmobiliario".

Para Óscar Larrea, 'executive director' de John Taylor, "el concepto 'lujo' es tan subjetivo que trasladado a la vivienda hace difícil calificar las características que debe reunir una propiedad para considerarla vivienda de lujo. En ocasiones solo valoramos la ubicación y el precio y damos por hecho que cualquier vivienda que se encuentre, por ejemplo, en el barrio de Salamanca y su precio sea de dos millones de euros es una vivienda de lujo y no siempre es así". ¿Cuáles son los requisitos que sí o sí debe reunir una vivienda para poder ser calificada de lujo y, por tanto, ser vendida o comprada como tal?

1.- Estado de la finca

La primera impresión es fundamental. Y esa primera impresión la ofrece, no solo la calle donde se ubica el inmueble, sino el edificio y la entrada al mismo. Una fachada o un portal descuidado son determinantes en que la venta de un piso de lujo llegue a buen puerto.

"En España, hasta hace poco, no ha existido una concienciación de la importancia de mantener de forma impecable el edificio para conservar y potenciar el valor de tu patrimonio. Normalmente los gastos de comunidad recaudan lo mínimo para el funcionamiento básico de los servicios generales (calefacción, agua, servicio de portería) pero cualquier mejora o reparación requiere de una junta de propietarios para aprobar una derrama", asegura Robles.

En opinión de este experto, "las inspecciones técnicas de los edificios (ITE) son un mecanismo que han obligado, al menos, a que se invierta en la conservación de los edificios. Rara vez se destinan fondos para mejorar la estética en fachadas, portal, escalera, elementos comunes, reubicación de aparatos de aire acondicionado, restauración de ascensores... Y un edificio descuidado genera desinterés en el comprador de lujo".

"Un edificio descuidado genera desinterés en el comprador de lujo"

Elena Jori, directora de real estate de Home Select coincide con Gonzalo Robles. "Para poder hablar de lujo, el edificio tiene que ser un edificio clásico de principios del XX (entre 1900 y 1925). Si se trata de una rehabilitación integral, mejor si incorpora amenities", en opinión de Jori. "Lo habitual en estas rehabilitaciones es incluir trastero, gimnasio y garaje, mientras que lo verdaderamente extraordinario es tener piscina y si es en la azotea mejor. Además, el edificio debe contar con un portal representativo y paso de carruajes, patios cuidados y con portero que viva en la propia finca, además de un ascensor bueno. Si es de jaula, debe estar restaurado".

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Todos estos detalles pueden ser determinantes en la venta de una vivienda. Incluso pueden provocar que el potencial comprador ni siquiera se moleste en ver la vivienda. "Los mexicanos, por ejemplo, no entienden por qué los ascensores de Madrid, incluso en fincas buenas, son tan angostos. Me ha pasado en alguna visita que el cliente se ha negado a subir a la vivienda solo con ver el ascensor", relata Jori, quien también recuerda cómo "a los mexicanos tampoco les gustan los edificios y portales que fueron pintados de color vainilla tan de moda durante unos años. Un cliente rechazó una vivienda muy buena en un edificio de Almagro con premio de arquitectura porque el edificio era amarillo".

Y eso es una oportunidad de venta perdida.

2.- Forma de la vivienda

También resulta clave la primera impresión tras cruzar la puerta de la vivienda. "Otro aspecto a tener en cuenta en el centro histórico es la forma de la vivienda, siendo la óptima aquella que es rectangular con un amplio frente de fachada exterior y un generoso patio que permita una buena iluminación y ventilación, sin perder además demasiados metros en pasillos", asegura Gonzalo Robles.

"En barrios muy cotizados como Salamanca o Justicia es habitual encontrar numerosos inmuebles con pocas ventanas a la calle, con poca superficie, con nulas vistas, muy profundos y abiertos a patios pequeños en deficiente estado o directamente casas interiores. Para el comprador foráneo, estas tipologías suponen un shock cultural. Además, en estos barrios céntricos, la plaza de garaje puede tratarse de un elemento de búsqueda que disminuya el abanico de opciones", comenta el CEO de Uxban.

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"Cuantos más balcones y miradores a la calle mejor. También se valora muchísimo las ventanas hasta el suelo y hay que evitar las habitaciones que den a patios interiores", añade Jori, en cuya opinión, el summum del lujo es que la vivienda sea una última planta, con orientación sur, en chaflán y con vistas despejadas a un parque o jardín. Cuando sale un activo de estas características se señaliza en la primera visita".

Para Óscar Larrea, "existen propiedades de lujo mejores o peores debido a su distribución interior, su orientación, la altura, accesibilidad, etc. No es lo mismo un piso de planta cuadrada, con estancias amplias, buena orientación y luminoso, con las mejores calidades y acabados, en una planta elevada o incluso en el ático otro piso que se encuentra en la misma calle y con un precio parecido pero que no reúne esas características.

"En definitiva", prosigue este experto, "un ático en un edificio exclusivo, con las mejores calidades y acabados y los mejores servicios, en la zona más 'prime' de una gran capital, con una gran terraza, servicio de conserjería, seguridad, piscina cubierta e interior, sauna, garaje en el edificio, etc. podemos considerar que ahora mismo es el lujo y la exclusividad en sí mismo".

3.- Distribución de la vivienda

Dentro, también es clave la distribución de la vivienda, especialmente si se trata de obra nueva. "Muchas de las viviendas que actualmente los propietarios etiquetan como de 'lujo' no cuentan con una distribución interior adecuada, aunque es el aspecto más fácil para intervenir a través de una rehabilitación integral", asegura Gonzalo Robles.

"Quienes vienen de fuera prefieren la comodidad de entrar en una casa lista para vivir, y en este sentido Recoletos es el área de Madrid que tiene un parque mejor preparado, con casi un 45% de la oferta que cumplen algunos de los requisitos básicos para ser considerada de lujo; le sigue el barrio de Almagro con algo menos de un 40%". En opinión de Robles, entre los puntos importantes destacan "contar con estancias amplias, dormitorios con buen espacio de vestidor y baño propio, zona de servicio diferenciado, cocinas próximas al área social, domótica sencilla, útil y de fácil uso, terrazas”, adelanta Robles. "Tampoco quieren ventanas a media pared. Les gustan los balcones hasta el suelo. Por eso los edificios de ladrillo de los 60 y 70 no gustan al comprador latinoamericano por muy de Gutiérrez Soto o Ruiz de la Prada que sean".

La lista de exigencias es larga. "Techos de cuatro metros con molduras originales, suelos de pino melis, todos los dormitorios tienen que tener su cuarto de baño en suite y vestidor y es imprescindible un walk-in closet —vestidor—. Sin olvidar que la zona de lavandería siempre tiene que ser independiente y la cocina debe estar semiintegrada con la zona social", añade Jori.

Las consecuencias finales de vender un lujo no real

Todos estos aspectos pueden parecer excentricidades para el común de los mortales, pero son claves para que una operación llegue a buen puerto o no. "Es muy importante acertar con el lay-out o diseño de la vivienda. Si te equivocas, por muy buena que sea la casa, no se vende", asegura Elena Jori.

A las pruebas se remite. Tuvimos un piso en la calle Ayala con una buena reforma y calidades de lujo, pero los propietarios había conservado la cocina al fondo de la casa, manteniendo la distribución original. El piso rozaba los 1,2 millones y no se vendía. En el mismo rellano, se reformó otro piso exactamente igual, pero cambiando totalmente la distribución de la casa y acercando la cocina al salón. Esa vivienda se vendió antes de salir al mercado por encima de 1,5 millones".

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Conseguir que una vivienda de lujo reúna todas estas características no es tarea sencilla. A pesar de ello, el residencial de lujo en Madrid vive un momento dulce, con transacciones que no dejan de batir récords.

"Si los precios están tan elevados es porque hay falta de producto en condiciones aceptables para ser considerado de lujo. Esto se traduce en que buenas propiedades que cumplen estos criterios duran pocos días en el mercado vendiéndose a precios muy altos, mientras que en el mercado abundan otras viviendas que no se venden porque carecen de estos elementos, el propietario mantiene precios altos pretendiendo equipararse al lujo real y el inmueble se quema sin poder liquidarse durante meses y meses", apunta el CEO de Uxban.

"Hay que diferenciar entre vivienda de lujo y vivienda de alto standing. Esta última debe reunir como características principales la ubicación, las calidades de sus acabados, el edificio y los servicios que ofrece este y la zona donde se encuentra, además del precio, que no es accesible para muchas personas, mientras que la vivienda de lujo, a las características anteriores habría que sumarle la exclusividad y la singularidad, y no por ello tiene que tener un precio muy elevado. Y esto último es muy importante porque un apartamento de un dormitorio que reúna todas las características anteriores y su precio no sobrepasase el millón de euros, también lo podemos considerar una vivienda de lujo", añade Óscar Larrea.