El CGPJ cuestiona el control de los alquileres una vez superado lo peor de la pandemia

La nueva propuesta de informe del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) sobre el anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda incluye importantes objeciones o dudas respecto a la que pretende ser una de las medidas estrellas de la ley: el control de los alquileres en los mercados más tensionados. El documento, al que ha tenido acceso El Confidencial, considera que la limitación de los alquileres tendrá un alcance limitado, considera que el artículo que regula dicho control es "farragoso", al tiempo que considera que su aplicación, en el contexto actual, ya no resulte adecuada.

En un documento de 60 páginas, los vocales José Antonio Ballestero y Enrique Lucas ponen sobre la mesa las dudas que les genera la futura ley estatal, especialmente en lo concerniente a la limitación de las rentas, principal exigencia de sus socios de Gobierno, Podemos.

"Constitucionalmente sensible, un alcance limitado y un farragoso contenido"

Ambos consideran que las “medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda”, además de ser un "tema constitucionalmente sensible, tiene un alcance limitado y un farragoso contenido". Y dudan de que su aplicación, una vez superada prácticamente la pandemia, sea efectiva.

"Nacido coyunturalmente para combatir los efectos de la pandemia, su generalización y mantenimiento para un momento en que haya decaído la causa determinante de su génesis quizás no resulte adecuada".

La lista de objeciones a esta medida es muy amplia. "Su complejidad reglamentista pudiera propiciar no pocos procedimientos judiciales" y cuestiona que la "carga patrimonial" que conllevan no recaiga en las administraciones públicas, sino en los arrendadores privados "no suficientemente compensados con los incentivos fiscales" previstos en la norma.

Además, de la misma manera que esta nueva propuesta de informe incide en que regular en materia de vivienda "corresponde a cada una de las comunidades autónomas", de la misma manera, pone de relieve el posible conflicto de competencias autonómicas, y pone como ejemplo la Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en Cataluña, "cuyas medidas no son coincidentes con las contenidas en el anteproyecto". Y reconoce el papel clave de las comunidades autónomas a la hora de limitar los alquileres en las zonas tensionadas.

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Beatriz Parera

Por otro lado, el documento también hace hincapié en otro de los aspectos que desde el sector inmobiliario se lleva años reclamando, una buena estadística sobre el alquiler en España. "Resulta imprescindible contar con el instrumento adecuado que contenga la información objetiva y completa del mercado de alquiler nacional para con ella construir el 'Índice de precios de referencia', así como para otras finalidades que permitan reordenar la política de vivienda para alcanzar sus fines".

No hay datos objetivos para limitar los alquileres

En este sentido, reconoce cómo desde "los orígenes de la legislación especial arrendaticia se ha dispuesto de datos parciales imprecisos e ineficientes para la finalidad pretendida". Y, aunque no entra a valorar los índices autonómicos y municipales, existentes, sí destaca, por ejemplo, "la ineficiencia del costoso Censo de viviendas del INE o las más recientes previsiones para la elaboración del Sistema del Índice de referencia del Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, que debiera haberse llevado a cabo por la Administración General del Estado en el plazo de ocho meses".

Y recuerda, además, que, aunque debía nutrirse de la información suministrada por los diferentes “registros autonómicos y estatales”, tampoco resulta adecuada, "pues, por un lado, en la actualidad, el Registro de la Propiedad (único registro estatal) apenas contiene arrendamientos inscritos siendo igualmente deficitarios los registros autonómicos surgidos de la obligatoriedad de depositar la fianza de los inquilinatos (artículo 36 LAU) ante la frecuencia con que los arrendadores, sin incentivo alguno para ello, eluden el depósito de las fianzas percibidas".

Destaca, por ejemplo, "la ineficiencia del costoso Censo de viviendas del INE"

Y propone, por ejemplo, un registro nacional de alquileres, menos costoso, a partir, por ejemplo, "del sistema de notas marginales, con efectos de publicidad noticia, sin calificación y con coste documental y arancelario irrelevante", para lo cual considera que bastaría con "una pequeña modificación del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos".

"Es conocida la eficiencia y generalizada utilización de la Estadística Registral Inmobiliaria —registradores de la propiedad— que junto con la información que ya publicita sobre transacciones inmobiliarias y garantías o préstamos asociadas a las mismas, podría incluir de inmediato la información estadística tratada resultante de la constancia registral de cualesquiera arrendamientos que se suscriban a partir de la entrada en vigor de la presente norma. Todo ello sin costo alguno para el Estado".