Una firma se adjudica más de 100 pisos de morosos y amenaza el nicho de los subasteros

A diario monitorizan miles de viviendas que se encuentran en subasta por toda España. De Madrid a Albacete, pasando por Soria o un pueblo perdido de Castilla-La Mancha. En solo cinco años, han analizado más de 15.000 subastas y se han adjudicado más de un centenar de viviendas.

A pesar del nombre, Round Robin es una compañía española que nació en 2012, pero que en 2015, con la puesta en marcha del sistema de subastas electrónicas judiciales 'online', a través del Boletín Oficial del Estado (BOE), detectó un nicho de mercado con un enorme potencial debido a la falta de profesionalización en este tipo de procedimientos judiciales. Un negocio en el que hasta entonces campaban a sus anchas los llamados 'subasteros', quienes se dedicaban a 'patearse' los juzgados especializados en ejecuciones hipotecarias en busca de chollos inmobiliarios, realizando pujas en el último minuto y a precios de derribo.

Dispone de una herramienta muy potente que muestra, en un mapa, todas las subastas judiciales en marcha en toda España

2015 fue el punto de partida para el desarrollo de una compleja herramienta muy potente capaz de mostrar sobre un mapa todas las subastas judiciales en marcha en toda España, en tiempo real, con la correspondiente ubicación geográfica del inmueble, la tipología del mismo —piso, solar, nave industrial...—, el valor de subasta, los expedientes asociados al mismo —nota simple del registro, certificado de cargas, edictos...—.

Un gran volumen de información que se complementa con tasaciones automatizadas a través de operadores 'online', análisis jurídicos... Un cóctel de cientos de datos que, unido a un complejo sistema de inteligencia artificial automatizado da como resultado un expediente con toda la documentación e información necesaria para tomar una sencilla decisión: pujar por un inmueble o no. Una información con solo apretar un botón.

"Automatizar todos estos procesos te da una ventaja competitiva enorme, ya que de una manera muy visual tienes acceso a los miles de subastas judiciales 'online' que hay actualmente en marcha en todo el territorio español", explica a El Confidencial Guillermo García-Mauriño, CEO de Round Robin, nombre que, por otra parte, está directamente relacionado con el mundo de las subastas, ya que hace referencia a un tipo de subasta con oferta cerrada que se utiliza especialmente en la venta de inmuebles.

"En una pantalla vemos todas las subastas activas en España, una barbaridad, así que imagina. Nuestra semana de trabajo es frenética. Cuando se publica una subasta, se dispone de 20 días naturales para pujar, aunque generalmente se espera hasta el último momento para hacerlo, lo que puede alargar la subasta otras 24 horas. En alguna ocasión hemos tenido que realizar alguna puja de madrugada, pero también estamos intentando automatizar este proceso", asegura García-Mauriño.

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E. Sanz

La herramienta y el sistema de Round Robin funciona. En cinco años, la compañía ha analizado 15.000 subastas y se ha adjudicado más de un centenar de inmuebles, la mayoría en Madrid, mercado en el que centran especialmente su atención.

"Nos hemos adjudicado activos en zonas muy buenas. Algunos de los inmuebles los hemos vendido y otros los hemos alquilado después de reformarlos y ponerlos a punto. De hecho, nuestra idea es crear una cartera de pisos en alquiler, con arrendamientos mínimos de tres años, que es la media del alquiler en España y posteriormente rotar dichos activos. Si compras y vendes en poco tiempo, tu margen es más bajo que si esperas un tiempo antes de vender el activo", señala el máximo responsable de Round Robin, que apuesta por la profesionalización de las subastas judiciales y por un mercado más transparente y competitivo.

Analizar los miles de subastas judiciales en marcha en toda España resultaría misión imposible para un equipo de apenas una veintena de personas, por eso, Round Robin fija su atención en "localizaciones con sentido": Madrid, dentro de la M-30, Costa del Sol, Ibiza... Pero también tiene en cuenta a la hora de tomar una decisión el porcentaje de población en paro de la zona donde se ubica el inmueble, el alquiler de la zona, el número de viviendas vacías... Un sinfín de variables que determinan acudir a una subasta o no. Por ejemplo, los pisos de lujo no están, en principio, entre sus objetivos, ya que, según explica el CEO de la compañía, es un tipo de activo al que es muy complicado 'sacarle' una rentabilidad por el alquiler.

Avalancha de subastas a partir de 2022

Tras la pandemia, que ha provocado una caída significativa de las ejecuciones hipotecarias y, por ende, de las subastas judiciales, Guillermo García-Mauriño se muestra muy optimista, ya que espera una avalancha de subastas durante los próximos años. No en vano, las ejecuciones hipotecarias del segundo trimestre de 2021 aumentaron un 253% respecto al mismo trimestre del año anterior hasta alcanzar 3.243 ejecuciones, la cifra más alta en cuatro años.

"Entre 2019 y 2020 se registró una caída en las subastas de un 23% —más de 3.000— debido al parón judicial, pero los procesos retrasados han empezado a recuperarse durante el último trimestre de 2021. Durante 2022, nuestras previsiones apuntan a que alcanzaremos 15.000 subastas anuales y a partir de 2023, aunque el "atasco covid" será más leve, habrá que sumarle el impacto de la pandemia en particulares y empresas, ya que existe un grueso de empresas en quiebra que no ha salido a la luz y cuyos activos irán saliendo poco a poco a subasta para saldar sus deudas con sus acreedores. Por eso, en 2023 veremos un número de subastas similar al de 2022, mientras que en 2024 ascenderán hasta los 16.400 inmuebles".

Round Robin calcula que en 2024 se realizarán 16.400 subastas judiciales 'online' en toda España

Pero vayamos por partes. ¿Qué es una subasta judicial? Las subastas judiciales tienen que ver con los procesos de ejecución hipotecaria, pero no todos culminan con la venta del inmueble. ¿Y qué es una ejecución hipotecaria? Un procedimiento que insta un acreedor cuando el hipotecado, ya sea persona física —particular— o jurídica —empresa—, deja de pagar las cuotas de su hipoteca. El acreedor, que suele ser una entidad financiera, pero puede ser cualquier otro tipo de acreedor, insta entonces la ejecución de la vivienda o inmueble sobre el que recae la hipoteca para cobrar su deuda. Es decir, es quien pide su venta, aunque es un juez quien toma la decisión definitiva. Este proceso, según Round Robin, puede durar tres años.

Sin embargo, no todas las ejecuciones hipotecarias desembocan en la subasta judicial del inmueble, ya que acreedor y deudor pueden llegar a un acuerdo extrajudicial, a un acuerdo de dación en pago... De hecho, desde Round Robin calculan que apenas un 33% de las ejecuciones desembocan en una subasta judicial. "Un porcentaje que en cifras absolutas se traduce en 91.436 subastas de inmuebles entre 2016 y el último cuarto de 2021, de las cuales, el 50% de las cuales tiene lugar en ciudades de más de 100.000 habitantes".

Basta con echar un vistazo al BOE para comprobar el parón de las subastas judiciales. Y es que, el coronavirus ha tenido un impacto doble en el sector de las ejecuciones hipotecarias en el último año y medio. Por un lado, se ha producido un atasco en la tramitación de estos procesos, como muestran las cifras. Si en 2019 hubo 27.488 ejecuciones de viviendas, en 2020, un 31,23% menos —18.903—. Además, las ejecuciones hipotecarias de inmuebles (no solo vivienda) de personas jurídicas cayeron de 2019 a 2020 más de un 50% al pasar de 20.106 a 9.496. Como se puede apreciar en el gráfico superior, durante el segundo trimestre de 2020, coincidiendo con el estado de alarma, la bajada fue muy drástica.

Un 90% de las subastas quedan desiertas

A pesar de que la implantación del sistema de subastas 'online' ha revolucionado este mercado, desde Round Robin consideran que "es un sector en plena transformación, con altas posibilidades de rentabilidad, pero en el que aún queda recorrido para avanzar en términos de profesionalización, digitalización y transparencia".

No en vano, según sus cálculos, más del 90% de las subastas quedan desiertas, ya que para poder pujar por estos inmuebles el postor necesita liquidez. De hecho, solo los ciudadanos más líquidos y solventes pueden participar en estos procesos.

Es decir, las subastas judiciales no están al alcance de cualquiera. ¿Por qué? Para empezar, para poder pujar es necesario depositar en el juzgado una fianza que equivale al 5% del tipo de subasta. Una cantidad que aparece tipificada en el contrato hipotecario y puede ser el valor de tasación, puede ser la cantidad que se pidió prestada o puede ser la suma de costes, intereses más principal, depende de cada caso y nunca coincide con el valor actual del inmueble dado que este varía constantemente. De tal manera que el interesado tiene que tener ahorrado lo suficiente para depositar dicha fianza. Pero además, una vez adjudicado el inmueble, solo dispone de 20 días para pagar la totalidad del precio. Es decir, si no dispone de liquidez suficiente, necesitará financiación bancaria.

"El sistema electrónico funciona muy bien. Es muy sencillo y está todo muy automatizado. Realizas el depósito a través de la app y si no resultas adjudicatario, se te devuelve el mismo día", explica García-Mauriño quien considera que no es un proceso apto para particulares.

"Aunque es un proceso relativamente sencillo, hay que tener ciertos conocimientos jurídicos. Además, en el caso de una compañía, se diluye el riesgo porque aunque te puedes equivocar en una puja, te equivocas en una de cien. No es lo mismo que se equivoque un particular. Imagina que hay un error judicial o de otro tipo y la adjudicación se dilata meses o años...".