Vitruvio da por superada la pandemia: plena ocupación en residencial, logística y oficinas

Es una de las socimis con menor apalancamiento del mercado. También una de las que cotizan con menor descuento respecto al NAV, y no solo eso, sino que, tras la pandemia, puede presumir de tener prácticamente ocupación al 100% en casi todos sus activos.

Hablamos de Vitruvio, socimi que debutó en Bolsas y Mercados Españoles (BME), ahora BME Growth, en el verano de 2016 y que desde principios de año se encuentra bajo el paraguas de la gestora Abante después de que, a principios de este año, la firma de Santiago Satrústegui se adentrara de lleno en el negocio inmobiliario con la compra de 360 CorA, en ese momento gestora de la socimi que preside Joaquín López-Chicheri.

La socimi ha alcanzado una ocupación media del 96% en toda su cartera inmobiliaria

La compañía da por superada la pandemia, periodo en el que se resintió la ocupación de algunos de sus activos, especialmente los locales comerciales, un segmento en el que, al igual que otras compañías del sector, Vitruvio tuvo que negociar las rentas para ayudar a inquilinos en apuros.

Un año y medio después de que estallara la crisis del coronavirus, ha alcanzado una ocupación media del 96% en toda su cartera inmobiliaria, con plena ocupación en áreas de negocio como el residencial o el logístico.

"Vitruvio ha superado bien su primera recesión económica", recoge la carta enviada a sus accionistas este tercer trimestre. "La compañía nació en 2014 con una vocación de largo plazo, interesada en ofrecer a sus accionistas la posibilidad de tomar exposición a una cartera inmobiliaria que ellos solos no podrían construir. Y hacerlo con un perfil conservador, no especulativo, con la idea de desarrollar su actividad muchos años sin sobresaltos ni contratiempos. Se ha cumplido con ese objetivo. Incluso en los dos ejercicios en los que ha tenido impacto la pandemia —2020 y 2021—, se han seguido pagando cuatro dividendos al año".

El golpe de la pandemia sobre el 'real estate', como reconoce López-Chicheri, ha sido muy diferente. Ha sufrido más la bolsa que el ladrillo físico. "El mercado directo ha aguantado muy bien, mientras que el mercado indirecto, las cotizadas, lo ha hecho peor. En bolsa, se ha producido un descuento en las acciones de las compañías vinculadas al 'real estate', frente a la inexistencia de descuento en el mercado directo. Así, mientras que los hoteles han dejado ya de sufrir los efectos de la pandemia, el residencial y el logístico incluso han registrado incrementos de precios. No se han enterado de la crisis". En el caso de Vitruvio, el precio de la sociedad fluctúa en torno a 11,4 euros por acción, con un descuento del 24% frente al NAV.

Sin embargo, no todos los activos han sido inmunes a la crisis. Es el caso de los locales comerciales: aunque los alquileres no se han resentido tanto como hacía presagiar la pandemia, el directivo de Vitruvio sí estima una caída de las rentas en torno al 5%. "Una bajada debida, básicamente, a una menor demanda y a un aumento de locales vacíos". Situación que, sin embargo, ya se estaría revirtiendo.

Una cartera diversificada

Contar con una cartera diversificada ha permitido a la socimi capear mejor la crisis. Un 17% de sus activos son oficinas; un 39%, locales comerciales; un 37%, residenciales, y el 7% restante, logísticos. Todos ellos suman un valor bruto de 172 millones de euros (GAV) —123 millones netos (NAV)—, y todos están en ubicaciones 'prime' de Madrid, excepto los logísticos. Atendiendo a las 'yields', la cartera logística sería la más rentable (10,41%), seguida de oficinas (7,33%), locales (6,62%) y residencial (4,25%). Porcentajes, todos ellos, que incluyen activos ocupados, pero también vacíos.

De todos ellos, los más afectados han sido los locales comerciales, en los que la ocupación tocó suelo en marzo de este año en el 88%. Compuesta por 55 locales ubicados en el centro de Madrid, la ocupación, a cierre del tercer trimestre, se ha recuperado hasta el 93%, muy cerca de 95%-97% que López-Chicheri califica como "razonable" para este tipo de activos.

El directivo asegura, además, que, a día de hoy, "no hay bonificaciones en ninguno de sus activos. Tenemos más de 200 inquilinos y, en total, durante el mes de octubre apenas ha habido tres casos de solicitudes justificadas de ayuda parcial en la renta".

En el caso de los locales comerciales, no solo se está recuperando la ocupación, también el apetito por este tipo de activos. En su carta a accionistas, Vitruvio reconoce que se está experimentando un "incremento drástico de la demanda por el alquiler de los locales disponibles en cartera". A pesar de ello, descarta aumentar la exposición a este tipo de activos.

"A pesar de que es un buen momento, por estrategia, no contemplamos la compra de más locales comerciales. Estamos centrados en adquisiciones de oficinas y en la transformación de la cartera para crear valor", asegura López-Chicheri.

En cuanto a ocupación, los activos que han dado por superada completamente la pandemia son residencial y logística, ambos con ocupaciones del 100%, mientras que en oficinas la socimi ha conseguido el 99%, con datos a cierre del tercer trimestre. Y es precisamente en este segmento en que el que la compañía quiere crecer.

"El residencial se está diluyendo en peso o se diluirá a medida que apostemos por otros activos como oficinas, segmento en el que hay mucha demanda compradora y poca oferta", señala López-Chicheri. Pero ¿cuál es su objetivo de inversión? "No tenemos objetivos de crecimiento. No tener un gran fondo o accionista detrás nos da libertad para comprar solo cosas que tienen sentido para nosotros y para nuestros accionistas".

Un apalancamiento muy bajo

Otro de los puntos fuertes de Vitruvio es su bajo nivel de apalancamiento: del 28%. Un porcentaje que contrasta con la media del sector. Según un informe reciente de BME y JLL España, en 2019 la media se situaba cerca del 40%. "En 2019, se tomó la decisión de reducir el apalancamiento en los siguientes ejercicios a la vista de lo avanzado que estaba el anterior ciclo económico. Esa acción ha servido de colchón para navegar mejor la crisis de 2020-21".

En concreto, la deuda neta de la socimi asciende a septiembre a 48,5 millones de euros, repartida entre préstamos hipotecarios (84% del total) y pólizas de crédito con vencimientos a dos y tres años (16% del total). Además, el 48% de la deuda está cubierto contra la evolución del tipo de interés.

No admitimos inquilinos que destinen más de un tercio de sus ingresos netos a pagar el alquiler

Sobre el reparto de dividendos, sus 450 accionistas pueden estar tranquilos, ya que la socimi espera aumentarlo de cara al último pago del año. "Vitruvio es una buena inversión para protegerse de la inflación. Los inmuebles en cartera se valoran con base en los ingresos que generan (descuento de flujos de caja). Y los ingresos se actualizan con la inflación anualmente, por lo que la valoración recoge el aumento de precios e impide la pérdida de valor en esta inversión. Adicionalmente a lo anterior, Vitruvio reparte los beneficios de los alquileres, por lo que es previsible que el accionista disfrute de una inversión cubierta contra la inflación, más el dividendo anual", señala la compañía. A septiembre de 2021, las rentas generaron unos ingresos de 7,9 millones de euros.

La ocupación es clave para estas compañías. De ahí la importancia de tener buenos inquilinos a largo plazo. "Nos preocupa la ocupación de nuestros activos. No estamos pensando en dar el pase a los inmuebles, sino en tener una cartera que genere rentas constantemente y en repartir dividendos trimestralmente", asegura López-Chicheri, quien insiste en que "no admitimos inquilinos que destinen más de un tercio de sus ingresos netos a pagar el alquiler".

En este sentido, la compañía sostiene que, "gracias a la negociación de alquileres razonables y tasas de esfuerzo limitadas para los inquilinos, se logran niveles altos de ocupación, sin especular con mayores rentas a cambio de mantener desocupados los inmuebles, lo cual perjudicaría la estrategia conservadora de largo plazo"...