Golpe de efecto de Pryconsa: 22,3 millones por la mitad del suelo de Defensa en Alcalá

Una de cal y una de arena. El Ministerio de Defensa ha conseguido, finalmente, dar salida a varios de los solares que había sacado a subasta en Alcalá de Henares en los últimos años. De los 15 solares en venta, ha recibido ofertas por seis de ellos que irán a parar a manos de Pryconsa, que se ha impuesto con claridad en la puja. Por los 16.500 metros cuadrados que suman las seis parcelas, la promotora de Marco Colomer, muy presente históricamente en las subastas de suelo público, pagará 22,3 millones de euros.

En cinco de los seis solares, las de Pryconsa han sido las únicas ofertas, mientras que en la subasta de uno de ellos se ha impuesto a otros interesados como Realia Business, Altos de la Herradura de Montecarmelo (ambos han presentado ofertas en segunda subasta) y Terrazas del Olivar II, quien también pujó en primera subasta, pero su oferta ha sido algo inferior a la de Pryconsa quien, en todos los casos, ha presentado ofertas muy ajustadas a los precios de licitación. De hecho, de media, las ofertas de la promotora apenas han sido un 1,3% superiores a los precios de licitación.

Desde Pryconsa aseguran a El Confidencial que "el mercado está en continuo cambio y donde antes no veíamos oportunidades de negocio, ahora sí las vemos".

Por el contrario, otros nueve solares que habían salido a subasta también en Alcalá de Henares han quedado desiertos. Por ellos —algo más de 19.000 metros cuadrados—, el Ministerio de Defensa espera conseguir, al menos, 22,8 millones de euros.

El Ministerio de Defensa había instado en varias ocasiones la subasta de estos 15 solares, con precios entre dos y 5,6 millones de euros, y que suman una edificabilidad conjunta de unos 85.000 metros cuadrados, lo que permitiría la construcción de entre 850 y 1.000 viviendas. Las sucesivas subastas habían quedado desiertas hasta ahora, cuando, tras realizar una sustancial rebaja en el precio, de casi el 20%, ha despertado finalmente el interés de algunos promotores, ya que, según fuentes inmobiliarias consultadas, se ajustaban más de los precios del mercado. Está por ver ahora si Defensa opta por rebajar de nuevo el precio de los solares que han quedado desiertos y convocar una tercera o cuarta subasta o si, por el contrario, se acude a una venta directa.

Por estos solares, la promotora había pagado un precio de repercusión por el suelo entre 570 y 630 euros el metro cuadrado y, fuentes del mercado asegura que el precio del suelo en Alcalá de Henares se sitúa en torno a los 600 euros, lo que explicaría que, una vez ajustado a precios de mercado el precio de los solares, Defensa haya conseguido finalmente desprenderse de ellos. No obstante, antes de la adjudicación definitiva, las ofertas tienen que ser aprobadas por el director gerente, por lo que la adjudicación es provisional.

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Defensa conseguirá 22,3 millones de euros, casi la mitad de los 47,7 millones de euros que esperaba conseguir con la venta de todos ellos y muy por debajo de los 56,7 millones de euros que esperaba conseguir hace un año, cuando se convocó la subasta en la que la cartera que dirige Margarita Robles, en lugar de aplicar una rebaja del precio en plena pandemia, salió al mercado un 10% por encima de los precios de la última subasta, en 2019. Según destacaron entonces varios expertos del sector inmobiliario y promotores, la rebaja media del precio del suelo en Madrid en aquellos momentos era del 20-25%.

Los terrenos a subasta constituyen un atractivo caramelo para el sector promotor, debido a la enorme escasez de suelo finalista en Madrid. Sin embargo, hasta la fecha, el precio ha sido un obstáculo para su venta. Además, se trata de la mayor subasta de suelo público convocada por Defensa desde la famosa subasta del solar situado en la calle Raimundo Fernández Villaverde.

En Alcalá de Henares

¿Dónde están los suelos en venta? Los solares en cuestión se encuentran situados en Alcalá de Henares y su subasta se realiza de manera individual, no conjunta. Se ubican en Colonia Ciudad del Aire, junto a la urbanización Parque Los Nogales.

La subasta de cada uno de ellos ha sido individual, ya que, según los expertos consultados, la venta por unidades permite optimizar el precio, por lo que, si una subasta queda desierta, en segunda subasta se aplicará una rebaja adicional del 10% y, si tampoco consigue ofertas, esa subasta quedará desierta.

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Dentro de la Administración pública, Defensa ha sido, tradicionalmente, uno de los más activos en la enajenación de activos inmobiliarios. De hecho, el año pasado, días antes del fracaso de la subasta de los solares de Alcalá de Henares, consiguió que la promotora Premier se impusiera a Aedas en la puja del solar ubicado en la confluencia de las calles Julián Camarillo y la avenida de Canillejas a Vicálvaro, en Madrid. Ofreció 12 millones de euros, por encima de los 10,28 millones que esperaba conseguir en primera subasta.

Según los expertos consultados, las necesidades de liquidez de la Administración pública han acelerado de nuevo la venta de inmuebles públicos, y algunos de ellos están saliendo de nuevo al mercado con sustanciales rebajas. Es el caso de estos terrenos en Alcalá de Henares, pero también del Castillo de Maqueda, cuya venta el Estado lleva intentando desde 2013 sin éxito. En agosto de aquel año, la intención era obtener por él en subasta pública unos 9,58 millones de euros. El pasado 15 de julio, se anunciaba de nuevo su subasta con una rebaja de casi el 50%: 4,7 millones de euros.