Hipotecas en desescalada: a través de internet, a tipo fijo y no más del 80%

La firma de hipotecas en España vuelve a coger ritmo. Año y medio después del inicio de la pandemia, la concesión de hipotecas supera, a nivel mensual, las cifras de 2019. Solo en el mes de abril, llegó a los registros un 32,1% de hipotecas más que en el mismo mes de 2020, un 9% más que en 2019. La vuelta paulatina a la normalidad y el avance en la vacunación han permitido una rápida recuperación del mercado hipotecario, que se vio especialmente 'tocado' durante los meses más duros del confinamiento.

Sin embargo, en estos últimos meses, el mercado hipotecario ha experimentado ciertos cambios que previsiblemente se mantendrán o acentuarán en el futuro y han traído consigo lo que los expertos ya han bautizado como las 'hipotecas en desescalada' o 'hipotecas pospandemia'.

"En el último año, se han producido varios cambios de tendencias que vienen para quedarse. Por ejemplo, respecto a abril del año pasado, la conversión se ha disparado en la contratación de hipotecas 'online'. No se ha producido tanto un cambio en las visitas, es decir, no se buscan hipotecas en internet más que antes, sino que se convierten muchas más de esas consultas", explica a El Confidencial Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears, economista y perito especializado en productos financieros y socio en Futur Finances.

"Desde el confinamiento, la gente ha comenzado a tomar decisiones en torno a la contratación en hipotecas y ha cambiado el hábito de buscar información y contratar 'online', una tendencia que ya venía produciéndose antes de la pandemia, pero que se ha acelerado a raíz de ella. Y ha venido para quedarse", apunta Monserrat.

Según este experto, "durante la pandemia, la gente no solo ha dispuesto de más tiempo, al estar tantos meses encerrados, sino que no quería ir a una oficina bancaria por el miedo a los contagios. A esto se suma el hecho de que la banca haya acelerado el proceso de cierre de oficinas. Todo ello ha favorecido la contratación de hipotecas a través de un ordenador o un 'smartphone'. Este proceso, que se habría dado dentro de tres o cuatro años, se ha adelantado, acelerándose el proceso".

Pau A. Monserrat destaca, asimismo, el auge de los brókeres hipotecarios 'online', frente a los tradicionales. "Los brókeres online 'gratuitos' no son nuevos, pero hasta ahora lo habitual era la contratación del intermediario de crédito inmobiliario tradicional, con honorarios que pueden oscilar entre los 3.000 y los 4.500 euros. Ahora estamos ante una nueva era de brókeres con un creciente número de compañías, todas ellas intermediarias de crédito inmobiliario 'online', pero que no cobran honorarios directamente al cliente, sino del banco", apunta el experto de Futur Finances.

Auge de los brókeres 'online'

"Antes del coronavirus, ya habían surgido intermediarios 'online', sin embargo, con la pandemia apostaron muy fuerte por la digitalización, al tiempo que entraron compañías nuevas en el mercado", explica Ricardo Gulias, bróker hipotecario y director de RN Tu Solución Hipotecaria, una compañía con más de 20 años de experiencia en el sector.

"Nosotros recibimos cerca de 5.000 'leads' o contactos mensuales, pero hacemos un trabajo como si el cliente viniera a nuestra oficina. El cliente puede visitarnos, vamos a verle si fuera necesario... Y gracias a nuestra experiencia y al conocimiento que tenemos de todos los productos que hay en el mercado, en lugar de pasar la información a varias entidades financieras, como hacen los comparadores, nos centramos en la hipoteca que mejor encaja a ese cliente. Esto nos permite ganar en agilidad, puesto que el banco sabe que solo él tiene esa posible operación, por lo que nos da un servicio muy ágil. De hecho, conseguimos un 98% de éxito en las operaciones que enviamos al banco".

Luis Javaloyes, director general de Agencia Negociadora, coincide. "La contratación online crece muy rápidamente. Es normal, teniendo en cuenta que lo ajustado de los márgenes solo permite tener ofertas punteras a las operaciones con bajos costes de transformación. Es más, creo que a principios de 2022 podremos ver ofertas de hipotecas online a tipo fijo en el entorno del 0,75%".

Destaca el auge de los brókeres hipotecarios 'online' y gratuitos frente a los tradicionales

Gulias reconoce el fuerte incremento de la actividad durante el último año y medio. "Desde agosto de 2020, llevamos marcando récord un mes tras otro. Agosto de 2020 fue el mejor mes de agosto de nuestra historia, y junio de 2021, por ejemplo, ha sido también nuestro mejor junio en 21 años, con un crecimiento de las operaciones del 284%". Gulias explica que ellos sí cobran honorarios al cliente, pero "solo cobramos a éxito, cuando el cliente firma la hipoteca. Si no le conviene y no firma, no paga".

"Evidentemente, el de los brókeres 'online' es un nuevo mercado que está empezando a crecer. Una opción que tiene como ventaja la facilidad que ofrece la contratación 'online' o el acceso a información de todo el proceso hipotecario, pero que tiene ciertas desventajas, como el hecho de que el nivel de asesoramiento sea menor que el que se puede tener con un buen bróker tradicional", explica Monserrat.

En su opinión, esto puede acarrear ciertos riesgos. "A cambio de que el asesoramiento sea gratuito, el cliente podría acabar contratando una hipoteca que no sea la mejor del mercado ni la que mejor pueda encajarle. Un riesgo que hay que tener en cuenta, ya que cuando no pagas un servicio, y cuando es el banco quien directamente paga al bróker 'online', existe un potencial conflicto de interés, por lo que hay que ir con cautela".

Luis Javaloyes considera que "el hipotech ha venido para quedarse. La tecnología permite dar una respuesta más rápida"

En cualquier caso, Luis Javaloyes considera que "el hipotech ha venido para quedarse. La apuesta por la tecnología nos permite dar una respuesta más rápida, más ágil y más competitiva. El mundo analógico languidece, también en la contratación de hipotecas".

Por otro lado, otra de las tendencias que ha acelerado la pandemia es la contratación de hipotecas a tipo fijo, que ya superan claramente el 50%. Los datos del pasado mes de abril del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran cómo las hipotecas fijas que llegaron a los registros ya supusieron el 58% del total, frente al 42% de las variables.

"Resulta complicado encontrar información en internet en las webs de los bancos sobre hipotecas a tipo variable, ya que lo que les interesa es la fija. Es una tendencia que se va a mantener durante unos años, al menos mientras el euríbor se mantenga en negativo. Cuando empecemos a ver el indicador en terreno positivo, volverán las hipotecas variables", apunta Monserrat, quien asegura que, al menos en este momento, "parece que se han cruzado los intereses del cliente con los del banco. Se conceden hipotecas a tipo fijo más caras los primeros años, pero a tipos históricamente más bajos y a 30 años, lo que asegura al cliente un tipo relativamente bajo durante ese tiempo".

"El 66% de las hipotecas que firmamos es a tipo fijo. No solo el cliente pide tipo fijo, sino que el banco también empuja hacia él. Nosotros hemos llegado a conseguir un tipo fijo al 0,89% durante 30 años, cuando la mejor oferta variable, con poca vinculación, estaba en euríbor más 0,85%", explica Ricardo Gulias.

Sin ahorros, no hay hipoteca

En lo que las entidades financieras siguen inamovibles es respecto al porcentaje de financiación. Y seguirán exigiendo al futuro o los futuros hipotecados "un ahorro mínimo del 10% y solo para perfiles solventes como, por ejemplo, funcionarios. Pero no creo que volvamos a ver hipotecas al 100%", añade Monserrat. Opinión de la que discrepa Gulias, quien asegura haber conseguido financiación del 100% e incluso del 100% más gastos para algunos clientes.

Por otro lado, y a pesar de que la Ley 5/2019 que regula los contratos de crédito inmobiliario prohíbe la venta cruzada, Pau A. Monserrat sostiene que "con la pandemia, la presión comercial de la banca para colocar productos vinculados se ha disparado exponencialmente. La banca actúa sin demasiado recato y en fraude de ley aprovechando la interpretación particular que hace de la ley, puesto que disfraza de bonificaciones las vinculaciones del cliente, y esto es un incumplimiento flagrante de la normativa, lo que pone de manifiesto cómo la banca sigue dando prioridad a su rentabilidad frente a su reputación".

"Hay bancos que están ofreciendo alarmas, seguros de decesos, móviles o televisiones"

Además, tanto Monserrat como Gulias reconocen vinculaciones más allá de lo estrictamente financiero. "Hay bancos que están ofreciendo alarmas, seguros de decesos, 'leasings' o móviles y televisiones. Los bancos, para rentabilizar sus oficinas, se han convertido en vendedores de productos y servicios".

"Hecha la Ley, hecha la trampa", destaca el directivo de Agencia Negociadora. "Se cambia la denominación pero el fondo es el mismo: antes eran vinculaciones directas y ahora se denominan “venta combinada”, que en la práctica representa que el banco apura la rentabilidad del producto hipotecario".

El futuro de los neobancos

Por último, Monserrat anticipa la llegada de los llamados neobancos, entidades de nueva generación, sin presencia física en España. "Aún no hemos visto su entrada en el mercado hipotecario español, pero no creo que falte mucho para empezar a ver las nuevas hipotecas. Los neobancos han entrado en el mercado financiero a través de préstamos y tarjetas, como el alemán N26, pero estoy convencido de que pronto comenzarán a ofrecer hipotecas, y esto supondrá el paso definitivo hacia la hipoteca 'fintech', que traerá, por ejemplo, la imposibilidad de que te coloquen vinculaciones. Asimismo, las hipotecas del futuro serán customizables y adaptables, con precios individualizados, lo que ahora no sucede".

"Las hipotecas del futuro tendrán un precio para cada cliente, automatizadas y adaptables, de tal manera que si me he quedado sin trabajo, pueda solicitar directamente una carencia a través de una 'app', sin necesidad de ir al banco a realizar una novación".

Javaloyes coincide con Monserrat. "Los neobancos acabaráne entrando en el mercado hipotecario. Tenemos el ejemplo de MyInvestor, de AndBank, que está certificando unas cifras de crecimiento realmente asombrosas".

"El cliente recibe más información que antes y la recibe 'online'. Esto hace que la exigencia de una cultura financiera mínima cobre más peso"

Toda esta evolución hacia un mercado hipotecario mucho más digital traerá, según los expertos, aspectos muy positivos y negativos, como una mayor transparencia a nivel documental y la necesidad de una mayor cultura financiera.

"El cliente recibe más información que antes y la recibe 'online'. Esto hace que la exigencia de una cultura financiera mínima cobre más peso. Hay que saber interpretar información sin tener a nadie al lado que te explique cada detalle, y esto provoca que, en el fondo, el cliente siga firmando sin tener mucha idea de lo que firma. Y no porque no reciba información suficiente sobre la hipoteca que va a contratar, sino porque el mecanismo 'online' requiere de mucha inmediatez y eso provoca la falta del tiempo necesario para madurar y leer. No se firma de la misma manera que antes", añade Monserrat.

"Lo que está claro es que "la fuerza de la recuperación se trasladará de manera directa al mercado hipotecario. Si la economía mantiene su vigor por encima del 3% en términos interanuales veremos trimestres con incrementos en concesión de hipotecas de doble dígito, en el entorno del 10%-12%", concluye Javaloyes.