Comisiones, seguros e incumplimiento, las dudas más frecuentes de hipotecados

Las comisiones que cobran las entidades financieras a los hipotecados en caso de reembolso anticipado, qué ocurre en ese caso con la parte no disfrutada de los seguros contratados y qué pasa si hay un impago son algunas de las dudas más frecuentes que plantean a los notarios los solicitantes de una hipoteca antes de firmar el contrato.

Así lo han explicado este miércoles el presidente del Consejo General del Notariado, Ángel Martínez Sanchiz, y la portavoz del organismo, María Teresa Barea, en una rueda de prensa convocada con motivo del segundo aniversario de la Ley de Contratos del Crédito Inmobiliario, conocida como la ley Hipotecaria.

"Los clientes suelen preguntar si hay comisión en caso de realizar reembolsos anticipados, o qué ocurre con los seguros contratados en caso de amortización anticipada total del préstamo. También nos preguntan si es obligatorio contratar seguros u otros productos para obtener el préstamo o qué consecuencias se producen en caso de retraso o incumplimiento”, ha explicado Barea.

Se cumplen dos años de la Ley de Contratos del Crédito Inmobiliario o Ley Hipotecaria

En este sentido, Barea ha asegurado que los notarios "recuerdan a los futuros hipotecados que si no quieren seguir teniendo el seguro contratado tienen derecho a obtener la devolución de la parte proporcional de prima que ya hubieran pagado”. También y en relación con el pago de las cuotas, asegura que “les puede llegar sin previo aviso un requerimiento de la entidad financiera con una comisión por reclamación de cuotas impagadas (no aplicable por el mero hecho del impago, pero sí para compensar gastos en los que incurre la entidad para gestionar el cobro de la cantidad retrasada)”.

Libre elección del notario

Tanto Barea como Martínez Sanchiz han hecho una valoración muy positiva de esta ley, que "refuerza la transparencia" de los contratos, eleva la seguridad jurídica, y otorga al consumidor, entre otros, el derecho real de elegir al notario que prefiera y reunirse con él a solas para consultarle sus dudas, sin que esto le suponga un coste adicional.

Según la experiencia notarial en estos dos años, la nueva normativa ha facilitado la elección del notario por los clientes de las entidades financieras; "un derecho que corresponde al prestatario y que es irrenunciable. En esta ley", ha destacado Barea, "se garantiza el derecho del consumidor a elegir el notario que prefiera y a reunirse con él a solas para poder consultarle sus dudas, sin ningún coste asociado a ello. La experiencia muestra que estos encuentros a solas con el notario se producen, de media, entre 7 y 3 días antes de la autorización y firma del préstamo”.

“Tenemos la sensación de que los futuros prestatarios salen satisfechos de las reuniones a solas con los notarios elegidos, tras recibir toda la información y explicaciones necesarias para comprender una operación de gran complejidad, como es el préstamo hipotecario”, ha asegurado Martínez Sanchiz.

TE PUEDE INTERESAR

El tipo medio de las hipotecas marca un mínimo histórico del 1,48%

Agencias

La ley hipotecaria limita las comisiones que los bancos pueden cobrar a los clientes por amortización anticipada de una hipoteca a tipo fijo, que pueden ser como máximo del 2% los diez primeros años de vida del préstamo y del 1,5% durante el resto del plazo. Para hipotecas a interés variable, el límite legal es del 0,25 % los tres primeros años o el 0,15 % los cinco primeros.

En estos dos años los notarios han autorizado 677.596 actas de transparencia, frente a los 606.498 préstamos hipotecarios firmados incluidas novaciones y subrogaciones, una cifra inferior porque hay operaciones que requieren más de un acta, porque una de las dos partes cambia de opinión o los plazos caducan.

"En estas actas, que son gratuitas, verificamos que la entidad financiera ha entregado al consumidor toda la documentación del préstamo con tiempo suficiente y que la información suministrada es la que debe ser en función del tipo de préstamo acordado por las partes. El acta puede ser positiva o negativa, lo que dependerá de que esté completa la documentación precontractual; de que ésta se corresponda con lo entregado al consumidor por la entidad financiera y con lo negociado entre ambas partes; y de que el consumidor haya superado un test de comprensión", ha explicado Barea.

Según el presidente del notariado, el hecho de que el número de actas de transparencia haya sido mayor que el número de préstamos hipotecarios,“puede deberse a varias razones. Puede haber ocurrido que el notario autorice un acta positiva pero finalmente no llegue a formalizarse el préstamo hipotecario; o que la oferta vinculante de la entidad bancaria (FEIN) haya caducado, al posponerse la formalización de la operación (por enfermedad, viaje inesperado, accidente, problemas con la documentación de la parte vendedora, negociaciones de última hora entre las partes vendedora y compradora, etc.). También puede haber ocurrido que el acta notarial fuera negativa, lo que podría deberse, por ejemplo, a que el consumidor considerase que la oferta no reflejaba exactamente lo negociado con la entidad y acudiera a la misma para aclarar estas diferencias, con lo que habrá habido una nueva oferta de préstamo y por tanto se habrá autorizado una nueva acta que sí podrá ser positiva”.

El periodo analizado en este informe de los notarios se ha caracterizado por una gran volatilidad en el mercado hipotecario, marcado por la crisis del coronavirus, iniciada en marzo de 2020, que marcó mínimos en la firma de actas en ese mes (25.354), y sobre todo en abril (16.563). En todo 2020 se firmaron 353.789 actas, con cifras "normales" a partir de junio, en tanto que en los cuatro primeros meses de 2021 se han autorizado 135.576 actas de transparencia.

Qué el número de actas de transparencia haya sido mayor que el número de
préstamos hipotecarios,