¿Se equivocó Napoleón? Propiedad temporal o compartida como solución a la vivienda

¿Y si el problema de acceso a la vivienda en España viene de la época de Napoleón? Hace 200 años, el emperador francés acabó con las denominadas "tenencias intermedias" de la propiedad de una vivienda. Desde la época napoleónica, el ciudadano o es propietario al 100% o es inquilino al 100%. Nada de medias tintas.

Esta dicotomía del mercado de la vivienda en España, en la que un ciudadano es o propietario de una vivienda o inquilino, ha provocado, de manera casi constante, que una parte de la población, la más vulnerable, se haya encontrado con innumerables problemas de acceso a una vivienda, bien porque no dispone de ahorros suficientes para conseguir financiación o porque los alquileres se han disparado. Problemas que, si no se toman medidas, no solo se mantendrán en el tiempo, sino que es muy probable que se agraven en el futuro.

"Hay que apostar por fórmulas alternativas a la propiedad absoluta y al alquiler"

Es el negro panorama que dibuja el informe 'España 2050', presentado hace unos días por el Gobierno y en el que los catedráticos que han participado en su elaboración aseguran que, si no se toman medidas, al menos en materia de vivienda, España se encamina hacia un modelo de "ricos propietarios y pobres inquilinos".

Para atajar las dificultades para acceder a una vivienda, en dicho documento se propone apostar por fórmulas alternativas a la propiedad absoluta y al alquiler. Fórmulas como la propiedad compartida y la propiedad temporal que han tenido muy buena acogida en países como Reino Unido o Países Bajos y que están intentando dar sus primeros pasos en España, en concreto, en Cataluña.

En dicho documento se proponen como alternativas la propiedad compartida y la propiedad temporal

"Ambas fórmulas suponen un cambio estructural del concepto de propiedad que no vemos desde tiempos de Napoleón en nuestro derecho civil. Ambas participan de las ventajas de tener una vivienda en propiedad, como la estabilidad y la autonomía que confiere, por ejemplo, no tener casero, y de las ventajas de un alquiler, como es la asequibilidad, aunque en un momento como el actual no sea así", explica a El Confidencial Sergio Nasarre, director de la Cátedra Unesco de Vivienda y uno de los académicos y expertos que han trabajado en este apartado del informe.

"Estas dos fórmulas de propiedad están dirigidas especialmente a aquellas familias que no contemplan el alquiler como su forma de tenencia, pero que tampoco pueden recurrir al mercado de propiedad plena sin sobreendeudarse o por falta de financiación”.

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Nasarre recuerda cómo "desde 2007, es muy difícil acceder a una vivienda en propiedad y las leyes lo han ido complicando mucho más. Solo pueden acceder a una hipoteca quienes tienen dinero, pero la gente sencilla también tiene que poder acceder a esa vivienda. De ahí que cobren relevancia nuevas fórmulas de tenencia de viviendas, maneras de acceder a una vivienda, sin necesidad de tener tanto dinero ahorrado".

El catedrático mira hacia el Reino Unido, que lleva desde los años 70 con este tipo de medidas, mientras que en el caso de España, Cataluña ha sido pionera ya que en 2015 se concretaron ambas figuras —propiedad temporal y compartida— en el código civil.

Propiedad compartida

Pero ¿en qué consisten ambas modalidades? Según explica Sergio Nasarre, la propiedad compartida "permite acceder a la propiedad de una vivienda solamente adquiriendo una parte de la misma. Un porcentaje que pactan ambas partes, de manera que el comprador pueda hacer frente a la compra de manera sostenible y sin necesidad de sobreendeudarse. Puede ser un 10%, un 20%, un 32%. Lo que ambas partes, vendedor y comprador, decidan. El vendedor desaparece de esa relación, de esa vivienda y el comprador se convierte en propietario a todos efectos. Es decir, puede decidir pintar la vivienda, vender su parte, donársela a un hijo si se muere o participar en las reuniones de la comunidad de propietarios".

"El vendedor", prosigue, "cobra una especie de renta o una compensación mensual por la parte que aún no ha adquirido, una contraprestación dineraria. Y cada cierto tiempo, según lo pactado con el vendedor o cuando así lo considere, el comprador va adquiriendo porcentajes de la propiedad hasta llegar al 100%, de tal manera que puede ir escalando poco a poco hacia la propiedad. E incluso si el vendedor es una administración pública, se podría pactar escalar hacia abajo en la propiedad. Por ejemplo, en casos de problemas de liquidez, que la administración recompre un 10%".

"Es una manera muy interesante", prosigue Nasarre, "que puede permitir el acceso a una vivienda en propiedad a personas muy vulnerables, que solo pueden ser arrendatarios sociales. Es una fórmula que les puede servir para que poco a poco puedan conseguir la propiedad de una vivienda sin necesidad de sobreendeudarse".

Nada que ver con el alquiler con opción a compra

¿En qué se diferencia esta fórmula del alquiler con opción a compra? Según este catedrático, "el alquiler con opción a compra es pan para hoy y hambre para mañana, porque ese tipo de operaciones tienen fecha de caducidad. Normalmente, a los tres años hay que ejercer la opción de compra y si inicialmente no se disponía, por ejemplo, de 200.000 euros para afrontar la compra, difícilmente se dispondrá de una cantidad algo inferior al cabo de tres años. Es el todo o nada en un determinado momento, mientras que en el caso de la propiedad compartida, la compra de la vivienda es progresiva".

El Código Civil de Cataluña recoge que la duración de la propiedad compartida es de 30 años

Pero ¿qué plazo tiene el comprador para hacerse con el 100% de la propiedad de ese inmueble? La Ley 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al libro quinto del Código Civil de Cataluña recoge que la duración de la propiedad compartida es de 30 años, "salvo que las partes fijen un plazo diferente que, en ningún caso, puede superar los 99 años". Un plazo lo suficientemente amplio como para permitir la consolidación de esa propiedad.

Según explica Nasarre, en Reino Unido, entre aquellos que compraron bajo este esquema a finales de los 70 o en los 80, la mitad ya tiene el 100% de la propiedad. "La experiencia del Reino Unido pone de manifiesto que este tipo de fórmulas funcionan, que familias de clase media o media baja pueden ser propietarios de forma sostenible sin sobrenedeudarse". Y, para ello, según este catedrático, "solo hace falta un marco normativo muy sencillo. En el Código Civil de Cataluña está regulado en apenas una docena de artículos. Además, cuenta con el aval del Tribunal Constitucional".

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Pero ¿por qué es una fórmula que puede interesar a los propietarios?, ¿no es mejor vender o, simplemente, alquilar esa vivienda? Nasarre responde. "La ventaja principal es que el vendedor tiene una especie de inquilino, pero reforzado, puesto que es una persona que es propietaria de la vivienda. Va a cuidar de la misma puesto que ya ha invertido dinero en ella con ese pago inicial y tiene el incentivo de seguir pagando porque, además, el desembolso que va a realizar es también menor al que pagaría de alquiler, según los cálculos que hemos realizado. Además, para el vendedor, es otra línea de negocio más, otra manera de dar salida a una vivienda que no necesita".

"El vendedor recibe el 10%, el 20% o el 30% del importe de la vivienda de golpe, una cantidad que le puede servir, por ejemplo, para pagar su propia hipoteca o para completar un salario, pero además, tiene una renta segura cada mes, ya que si el comprador impaga, algo que no le interesa puesto que ya ha hecho un desembolso inicial, puede ser desahuciado. El pago de la renta está garantizado por la parte de propiedad que ya ha comprado. Además es una fórmula que permite volver a la cultura del ahorro, a la idea de que las personas se impliquen en la compra de su vivienda".

Nasarre mira hacia el Reino Unido para sostener que la fórmula funciona "y funciona muy bien. Fomenta el ahorro y aunque funciona en el mercado privado, también se pueden implicar las administraciones públicas. Lo mismo sucede en los Países Bajos, mientras que en España, en Cataluña, es la primera vez, desde Napoleón que hemos roto ese binomio o esa dualidad de o 100% propietario o 100% inquilino, creando formas de tenencia más ajustadas a las necesidades de las familias, especialmente de aquellas con menos recursos. Además, dar opciones a las familias siempre es bueno. No hay más que ver cómo cada año, los estudios de los portales inmobiliarios revelan que al 80% de los inquilinos les gustaría algún día ser propietarios".

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En Cataluña, apenas han transcurrido seis años desde la modificación normativa y, aunque la propiedad compartida no está, ni mucho menos, generalizada, sí se ha cerrado alguna operación. Y el abogado Andrés Labella, ha sido testigo de algunas de ellas. En Esparragueras, por ejemplo.

"Fue el caso de una cooperativa de ferreteros. Uno de ellos no pudo pagar las facturas al banco y este estaba a punto de ejecutarlo. Otro cooperativista quiso quedarse con el negocio, ubicado en un edificio muy grande, pero no tenía capacidad económica ni financiación para comprar todo el inmueble. Solo podía adquirir el 25% y el resto de la propiedad la iría comprando conforme pasaran los años. Gracias a esa operación, el establecimiento permaneció abierto, y la cooperativa pudo sobrevivir. Sin esta operación, el banco habría ejecutado a los cooperativistas y el negocio y habría cerrado. Todos habrían salido perdiendo. Obviamente, el banco puso pegas a la operación, pero, gracias a ella, la cooperativa pudo cancelar la deuda".

Este abogado es consciente de que aún queda mucho camino por recorrer y asegura que este tipo de transacciones se basan en el principio de autonomía, básico dentro del Derecho contractual, por lo que no considera necesario que, como ha sucedido en Cataluña, quede plasmado en el Código Civil. Si bien, reconoce, que "con la ley, se dota de marketing a la propiedad compartida, pero ya existen herramientas jurídicas para acogerse a este tipo de fórmulas de propiedad, y que se basan, precisamente, en la libertad contractual o autonomía de la voluntad de las partes en un contrato. Es decir, si una persona quiere comprar bajo esta fórmula, puede hacerlo".

¿Y la propiedad temporal?

La segunda de estas fórmulas es la propiedad temporal. "Es la otra posibilidad que recoge el Código Civil de Cataluña y se refiere a la posibilidad de tener la propiedad de un inmueble entre 10 y 99 años", explica Nasarre.

Según Nasarre, una de las grandes ventajas de esta fórmula "es que es financiable y según los cálculos que hemos realizado, y teniendo en cuenta los bajos tipos de interés, ser propietario durante 10, 15 o 35 años, resulta más asequible que ser inquilino. Se pagan esos 10, 15 o 35 años por adelantado, mediante financiación hipotecaria, y lo que devuelves es un préstamo hipotecario y no un alquiler. Además, como propietario, se puede vender la propiedad, darla en herencia... El vendedor desaparece y solo aparece cuando se extingue el plazo de compra. Cuando eso sucede, se le devuelve gratis la vivienda, a no ser que haya pactado la posibilidad de alargar la estancia en la vivienda".

"No parece que sea razonable que solo estemos creando una generación de inquilinos"

Y, ¿cómo se fija el precio a pagar. "Imagina una casa de 500.000 euros en Madrid de la que quieres disfrutar solo 10 años. Hay que hacer el ejercicio de capitalizar la renta que pagarías en concepto de alquiler durante esos 10 años y en base a ese cálculo determinamos lo que estaríamos dispuestos a pagar por el uso de esa vivienda durante ese tiempo".

En ambos casos, se trata de maneras más asequibles que la actual para ser propietario sin necesidad de sobreendeudarse. "Y es, precisamente, en la diversidad de opciones donde está la virtud", defiende Nasarre. "Tiene que haber tipos de tenencias por cada tipo de familia, ya que no parece que sea razonable que solo estemos creando una generación de inquilinos". Además, recuerda cómo la diversificación de las formas de tenencia también está recomendada por la ONU en el documento Habitat III de 2016 en sus apartados 31, 33 y 35.

En España, ambas fórmulas han quedado plasmadas en el informe 'España 2050' y los catedráticos que han participado en su evolución, entre ellos, Nasarre, esperan que algún día se generalice su uso. No obstante, es consciente de que hay un largo camino por delante, pero confía en que el ejemplo de Cataluña se extienda al resto de España.

Reducir las dificultades en el acceso a la vivienda, como puso sobre la mesa 'España 2050', es crucial para mejorar las tasas de natalidad

"En Cataluña conseguimos convencer a todos los catedráticos y a todos los parlamentarios sobre la virtud de estas fórmulas. Y eso es lo que tenemos que hacer. Además, la fórmula funciona, como se ha demostrado en Reino Unido, y el objetivo es extenderla al resto del Estado y que muchas familias más se puedan beneficiar de ello".

Reducir las dificultades en el acceso a la vivienda de calidad, como puso sobre la mesa "España 2050', es crucial para mejorar las tasas de natalidad, favorecer la capacidad de consumo y ahorro de los hogares, y evitar, por esta vía, un incremento de la desigualdad, tanto de renta como de riqueza, que en España está muy condicionada por la propiedad de la vivienda.

"Si no avanzamos en esta dirección, nuestras grandes ciudades se podrían ir escorando hacia un modelo de "ricos propietarios y pobres inquilinos", polarizado entre hogares con una o varias viviendas en propiedad —bien porque las han comprado, o porque las han recibido en herencia— y personas viviendo en casas alquiladas o compartidas. Mientras que parte de estos hogares podrán contar con ahorro y recursos para financiar potenciales gastos —salud, educación, ocio—, un sector creciente de la población tendrá que dedicar buena parte de su salario o su pensión de jubilación a afrontar mensualmente la cuota del alquiler, lo que podría agudizar la desigualdad en edades avanzadas", concluye Sergio Nasarre.

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