Baleares se descuelga de Madrid y Barcelona como motor inmobiliario de España

Ha sido, desde 2014 y junto a Madrid y Barcelona, uno de los motores del mercado residencial de España. Tanto la compraventa como los alquileres han experimentado una gran actividad en los últimos años, y aunque desde 2019 comenzaban a detectarse las primeras señales de agotamiento a nivel nacional, la irrupción de la pandemia ha tenido un mayor impacto en este mercado, las Islas Baleares, que en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, posiblemente por su fuerte exposición y dependencia del comprador extranjero.

Así lo ha constatado la Sociedad de Tasación que en la última actualización de su 'Mapa Urbanístico' destaca "el caso de Baleares, en donde aún se pueden observar los efectos de la situación derivada de la pandemia. Tradicionalmente, esta autonomía era una de las que ejercían, junto a Madrid y Barcelona, como motor inmobiliario en España. Sin embargo, su dinámica de crecimiento se ha visto frenada por el coronavirus y aunque la vivienda de lujo sigue aguantando razonablemente bien y con poco impacto, el resto de mercado residencial se ha visto mucho más afectado por la pandemia y la paralización del sector turístico".

Su dinámica de crecimiento se ha frenado, aunque la vivienda de lujo sigue aguantando

Baleares ha acusado, especialmente, el desplome de las compras por parte de extranjeros debido a las limitaciones a la movilidad derivadas de la pandemia. Para que nos hagamos una idea, los extranjeros representan el 35% de las compraventas por lo que el desplome de las transacciones por parte de foráneos se ha dejado sentir con fuerza en las islas. Según datos del instituto Nacional de Estadística (INE), en 2020 las transacciones en las islas cayeron un 23%, hasta 10.696 unidades vendidas, una cifra muy similar a la de 2015.

La caída se sitúa ligeramente por encima del 21% de Madrid y Barcelona, si bien, ya en 2019 -cuando España registró su primera caída anual en cinco años-, las ventas en Baleares habían registrado una corrección mucho mayor, del 11%, frente al 6% de Madrid o el 1% de Barcelona, lo que pone de manifiesto hasta qué punto el mercado residencial en Baleares llevaba varios años mostrando síntomas de agotamiento. De hecho, en 2018, las ventas registraron una pequeña contracción del 1,5% respecto a 2017, el primer descenso desde 2013.

Detrás de la ralentización, previa al coronavirus, estuvo el fuerte incremento de precios que había complicado el acceso a una vivienda de buena parte de sus habitantes. En 2021, según el índice de esfuerzo inmobiliario de Sociedad de Tasación, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, Baleares es la comunidad autónoma donde más años se necesitan para acceder a una vivienda, 16,5 años, muy por encima de la media nacional: 7,5 años a cierre de 2020 y casi el doble que Madrid o Barcelona, y eso a pesar de que los precios no son tan elevados como en estas dos ciudades.

Pero además, los datos del Colegio de Registradores ya mostraban en 2019 cómo en Baleares, la relación de la cuota hipotecaria con respecto al coste salarial se había disparado hasta el 40,8%, el nivel más alto de toda España, mientras que en la Comunidad de Madrid el porcentaje se situaba en el 35,9% y en Cataluña, en el 35,1%, en todos los casos, por encima de los niveles considerados prudentes por los expertos y que pueden llegar a comprometer las economías de las familias.

"La paralización del sector turístico está arrastrando al resto de la actividad que se encuentra en una situación de impasse, a la espera de ver cómo se desarrolla el verano", asegura Sociedad de Tasación, que destaca cómo, "al igual que en el resto del país, predomina el interés por las viviendas amplias, con zonas despejadas y espacios abiertos. Aun así, este hecho ya se daba previo a la pandemia, siendo un factor característico de este mercado".

El segmento que ha aguantado mejor el impacto de la crisis ha sido el segmento de lujo. “El coronavirus ha establecido un nuevo orden en las prioridades de los inversores inmobiliarios que anteponen cada vez más la privacidad de la vivienda y su sostenibilidad", explicaba recientemente Florian Hofer, gerente de Engel & Völkers Baleares, al tiempo que reconocía que durante el primer trimestre de 2021, Engel & Völkers Mallorca ha registrado un 66% más de consultas online que en el mismo periodo del año anterior.

“El deseo de viajar se ha intensificado durante los meses de bloqueo y ha propiciado que los compradores tomen las decisiones de compra más rápido. Las restricciones de movilidad han consolidado los recorridos virtuales a las propiedades como parte esencial del proceso de adquisición”, asegura Nils Haase, socio de Engel & Völkers de Mallorca Sureste.

A nivel promotor y, a nivel general en toda la isla, durante 2020 se ha producido cierto frenazo en la actividad constructora como, por ejemplo en Ibiza, Manacor, Calvià o Mahón, si bien, se sigue observando bastante dinamismo en la capital, Palma de Mallorca con cerca de 1.000 visados en 2020, como se puede apreciar en el gráfico superior.

Madrid y Barcelona mantienen el tirón

Con Baleares descolgada de la recuperación inmobiliaria, Madrid y Cataluña son las comunidades con mayor actividad inmobiliaria. "La región de Cataluña mantiene una gran heterogeneidad, con acusada diferencia entre la ciudad de Barcelona y las zonas de costa y el interior de las provincias de Gerona y Lérida, mientras que la Comunidad de Madrid ha mantenido el giro de la demanda experimentados meses atrás hacia la vivienda unifamiliar, la autopromoción, las ubicaciones fuera de los cascos urbanos consolidados y, en general, la tendencia a la vivienda con presencia de mayores espacios abiertos, zonas ajardinadas, terrazas…", recoge el informe de Sociedad de Tasación.

En opinión de la tasadora, "este contexto ha ocasionado una reducción significativa de la oferta existente, tanto de vivienda como de suelo vacante, sobre todo en la zona norte de la capital, área metropolitana (primera corona) y Sierra de Madrid. Además, municipios como Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte, Alcobendas, San Sebastián de los Reyes e incluso Colmenar Viejo, entre otros, han visto sensiblemente incrementadas la presencia de grúas en los últimos seis meses".

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E. Sanz

El principal problema del mercado madrileño, según Sociedad de Tasación, es la escasez de desarrollos para la generación de nuevo suelo, "salvo los previstos en la capital o los planes promovidos por la Comunidad y el Ayuntamiento para ofertar suelo para alquiler asequible. Esta escasez genera que se alcancen altos precios en los pocos solares disponibles que se ofertan al mercado, como es el caso de los terrenos enajenados por ADIF en las proximidades de Méndez Alvaro y Atocha, frente a los que promotores y cooperativas manifiestan un elevado interés, que se traduce en valores de adjudicación sensiblemente por encima de los tipos de licitación de partida ofertados en la subasta".

El Cañaveral y Valdebebas, según constata Sociedad de Tasación, siguen siendo las zonas con más actividad edificatoria, "ambas todavía con presencia de suelo vacante, para el que sigue manteniéndose una cierta estabilidad en los precios. Otros ámbitos como la Operación Calderón, Operación Chamartín o, en menor escala, la Solana de Valdebebas continúan con su desarrollo. Lo mismo ocurre con los desarrollos del Sureste como Operación Campamento, si bien, en ninguno de ellos se aprecia aún actividad edificatoria, salvo en Mahou-Calderón, donde ya han comenzado las obras y las ventas".

En Cataluña, el foco está en Barcelona

En el caso de Barcelona, la actividad se concentra en la capital Barcelona y su zona de influencia, así como en las principales ubicaciones de costa y, en menor medida, en su zona pirenaica que se ha visto relativamente relanzada por el cambio de tendencia del turismo —sobre todo el nacional— hacia las zonas rurales y turismo de interior. "Barcelona ciudad se sigue erigiendo con uno de los principales focos de actividad, tanto a nivel de la comunidad autónoma como a nivel nacional", recoge la tasadora en su informe.

"La mayor parte de la actividad edificatoria de la ciudad corresponde a proyectos que obtuvieron licencia antes de la entrada en aplicación de la normativa que reserva un 30% del volumen promovido a vivienda de protección oficial. Parece que este cambio normativo está motivando un freno a nuevas actuaciones, lo que, a nivel de mercado de suelo, se traduce en menor actividad, ausencia de nuevos desarrollos y estancamiento de precios en unos suelos que, con la nueva norma, se consideran menos rentables. Los grandes promotores están terminando los proyectos ya iniciados y dirigiendo los nuevos a ubicaciones próximas en la corona del área metropolitana de la capital, como Sant Just Desvern, Sant Cugat o Badalona, menos restrictivos en este sentido".

Según Sociedad de Tasación, en el distrito 22@ de Barcelona, la situación es completamente distinta. "Este barrio se encuentra en pleno proceso de transformación y, a pesar de las distintas dificultades en la tramitación de la modificación de su MPGM (Modificació del Pla General Metropolità), el proyecto prevé un impulso residencial a una zona que, hasta ahora, era eminentemente industrial y terciaria", concluye la tasadora.