La Puerta del Sol vuelve a dar la campanada en dos de sus edificios estrella

Es el corazón de Madrid. El centro social de la ciudad y también el área comercial por excelencia junto con la calle Preciados. Tras un año de duro confinamiento, la Puerta del Sol vuelve a estar en el punto de mira de los inversores gracias a dos de las noticias más relevantes para esta plaza desde el punto de vista inmobiliario y que afectan a dos de sus edificios más llamativos, los ubicados en los números 9 y 11. Y con dos protagonistas Bankinter y el fondo de inversión norteamericano Kennedy Wilson.

La entidad que preside Dolores Dancausa acaba de hacerse, en plena pandemia, con el número 11, como ha adelantado hoy El Confidencial. Se trata de un inmueble de 1.344 metros cuadrados, repartidos en tres plantas, que históricamente albergó el edificio de libros de El Corte Inglés, propietario del mismo hasta que en 2016 decidió venderlo a los fondos Thor Equities e Invesco por 65 millones de euros. El edificio estuvo en el punto de mira, como inquilinos, tanto de Nike como de JD Sports, que pujaron por abrir ahí su mayor escaparate, pero las conversaciones se torcieron y, finalmente, Primor se instaló hace ahora un año.

Cuando los dos gigantes de la moda deportiva pujaban por este activo, a finales de 2017, en el mercado se especulaba con que el activo podría valer en torno a 90 millones de euros, precisamente, el mismo importe que Kennedy Wilson esperaba obtener con su vecino, el número 9 hace poco más de un año, cuando se planteó su venta, justo antes del estallido de la pandemia. Hay que recordar que el fondo lo compró en 2015 al grupo Restaura por 30 millones de euros.

Kennedy Wilson consigue luz verde para implantar una gran superficie comercial

Ahora, poco más de un año después, este edificio vuelve a estar en el punto de mira, puesto que la Comisión de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, en su sesión de hoy, ha decidido aprobar definitivamente —con la abstención de VOX, la oposición de Más Madrid y PSOE y el apoyo de PP y Ciudadanos, cuyo voto de calidad de la presidencia ha permitido deshacer el empate a favor de dicho trámite— la modificación del Plan Especial para este inmueble. Un trámite urbanístico que permitirá al fondo de inversión americano dar un uso completamente comercial al inmueble, un uso que hasta ahora estaba limitado a los locales de la planta baja, ya que las plantas superiores mantenían el uso original de residencial.

Este trámite urbanístico, que deberá ser ratificado posteriormente en el pleno del Ayuntamiento es, según los expertos consultados, clave para Kennedy Wilson, que desde hace varios años estudia la venta del edificio, ya que este trámite urbanístico es clave para maximizar su precio de venta. En febrero de 2020, como avanzó idealista, el fondo esperaba conseguir 90 millones. Un precio que, de conseguirse, implicaría una plusvalía de unos 60 millones de euros.

No obstante, los expertos consultados creen que, "una vez conseguido este trámite urbanístico, lo más lógico sería que se acometiera la reforma del mismo de la mano el futuro o futuros inquilinos para su posterior venta. Después de varios años esperando la aprobación definitiva del Plan Especial no tiene mucho sentido que ahora se precipiten con su venta", aseguran las mismas fuentes.

Desde la adquisición del edificio, el objetivo de Kennedy Wilson era transformar su uso residencial y convertirlo en un gran centro comercial que pudiera albergar un 'flagship store' como el de Apple en Puerta del Sol, 1. Un objetivo que ha tardado seis años en conseguir.

No obstante, no es la primera vez que se plantea un Plan Especial para este emblemático edificio, que forma parte del conjunto levantado tras la ordenación de la plaza por los ingenieros Lucio del Valle, Rivera y Morer en 1857-1862. En 2005, Restaura, entonces propietaria del inmueble, inició los trámites de un Plan Especial e incluso llegó a conseguir el informe favorable de la CIPHAM, puesto que es un edificio clasificado como bien de interés cultural (BIC), es decir, protegido.

Originalmente el uso era comercial en planta baja y residencial (dos viviendas por planta de 275 y 299 metros cuadrados cada una) en las plantas superiores y Restaura quiso recuperar el uso residencial original, pero distribuido en cinco viviendas por planta de alrededor de 90 metros cada una, excepto en la quinta, con cuatro viviendas con superficies de 100 a 30 metros, según la documentación a la que ha tenido acceso El Confidencial.

Ahora, y según dicha documentación, Kennedy Wilson quiere eliminar el uso residencial de las plantas superiores e implantar una gran superficie comercial de casi 3.400 metros cuadrados.

Las rentas caen por la pandemia

Estos dos hitos vuelven a centrar el foco informativo en la Puerta del Sol en un momento en el que todas las viviendas de superlujo del Complejo Canalejas, a escasos metros de la Puerta del Sol, ya han sido vendidas; el Hotel Four Seasons se encuentra a pleno rendimiento y el centro comercial Canalejas abrirá sus puertas en cuestión de meses. Además, en su plaza concurren varias de las calles más transitadas de la capital tales como Preciados, Alcalá, Mayor o Arenal, mientras que en este mes de agosto se cumple un año desde que fue peatonalizada por completo.

La pandemia ha provocado una caída de las rentas entre un 10 y 20%

"En una situación normal, gracias a la peatonalización, las rentas de los locales comerciales de la zona experimentarían un aumento. Sin embargo, debido a la pandemia vivida y aunque aún no existen suficientes comparables para corroborarlo con seguridad, se estima que las rentas de las principales arterias comerciales de la capital se estarían viendo reducidas entre un 10 y 20%", recogía Knight Frank en un informe reciente sobre la Puerta del Sol. "Se prevé que el impulso de la peatonalización en las rentas comience a ser notable en el medio plazo, ya que se espera un crecimiento de la demanda de grandes marcas que querrán ubicar sus establecimientos en esta área tan privilegiada".

Al igual que sucede en otros mercados, como el residencial, la brecha de precios respecto a otras ciudades europeas es muy evidente. El análisis de Knight Frank sobre las rentas 'prime' de los locales comerciales de las principales europeas recoge que París lidera el 'ranking', llegando a alcanzar los 20.000 euros el metro cuadrado al año, seguida de Milán y Londres con rentas 'prime' anuales cercanas a los 10.000 euros. ¿Y qué sucede con Madrid?

"Madrid se encuentra por encima de Barcelona y en el sexto puesto, con unos 3.600 euros el metro cuadrado al año. Sin embargo, en cuanto a las rentabilidades 'prime' en 'retail', Madrid ocupa una de las primeras posiciones situándose en 3,50%, superada solo por Bruselas, con una 'yield' de un 4,00%, e igualada por Ámsterdam o Barcelona que registran la misma rentabilidad de un 3,50%. Un dato que refleja que Madrid es en estos momentos una de las ciudades más competitivas del mercado europeo", según Knight Frank.

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A favor de la Puerta del Sol, "el equivalente a Piccadilly Circus en Londres", según reconoció Kennedy Wilson hace seis años cuando compró el número 9, juega su peatonalización. "Gracias a ella, los transeúntes de la zona ganan 5.500 metros cuadrados y los vehículos quedan desterrados del km 0. Cuenta con un tráfico peatonal diario de unas 25.000 personas de media en solo 11.000 m² de superficie. Así pues, la nueva Puerta del Sol es una muestra de cómo será el Madrid del futuro, una ciudad sostenible. Esta nueva medida va a favorecer de forma significativa el flujo de tráfico peatonal en la zona y despertará el interés de futuros inversores y operadores en la Puerta del Sol", según Knight Frank.

Pero ¿cómo son ahora esos inversores? Los principales dueños de la Puerta del Sol son fondos de inversión, inversores privados y compañías inmobiliarias. Según datos de esta consultora, "si tenemos en cuenta la inversión en el área de influencia durante los últimos cinco años y el primer semestre de 2020, analizando los datos referentes al volumen de inversión, los fondos de inversión lideran las compras con alrededor del 40% del total. En cuanto al número de operaciones realizadas en este periodo, también estos son los líderes, representando más del 45% del total. Además, los inversores privados también lideran el 'ranking' en cuanto a superficie adquirida, con casi un 45% y ocupan la segunda posición en cuanto al volumen de inversión, registrando casi un 30%. Por su parte, las compañías inmobiliarias ocupan el segundo lugar en cuanto al número de operaciones, con cerca del 30% del total de las operaciones firmadas durante 2015 y mitad del 2020".

'Boom' hotelero en la zona y alrededores

En opinión de esta consultora, la Puerta del Sol "se caracteriza por ser el punto más representativo por excelencia del turismo nacional y a su alrededor se encuentra un escenario comercial, de ocio y hotelero mucho más desarrollado, y de mayor nivel, que el que había hace algunos años. Y es que, en las últimas décadas, la zona centro de Madrid ha vivido una gran transformación que ha posicionado a la capital como una de las ciudades europeas con un centro neurálgico más atrayente para el turismo internacional".

De hecho, grandes inversores del sector hotelero de lujo han apostado por esta plaza donde a día de hoy se puede encontrar una amplia oferta de hoteles de cinco estrellas.

"Hyatt o Urban están presentes en la zona, así como los históricos Palace y Ritz (ahora Mandarin Oriental Ritz) a tan solo un paseo de unos 15 minutos desde la Puerta del Sol. Aunque, sin duda, uno de los establecimientos hoteleros más destacados es el recientemente inaugurado Hotel Four Seasons de Madrid, que forma parte de una etapa marcada por las inauguraciones de hoteles de alta gama en el corazón de Madrid que continuarán durante los próximos meses en la capital con algunos como el hotel Marriott, que abrirá en la Carrera de San Jerónimo o The Madrid Edition en la Plaza de Celenqueo", destaca Knight Frank.

A todos estos nombres se suman, además, el futuro CR7 en plena Gran Vía, otro establecimiento de lujo, o la rehabilitación del antiguo Teatro Albéniz, transformado en Iberostar Teatro Albéniz, otro de los hoteles de 5* inaugurados en la zona y el segundo en Madrid de esta cadena hotelera.