Los nuevos pisos de lujo baten los máximos de 2007: ¿cómo ha cambiado el mercado?

El mercado residencial de súper lujo en España ha experimentado, en los últimos quince años, un cambio muy significativo. Tanto por el tipo de producto que sale al mercado, por el perfil del comprador, como por las zonas más demandas o los precios de la obra nueva.

Una de las variables más llamativas es, sin duda, la de los precios. En 2007, en el punto más alto de la burbuja inmobiliaria, un año ante del estallido de la misma, el sector residencial en su conjunto, y en particular el del lujo, alcanzó sus precios máximos.

Según datos de Colliers, el precio medio de venta en el segmento 'high end' se movía entre 9.000 y 11.000 euros el metro cuadrado hace quince años, mientras que en 2021, la horquilla se mueve entre 9.000 y 13.500 euros, es decir, no solo el precio de la banda baja no ha caído, sino que el máximo se ha ampliado algo más de un 20%.

Pero más llamativa es, si cabe, la diferencia respecto al precio medio por metro cuadrado de los activos más exclusivos que ha pasado de 13.250 euros a 16.000, lo que supone, asimismo, un incremento del 20%. De hecho, también se han batido todos los récords en la capital, con precios, en algunos proyectos como en Villa de París o Montalbán 11, que han llegado hasta 19.000-20.000 euros el metro cuadrado.

El precio medio por metro cuadrado de los activos más exclusivos ha aumentado un 20%

Y subiendo, puesto que "Madrid tiene aún mucho recorrido en cuanto a precio, especialmente si tenemos en cuenta a otras capitales europeas, como París o Londres, donde el precio medio –euros por metro cuadrado– se sitúa por encima de 30.000 y 50.000 euros respectivamente", explicaba recientemente Luis Valdés, 'managing director' de Residential Sales Advisory en Colliers.

"El mercado residencial, al igual que otros sectores en constante cambio, ha experimentado subidas y bajadas ocasionadas, en mayor medida, por factores externos económicos y sociales tanto a nivel nacional como internacional", asegura a El Confidencial Ana Calderón, CEO de A.Be.C. Realtor, firma especializada en la venta de pisos y propiedades de lujo.

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"En 2007, con el 'boom' inmobiliario, los precios subieron con fuerza convirtiendo la adquisición de una vivienda en un lujo y a la vez, en un bien al alcance de todos por las casi inexistentes condiciones restrictivas por parte del sector de la banca en España. Este hecho trajo, en años posteriores, restricciones y limitaciones que provocaron un desplome de precios y un ahogo del sector inmobiliario".

"Afortunadamente", continúa Calderón, "el sector ha remontado progresivamente y actualmente nos encontramos con un mercado residencial de lujo similar al del año 2007 y aunque el perfil del comprador no es el mismo, los precios ya están rozando máximos en zonas prime y las nuevas promociones residenciales de lujo están casi al 95% de ocupación".

Costes de construcción disparados

El exceso de liquidez, el gran apetito de la demanda y la escasez de oferta han alimentado al alza los precios. Pero detrás del importante incremento de los precios, al igual que ha sucedido en el resto del mercado residencial, se debe también al aumento de los costes de construcción, el inesperado enemigo del sector promotor durante el último lustro provocado por la enorme escasez de mano de obra en un sector que no ha sido capaz de recuperar su capacidad productiva desde que estalló la burbuja inmobiliaria.

En el caso del segmento de lujo, Colliers calcula que en 2007 estos costes se movían entre 1.400 y 1.700 euros el metro cuadrado, mientras que en 2021 la horquilla se sitúa entre 1.500 y 2.000 euros. Un incremento que, como explican los expertos, repercute en el precio final de las viviendas. De hecho, si hace 15 años, los costes de construcción representaban entre el 11% y el 17% del precio final de la vivienda, ahora esos porcentajes se mueven entre el 12% y el 18%, según esta consultora.

Los costes de construcción han pasado de 1.400- 1.700€/m2 a 1.500 y 2.000€/m2

"Los costes de construcción han subido mucho debido a la desaparición de muchos profesionales que se dedicaban a la construcción. Los mejores encofradores, carpinteros, soldadores y electricistas se quedaron en paro y buscaron trabajo en otros sectores. Cuando el sector se reactivó, esos profesionales no han vuelto al mercado, lo que ha acabado repercutiendo en un mayor coste de la mano de obra", añade Valdés.

El extranjero ha desplazado al nacional en las compras

Además de los precios, si hay un aspecto que diferencia el mercado de lujo actual respecto al existente en 2007 es la demanda. Quiénes compran ahora las viviendas más caras de la capital. Según Colliers, si en 2007, el 90% de los compradores eran nacionales y el 10% restante, extranjeros, en la actualidad, el comprador nacional apenas representa el 30% de la demanda frente al 70% que suponen los extranjeros, especialmente latinoamericanos, venezolanos, primero y mexicanos, después.

Esta consultora aporta un dato muy llamativo. El 60% de los potenciales compradores de viviendas de más de 5 millones de euros, cuya oferta es realmente limitada en la capital –apenas 20 unidades de obra nueva actualmente a la venta– son latinoamericanos. Y de ese 60%, el 80% son mexicanos, nacionalidad que ha irrumpido con mucha fuerza en el mercado residencial de lujo en los dos últimos años.

"Desde la llegada de López Obrador al poder, hemos observado cómo un gran número de empresarios e inversores mexicanos han decidido ya no solo invertir en Madrid, sino establecerse en España como país de residencia, huyendo de la incertidumbre política que vive México hoy en día. Como resultado, más del 50% de las transacciones en residencial 'high-end' asesoradas por Colliers en los últimos 12 meses procede de compradores mexicanos", aseguraba Valdés hace unos meses.

Otros expertos corroboran el mayor peso del comprador internacional frente al nacional en el mercado de lujo. "El perfil del comprador ha variado. Actualmente, el cliente que busca vivienda de lujo en zona prime es un perfil de clase media alta, un 75% internacional y un 25% nacional", coincide en señalar Ana Calderón, quien asegura que este cambio de la demanda ha traído consigo cambios en las preferencias.

"Se valoran los edificios señoriales, con fachadas clásicas, calidades altas en materiales y acabados y zonas comunes/club social. Desde la pandemia, hemos podido observar que terrazas y áreas exteriores, tanto privadas como comunes son un 'must' y quizá, la guinda final a la hora de decantarse entre varias opciones similares".

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El cambio en el perfil de la demanda ha provocado, asimismo, un cambio en las preferencias de las ubicaciones. Así, por ejemplo, Colliers ha detectado que si en 2007 las zonas más demandadas eran el barrio de Salamanca, dentro de la M-30, la zona de La Moraleja y el Encinar de los Reyes o Boadilla del Monte o Pozuelo, en la actualidad, la demanda se concentra en Salamanca, Chamberí, Jerónimos, El Viso y Justicia, siendo los dos primeros –especialmente el barrio de Salamanca– las ubicaciones preferidas por el comprador latinoamericano.

Nuevos 'players' en la promoción de lujo

También han cambiado los actores y promotores del mercado residencial de lujo. Colliers destaca cómo históricos como Restaura, Baluarte, Nuevo Mundo y Petrus, ya no están activos, no existen o se han declarado en quiebra. Y señala cómo en 2012 se abrió la puerta de este mercado residencial a inversores anglosajones antes inexistentes. "Orion, Cerberus, Apollo y Centerbridge se mostraron activos en la compra de plataformas de servicios y operaciones corporativas, mientras que los gestores de activos han desempeñado un importante papel en la recuperación del segmento residencial de lujo", señalan desde la consultora.

"El capital internacional, por su parte, se ha canalizado a través de estas entidades e incluye empresas como Grupo Lar/Pimco, Platinum Estates, Richelieu, Gran Roque o Rockspring", señalan desde Colliers, "pero a medida que la crisis económica e inmobiliaria iba llegando a su fin, los bancos también adoptaron políticas proactivas para generar valor a partir de los activos improductivos".

Así, si entre 2010 y 2013 fueron grupos financieros y españoles los que irrumpieron en el segmento de lujo como Santander, BBVA o Grupo Millenium, entre 2013 y hasta 2016 tomaron el relevo las grandes fortunas venezolanas que canalizaron sus inversiones a través de compañías como Lemon Prime, Gran Roque, Impar Grupo, junto a firmas de capital nacional como Inmobiliaria Espacio, Grupo Rosales, y compañías extranjeras como Platinum Estates, Richelieu o Rockspring.

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"A la inversión inicial de capital venezolano, que buscaba una vivienda grande en un edificio histórico del centro, se han unido un fuerte empuje de la inversión mexicana y sudamericana, así como noreuropeos en zonas de costa", coincide en señalar César Frías, socio director y director creativo del estudio de arquitectura Morph.

A partir de 2016 y hasta 2021 se sumaron a la promoción residencial de lujo compañías como Grupo Lar / Pimco, OHL, Dazia Capital, además de los británicos Grosvenor o los mexicanos Terralpa, que han cogido con fuerza el testigo de las grandes fortunas o grandes grupos venezolanos en los dos últimos años.

La banca, mucho más exigente, también en el lujo

Otro de los aspectos que diferencia la situación actual en el mercado residencial de lujo respecto a la existente en plena burbuja es la financiación de la banca a compradores y promotores. Si en 2007, y como sucedía de manera generalizada en todo el sector residencial, la banca financiaba el 100% de la compraventa, el porcentaje se ha reducido hasta el 80%.

"El comprador de viviendas de lujo no necesita financiación, pero siempre la pide porque es barata. Generalmente la banca financia al 80% al residente –sea nacional o extranjero– y entre el 50% y el 70% al no residente, a aquel que no tiene estructura en España y cuya adquisición es su tercera o cuarta residencia", apunta Luis Valdés.

Opinión que comparte Óscar Larrea, experto en el mercado residencial de lujo. "El porcentaje de financiación para no residentes suelen estar entre un 60%-70% del precio de la vivienda y un 80% para residentes y españoles. En operaciones por encima del millón, las operaciones financiadas por extranjeros suelen ser mínimas a no ser que les interese por motivos fiscales. En obra nueva", asegura "suele haber subrogación si la promotora tiene préstamo y en segunda mano si es particular y necesita reforma el porcentaje de operaciones financiadas crece".

No obstante, como asegura César Frías, la financiación depende del cliente. "Los que utilizan la vivienda como residencia familiar suelen preferir financiarla y aquellos que la compran como bien de inversión suelen prescindir de la misma".

Y, ¿qué sucede con la financiación de nuevos proyectos? Luis Valdés explica que este "es un tema que ha variado mucho en los últimos años. En 2007, por ejemplo, la banca financiaba todo al promotor, tanto suelo como vuelo –la construcción–. Antes de la pandemia, se exigía al promotor la propiedad del suelo y un nivel de preventas entre el 20% y el 30%, mientras que ahora, además del suelo en propiedad, se exige un porcentaje de ventas a partir del 40%-50%".

Y es que, como constatan los expertos consultados, "los bancos son más cautelosos. En el año 2018 se concedieron un 65% menos hipotecas que en 2006 y las condiciones de las actuales, aún teniendo condiciones más ventajosas, requieren de más garantías por parte del comprador. Los departamentos de riesgos de las diferentes entidades miran con lupa cada una de las operaciones solicitadas", asegura Óscar Larrea.

Ha cambiado el producto a la venta

Por otro lado, en los últimos quince años, los expertos también han constatado un cambio en el tipo de producto que sale al mercado. Según Colliers, si en 2007 el promotor buscaba optimizar la superficie construida, con unidades entre 100 y 140 metros cuadrados con dos o tres habitaciones, en la actualidad el lujo se caracteriza por grandes espacios, con viviendas entre 160 y 240 metros cuadrados y tres o cuatro habitaciones.

"Hace tres lustros, la construcción de los proyectos era estandarizada, sin posibilidad de realizar cambios durante la construcción. Ahora, se trata de proyectos orientados completamente al cliente y los promotores están mucho más abiertos a realizar cambios y a personalizar las viviendas", apunta Valdés.

En 2007 el promotor buscaba optimizar la superficie, ahora las casas son más grandes

En opinión de César Frçias, "más que un cambio, ha habido una evolución. La bajada de precios en la crisis de 2007 abrió la puerta de la misma a la clase media-alta y la vivienda se convirtió en algo mucho más orientado al cliente. A principios de la década tuvimos oportunidad de diseñar proyectos para cooperativas como Prado Pozuelo o Valdencinar que exploraron este nicho de magníficas ubicaciones y viviendas personalizadas a precios muy competitivos gracias a bajo coste del suelo", explica César Frías

Para Ana Calderón, "ahora se le da mucha más importancia a los espacios comunes, a las zonas verdes y a áreas donde poder socializar y compartir experiencias. Las promociones se diseñan y construyen de manera diferente. Materiales de calidad tanto externos como internos, de diseño, con toque minimalista y moderno son las tendencias arquitectónicas, respetando siempre los elementos clásicos en los edificios representativos. Fusión entre minimalismo y clasicismo".

César Frías coincide con Calderón. "La calidad técnica de las viviendas es muy superior, con un aislamiento térmico mucho mayor, o un equipamiento domótico que permite gestionar la vivienda desde un móvil... y se empiezan a tomar en consideración valores intangibles como la sostenibilidad. Hay nuevas formas mixtas de residencial en forma de 'branded houses', donde un hotel completa a la vivienda con una amplia gama de servicios. Finalmente, sí que hemos detectado una mayor cultura del diseño, quizá por la amplia difusión que este tiene en las redes sociales, que hace que el público aprecie cada vez más el diseño singular".

Y si hay un último aspecto que diferencia el mercado residencial de lujo de 2007 respecto al de 2021, es la proporción de proyectos en rehabilitación frente a los de nueva construcción. La enorme escasez de suelo en el centro de Madrid, especialmente en ubicaciones 'prime', ha provocado una gran actividad rehabilitadora en las zonas más exclusivas de la capital, con más de una treintena de proyectos en los últimos tres años.

De hecho, según constata Colliers, solo el 20% de los proyectos que salen a la venta actualmente al mercado sean de obra nueva frente a un 80% de proyectos de rehabilitación, mientras que en 2007 el porcentaje de la obra nueva representaba el 60%.