¿Han desaparecido los especuladores de la vivienda? Este dato lo confirma

Especular. Dícese, según la RAE, de efectuar operaciones comerciales o financieras con la esperanza de obtener beneficios aprovechando las variaciones de los precios o de los cambios. Hablar de la vivienda en España ha estado, durante muchos años, y especialmente durante los años de la burbuja inmobiliaria, muy vinculado a la especulación.

Comprar una vivienda con la intención de venderla en un corto espacio de tiempo y conseguir un beneficio significativo fue la práctica habitual de muchos compradores/inversores durante los años más activos del 'boom'. Una práctica que se vio alimentada por los fuertes incrementos de los precios de la vivienda, en algunos ejercicios de doble dígito.

En el 'boom', podían llegar a realizarse hasta dos y tres ‘pases’ de una misma vivienda antes de que esta fuera escriturada

El especulador compraba sobre plano, abonaba a la promotora el importe de la reserva y las mensualidades fijadas hasta la entrega de la vivienda, y cuando llegaba el momento de escriturar, varios meses después, cuando esa vivienda se había revalorizado –desde un 5% hasta un 20%– vendía su derecho de compra a quien estuviera dispuesto a abonar dicho incremento en dinero negro.

Esta operativa, como ya explicó El Confidencial, fue especialmente habitual en zonas de costa donde podían llegar a realizarse hasta dos y tres ‘pases’ de una misma vivienda antes de que esta fuera escriturada. El estallido de la burbuja inmobiliaria puso fin a ese tipo de especulación.

Y más de una década después no ha vuelto al mercado, por un lado, porque las propias promotoras han puesto coto a este tipo de operaciones con cláusulas 'antipase' por las implicaciones fiscales que eso conlleva; pero también porque el inversor ha encontrado un nuevo filón de negocio –o al menos lo había encontrado hasta 2018– con la compra de viviendas para destinarlas al alquiler –especialmente turístico–. La segunda gran burbuja en torno a la vivienda en España en este siglo XXI.

TE PUEDE INTERESAR

Coto a la especulación: cláusulas 'antipase' en la compra de vivienda sobre plano

Víctor Romero Elena Sanz

En los últimos trece años, las estadísticas del Colegio de Registradores han sido testigo de esa paulatina desaparición del especulador del mercado cuya presencia, según los propios registradores, se podía observar a través de un indicador: el tiempo promedio de posesión de una vivienda. Es decir, el tiempo que transcurre entre que se compra una vivienda y se vende.

Según sus estadísticas, en 2007, un año antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, el tiempo medio de posesión de una vivienda se situaba en 7 años y 120 días –2.675 días–, mientras que en 2020 el periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas fue de 15 años y 256 días –5.731 días–, el doble que hace catorce años y el undécimo año consecutivo de crecimientos desde el mínimo de la serie histórica, obtenido en 2009, con 2.661 días (7 años y 106 días).

Ya en 2008 los registradores alertaban sobre este cambio de tendencia ante el incremento de la dificultad para vender una vivienda, que comenzó a convertirse en un bien con menor liquidez de la que había tenido hasta entonces, "teniendo importantes consecuencias negativas para el inversor".

Inversor a largo plazo

Aquel año, el año del estallido de la burbuja, los registradores también constataron el importante peso del inversor en el mercado de la vivienda en la época del 'boom', ya que el 30% de las compraventas de ese año estuvieron en manos de su propietario menos de tres años. En 2020, el porcentaje fue del 13,5%, algo menos de la mitad.

Trece años después, los datos recogidos en el último anuario del Colegio de Registradores, el correspondiente a 2020, muestra un menor componente especulativo en las transacciones de vivienda en España. "Los resultados permiten observar la evolución de una importante característica del mercado inmobiliario español, como es la distinción entre el perfil de usuario e inversor".

"En los últimos diez años se ha duplicado el periodo medio de posesión de la vivienda transmitida. Conforme nos alejamos del anterior ciclo alcista de 1997-2007, con un alto componente especulativo en la transmisión de vivienda, el periodo medio de posesión se alarga, dando lugar a un mercado más caracterizado por usuarios e inversores de largo plazo", recoge el documento.

Y, a pesar de que las compraventas se han ido recuperando poco a poco en los últimos años, y a pesar del incremento sostenido de precios, los especuladores, al menos tal y como actuaban durante la burbuja, no han vuelto a irrumpir en el mercado.

"A pesar de la mejora del mercado inmobiliario, en el sentido de que se trata de un mercado más líquido, con una mayor facilidad para vender una vivienda como consecuencia del aumento del número de compraventas durante los últimos años, con una cierta recuperación del precio, el periodo medio de posesión se sigue alargando, lo que supone que el crecimiento del mercado se fundamenta en unas bases mucho más racionales, con un enfoque de más largo plazo", señalan los registradores en su último anuario.

TE PUEDE INTERESAR

La locura inversora, el gran peligro para la reciente recuperación inmobiliaria

E. Sanz

"Lógicamente", prosiguen los registradores, "este crecimiento, que ha llevado a superar en más del doble el periodo medio de posesión en diez años, puede tener sus límites y se constata en que los ritmos de crecimiento durante los últimos años vienen siendo cada vez más reducidos. En todo caso, seguimos creciendo en periodo medio de posesión, que constituye un parámetro con un enfoque favorable desde lo que representa el análisis del mercado inmobiliario en un contexto de recuperación de precios y que, a pesar de las dificultades del año 2020, mantiene una alta actividad en el número de compraventas".

Este aumento del tiempo medio de posesión de una vivienda no significa que el inversor haya desaparecido del mercado, sino que, como señalan los registradores, su perfil es diferente. Y su objetivo de inversión también.

Se trata de un inversor a largo plazo que ha dirigido su capital, en los últimos años, hacia el mercado del alquiler, generando lo que algunos expertos bautizaron en 2017 como la "burbuja de rentabilidad" o "burbuja del alquiler". Una locura inversora que no ha afectado a todos los mercados por igual y que se ha concentrado especialmente en ciudades como Madrid o Barcelona, como tampoco ha afectado por igual al mismo tipo de activos.

Viviendas pequeñas, en el punto de mira

Los últimos datos de los registradores muestran un mayor periodo medio de posesión en viviendas con superficie a partir de 60 metros cuadrados, "que parecen configurarse como la opción más presente en hogares con un perfil más estable por lo que respecta a la posesión de su vivienda y, por tanto, con un mayor periodo de posesión. Por el contrario, las viviendas más pequeñas son las que presentan una mayor rotación".

De hecho, según un informe de 2018 de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra, las viviendas más rentables para alquilar son los pisos sin ascensor, dos dormitorios y 60 metros cuadrados. Por tanto, son el tipo de activo preferido por los inversores. Y así parecen constatarlo los datos de los registradores.

"El mayor periodo de posesión media corresponde a las viviendas con superficie entre 60 y 80 metros cuadrados con 5.784 días (15 años y 309 días), seguidas muy de cerca de las viviendas con superficie entre 80 y 100 metros con 5.769 días (15 años y 294 días) y las de superficie superior a los 100 metros con 5.708 días (15 años y 233 días), quedando a mayor distancia las de superficie entre 40 y 60 metros cuadrados con 5.373 días (14 años y 263 días) y, especialmente, las de superficie por debajo de los 40 metros cuadrados con 4.953 días (13 años y 208 días)". Datos todos ellos que parecen coincidir por la mayor preferencia de los inversores por viviendas de menor tamaño para destinarlas al alquiler.

"El hecho de que nos encontremos ante un mercado con un mayor peso de propietarios que destinan su vivienda para residir, es decir, usuarios de la vivienda, así como inversores que optan por alquilar sus viviendas, pero manteniendo un largo periodo medio de posesión, supone que los propietarios actúen en el mercado con un mayor grado de seguridad, buscando mantener las propiedades durante un mayor número de años", aseguran los registradores.

Y todo ello "a pesar de la tendencia ascendente del precio durante los últimos años y la mayor liquidez como consecuencia del aumento del número de compraventas desde 2014, aunque con la reducción relativamente significativa del año 2020".

Tal y como se puede apreciar en el gráfico superior, se constata el cambio de tendencia a partir del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, llegando a pasar de un peso del 36,60% de compraventas de vivienda que habían estado en manos de su propietario menos de 3 años (2007) a que en la actualidad apenas superen el 13%.

"El cambio de estructura ha sido radical, pasando de un mercado absolutamente desnaturalizado de acuerdo con lo que representa el bien objeto de transmisión y posesión, es decir, una vivienda, a un mercado mucho más racional, con periodos medios de posesión acordes con lo que puede esperarse en un bien de esta naturaleza".