El Estado vende inmuebles por 4.000 M desde 2013 (con un 40% de subastas fallidas)
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SEGÚN DATOS DE ADDMEET

El Estado vende inmuebles por 4.000 M desde 2013 (con un 40% de subastas fallidas)

Adif encabeza el 'ranking' con casi 1.300 millones de euros, seguido del Ministerio de Defensa (803,5 millones) y la Generalitat de Cataluña (653,8 millones)

placeholder Foto: Los números 12 y 14 del paseo de la Castellana. (Google)
Los números 12 y 14 del paseo de la Castellana. (Google)

Entre 2013 y 2020, las principales administraciones públicas han vendido activos inmobiliarios por valor de más de 4.000 millones de euros. Una cifra muy llamativa, a pesar de que el 40% de sus procedimientos de enajenación o subastas públicas ha quedado desierto. El Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (Adif) —gracias a la venta de los terrenos de Operación Chamartín— encabeza el 'ranking' con casi 1.300 millones de euros, seguido del Ministerio de Defensa (803,5 millones), uno de los más activos en la venta de patrimonio público en la última década, y la Generalitat de Cataluña (653,8 millones). Son datos del algoritmo DAO de Addmeet.com, portal especialista en subastas y ventas privadas 'online' de solares y edificios para administraciones públicas y privadas, sobre las ocho grandes administraciones públicas que mayores ingresos han obtenido en los últimos siete años.

El 40% de las subastas convocadas desde 2013 ha quedado desierto

Este algoritmo cifra en 405,9 millones la cifra recaudada por la Junta de Andalucía, mientras que el Ministerio de Hacienda ha sido uno de los protagonistas en los últimos años con la venta de activos públicos que le han reportado unos ingresos de 390,7 millones de euros. El Ayuntamiento de Madrid (361,1 millones de euros), la Comunidad de Madrid (244,2 millones) o la Tesorería General de la Seguridad Social (191,1 millones) completan la lista.

En total, en los últimos siete años, las arcas públicas han ingresado más de 4.000 millones de euros con la venta de solares o edificios con el objetivo de promoción o inversión profesional mayorista. Es decir, los datos no tienen en cuenta la venta de activos a particulares ni incluyen portfolios como, por ejemplo, la venta de las viviendas sociales a fondos oportunistas por parte de la Comunidad de Madrid o el Ayuntamiento de Madrid. No obstante, a pesar de lo elevado del importe recaudado, los datos de Addmeet revelan una elevada tasa de fracaso de las subastas: cuatro de cada 10.

Adif lidera el 'ranking', si bien su posición aparece distorsionada por los cerca de 1.000 millones de euros que le aportó la venta de los terrenos de Operación Chamartín a la promotora Distrito Castellana Norte (DCN). Una transacción que, junto con la venta del solar situado frente a El Corte Inglés (136 millones de euros) en el paseo de la Castellana, supone casi el 90% de los ingresos obtenidos por Adif entre 2013 y 2020.

Foto: Foto: iStock.

La segunda posición es para el Ministerio de Defensa, con algo más de 800 millones de euros ingresados en los últimos siete años. Sin duda, esta cartera ha sido una de las más activas en la venta de suelo y edificios públicos. Con mayor o menor éxito.

Uno de los fracasos más sonados tuvo lugar a finales de 2020. En su mayor subasta de suelo público —85.000 metros cuadrados distribuidos en 15 parcelas en Alcalá de Henares—, no recibió una sola oferta. Dichos terrenos han salido a subasta hasta en cuatro ocasiones. La última vez, el año pasado, con precios aproximadamente un 10% más caros que la última vez. El motivo de esta falta de interés, según los expertos inmobiliarios, son unos precios de venta "demasiado elevados".

No todo son malas noticias para Defensa, que ha conseguido cerrar importantes subastas. La más sonada y mediática fue la venta a una cooperativa, en noviembre de 2014, de un solar situado junto al paseo de la Castellana por 111 millones de euros, o la del antiguo Hospital del Aire, por 22,6 millones, a Dedir Clínica, en 2019.

¿Qué falla en las subastas públicas?

Los datos de Addmeet revelan que solo el 60% de los procesos de venta de las administraciones públicas consigue atraer a los inversores, lo que, tal y como llevan años advirtiendo los expertos, pone de manifiesto que la Administración pública no ha conseguido dar con la fórmula para vender con éxito el 'ladrillo' público.

"Quizá la publicación en el BOE de las subastas y la comercialización analógica tradicional, en un entorno digital hipersegmentado, a demanda como en el que nos encontramos, con infinidad de fuentes de información y con una creciente inversión transnacional, ya no tienen la potencia comercial de antaño", apuntan desde Addmeet.

"Las tasaciones con que se lanzan las subastas, ante la carencia de comparables en tiempo real debido a la opacidad general en este tipo de transacciones —especialmente en edificios y suelo—, provocan un desfase temporal con la realidad, que penaliza principalmente en la fase recesiva del ciclo inmobiliario, como la que se espera en el corto plazo", añaden desde este portal, al tiempo que sostienen que "la digitalización de los procesos de venta de inmuebles públicos lleva retraso respecto del mercado privado, y no aprovecha el valor añadido, principalmente de alcance comercial, trazabilidad y transparencia, que los mismos aportan".

La Administración no ha dado con la fórmula para vender con éxito el ladrillo público

Addmeet ha sido una de las plataformas elegidas por una parte de las administraciones públicas para organizar sus procesos de subasta 'online'. Este portal se encargó, en 2017, de la venta del edificio en la calle Buen Suceso 12, de Madrid, propiedad del Canal de Isabel II. Una puja completamente 'online' en la que la Universidad Rey Juan Carlos se impuso al Grupo Villar Mir (Promociones y Propiedades Inmobiliarias Espacio) con una oferta de 16,75 millones de euros. Aquella fue la primera vez que la Administración pública recurría a un procedimiento de venta cien por cien 'online' para enajenar uno de sus activos.

placeholder Edificio en la calle del Buen Suceso 12.
Edificio en la calle del Buen Suceso 12.

Por otro lado, otros expertos que prefieren mantener el anonimato explican a El Confidencial que "la Administración lleva años en modo ‘ensayo-error’ para vender su patrimonio inmobiliario. Desde 2010, ha habido fracasos muy sonados debido a múltiples factores, entre ellos, el momento en que salen al mercado, el precio que se fija para su enajenación, la falta de análisis del portfolio que decide enajenarse y si este se adapta a lo que están buscando los inversores".

De hecho, como se puede apreciar en el gráfico inferior, ¿no ha sabido la Administración aprovechar el tirón alcista del mercado o el apetito inversor entre 2015 y 2017?

Ya en 2011, en los despachos de los organismos públicos se comenzó a hablar del plan de racionalización del patrimonio inmobiliario de la Administración general del Estado con el objetivo de poner en valor los activos inmobiliarios públicos. Entonces, como vuelve a suceder ahora, muchos expertos consideraron que "la Administración pública llega tarde si el objetivo es obtener el mejor precio para sus inmuebles". "En 2011, por ejemplo, cuando la inversión en España estaba vetada para buena parte de los fondos de inversión internacionales y comenzaban a sobrevolar los fondos oportunistas, había mucho producto en el mercado, pero las transacciones inmobiliarias estaban prácticamente paralizadas", explica otro experto.

"La situación actual difiere de la de entonces, pero se observa una nueva necesidad de liquidez por parte de la Administración, en un momento en que los inversores se encuentran agazapados por la incertidumbre y la crisis generada por la pandemia", añade.

"Los precios de los activos que salen a subasta no siempre se ajustan al mercado"

Por otro lado, varios expertos en subastas consultados insisten en que los precios de los activos no siempre se ajustan al mercado. Bien porque salen a precios excesivamente elevados cuando el mercado está a la baja, lo que provoca que la subasta quede desierta, o, al contrario, porque salen a precios muy bajos cuando el mercado comienza a virar al alza, y la subasta no queda desierta, precisamente, porque el mercado se encuentra en fase alcista.

Cataluña, Andalucía, Madrid...

Una de las administraciones que mayores ingresos han conseguido desde 2013 con la enajenación de inmuebles públicos ha sido Generalitat de Cataluña. En sus operaciones más sonadas destaca, por ejemplo, la venta, en 2014, de 13 edificios a Zurich por 200 millones de euros, como adelantó El Confidencial, con una rebaja superior al 15%.

En Madrid, por su parte, destaca, entre otras, la venta de la sede de Medio Ambiente en el paseo de Recoletos 12 a Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) por 21,8 millones de euros, cerrada en 2012 en tercera subasta, tras quedar desiertas la primera y segunda rondas, con la consiguiente rebaja de precio, ya que inicialmente el consistorio pedía casi 28 millones de euros por ella. Y también muy sonada fue la venta, por parte de la Comunidad de Madrid —a finales de 2013, cuando aún el mercado inmobiliario no había tocado fondo—, de dos joyas inmobiliarias en Gran Vía (números 18 y 3) por 26,6 millones de euros a fondos oportunistas.

Foto: Paseo de la Castellana 14.

Otras administraciones que han hecho caja en los últimos siete años han sido la Junta de Andalucía, que, desde 2013, ha ingresado 405,9 millones de euros, de los cuales 300 proceden de la venta de 70 edificios públicos de su propiedad a la gestora de fondos WPCarey en 2014. Andalucía ocupa el cuarto lugar por ingresos. Le sigue el Ministerio de Hacienda, con casi 400 millones, entre los que se incluyen los 33,5 millones abonados por la cooperativa del Grupo Ibosa por un solar en la calle Los Astros, en el centro de Madrid, en una subasta especialmente concurrida. Y es que, a mayor interés, mayor posibilidad de optimizar el precio.

En octavo lugar se encuentra la Tesorería General de la Seguridad Social, con unos ingresos de algo más de 190 millones de euros. Al igual que les ha sucedido al resto de organismos, desde 2013 acumula éxitos y fracasos. Entre los primeros, la venta, en una disputada puja, del edificio situado en Castellana 14 por 40,2 millones de euros. Un edificio en el que se impuso el Consorcio de Compensación de Seguros al empresario argentino Alfredo Coto, propietario de la mayor cadena de supermercados de Argentina y dueño del edificio contiguo, el número 16 del paseo de la Castellana. El precio final de la operación superó ligeramente los 40 millones de euros, muy por encima de los 17,5 millones que esperaba conseguir la Seguridad Social.

En este caso, la modalidad elegida para la subasta permitió más que duplicar el precio inicialmente previsto. En aquella ocasión, la Seguridad Social no optó por una subasta a sobre cerrado, sino a mano alzada. A aquella cita acudieron pesos pesados del mercado inmobiliario español. Socimis como Merlin Properties o Axiare. Sociedades familiares como Fonsagrada, de Alicia Koplowitz, o Cogein, de Marco Colomer (presidente de Pryconsa), entre otras.

Por el contrario, en noviembre de 2019, no recibió ni una sola oferta por un edificio situado en el municipio madrileño de Pozuelo de Alarcón, con el que esperaba conseguir, al menos, 60 millones de euros.

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Entre 2013 y 2020, las principales administraciones públicas han vendido activos inmobiliarios por valor de más de 4.000 millones de euros. Una cifra muy llamativa, a pesar de que el 40% de sus procedimientos de enajenación o subastas públicas ha quedado desierto. El Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (Adif) —gracias a la venta de los terrenos de Operación Chamartín— encabeza el 'ranking' con casi 1.300 millones de euros, seguido del Ministerio de Defensa (803,5 millones), uno de los más activos en la venta de patrimonio público en la última década, y la Generalitat de Cataluña (653,8 millones). Son datos del algoritmo DAO de Addmeet.com, portal especialista en subastas y ventas privadas 'online' de solares y edificios para administraciones públicas y privadas, sobre las ocho grandes administraciones públicas que mayores ingresos han obtenido en los últimos siete años.

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