De Madrid a Valencia: los precios de los pisos están inflados hasta un 20%
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INFORME DE TECNOCASA Y LA UPF

De Madrid a Valencia: los precios de los pisos están inflados hasta un 20%

La brecha entre lo que un comprador está dispuesto a pagar por una vivienda y lo que un vendedor está dispuesto a aceptar se hace cada día más grande

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De Madrid a Valencia: los precios de los pisos están inflados hasta un 20%. (iStock)

La brecha entre lo que un comprador está dispuesto a pagar por una vivienda y lo que un vendedor está dispuesto a aceptar se hace cada día más grande. Y esa brecha se traduce en porcentajes que indican hasta qué punto la vivienda se encuentra inflada o sobrevalorada.

En el caso de Madrid, el precio de oferta de las viviendas de segunda mano está un 17% por encima de lo que la demanda está dispuesta a pagar, pero en ciudades como Valencia, el porcentaje se amplía hasta un 21%. Entre medias, el desencuentro entre compradores y vendedores es también llamativo en Barcelona (16,5%), Zaragoza, (19,8%), Málaga (20,8%) o Sevilla (18%).

Así lo muestran los datos del 'XXXII Informe sobre el mercado de la vivienda', estudio elaborado semestralmente por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF), cuya última edición ha sido presentada esta mañana en Madrid tras analizar casi 10.000 compraventas en el mercado de segunda mano durante 2020.

Una de las principales conclusiones del informe es que, en un contexto de tendencia a la baja de los precios, de incertidumbre y crisis económica, quien quiere comprar casa está exigiendo rebajas de precios. Rebajas que, al igual que sucedió durante la crisis pasada, no todos están dispuestos a aceptar. Al menos, no en un primer momento.

Según los datos de este informe, en España se tarda, aproximadamente, 90 días en vender una vivienda, un plazo muy similar al de años anteriores. "A partir del tercer trimestre de 2020, los días necesarios para vender empiezan a bajar y en el cuarto trimestre incluso se sitúan por debajo del año 2018, con lo que ahora se vende más rápido", destaca Lázaro Cubero, responsable del departamento de análisis e informes del Grupo Tecnocasa.

A pesar de ello, y como toda media, hay pisos que se venden con mayor celeridad que otros, que pueden llegar a estar en el mercado durante varios meses. De ello depende que el activo se encuentre o no en precio.

"Cuando una vivienda está en precio se vende con mayor rapidez"

"Cuando una vivienda está en precio se vende con mayor rapidez", explica Cubero. "Se puede decir que a la hora de vender existen viviendas que van a dos velocidades. Las que están en precio y las que están sobrevaloradas. Pero, por ejemplo, aquellas que necesitan una rebaja del 12%, se van por encima de los 180 días de venta. Suelen ser propietarios que fijan ese precio encomendándose a la suerte para vender. El problema es que pasados esos seis o nueve meses sin que se haya vendido, no solo hay que rebajar ese 12%, sino realizar un ajuste adicional porque nos encontramos en una tendencia a la baja de los precios. En definitiva, cuanto más se tarda en adecuar el precio, mayor será la rebaja en el futuro", añade Cubero.

Asimismo, este experto recuerda los tres motivos que se esconden detrás del vendedor actual. "Bien porque necesita liquidez, porque ha recibido una herencia y quiere materializar ese inmueble en dinero o porque está planteándose un cambio de domicilio. De hecho, no hemos notado tanto un incremento de ventas procedentes de herencias, que siguen suponiendo, aproximadamente un tercio de las transacciones, como de ventas de viviendas ocupadas por sus propietarios, que quieren cambiar de casa".

Tal y como llevan meses constatando los expertos, cuando existe una necesidad de vender es posible conseguir un mayor ajuste de precios. Pero, en conseguir un mayor o menor descuento respecto al precio inicial fijado, también juega un papel muy importante el estado de la vivienda. Es decir, si esta necesita o no una reforma. "Los descuentos no afectan igual a todas las viviendas Cuando el comprador busca su primera vivienda quiere que sea atractiva. De ahí que una vivienda que necesita una reforma sufra mayores rebajas que una que no la necesita", explica Cubero. "La proporción de viviendas a reformar que requieren rebajas superiores al 9% es mucho mayor que las viviendas con una reforma hecha en los dos últimos años", añade.

Caídas de precios en las grandes ciudades

Por otro lado, el estudio del Grupo Tecnocasa y UPF refleja una nueva caída en los precios en el segundo semestre de 2020. La tercera caída semestral consecutiva, en opinión de José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF y coordinador del informe, confirma el cambio de tendencia experimentado desde finales de 2019 y supone, además, un indicador adelantado de lo que acabará sucediendo en el mercado de obra nueva.

"Las 10.000 viviendas analizadas pueden parecer una muestra pequeña, pero suponen el 3% de las transacciones totales. Y lo más relevante es que estamos hablando de vivienda usada en grandes ciudades, que son un indicador adelantado que reflejará la evolución de la vivienda nueva", apunta García-Montalvo.

Según el informe, a nivel nacional, los datos recogen, en el segundo semestre de 2020, una caída de 4,4% en tasa interanual, lo que supone encadenar tres semestres seguidos en negativo. En el segundo semestre de 2019 (-2,1%) se inició el descenso del precio de la vivienda, una bajada que se ha mantenido durante los dos semestres de 2020 (-4,95% y -4,4%, respectivamente).

Los descensos más importantes se han producido en Barcelona (-6,8%), pero también en Sevilla (-6,13%) o en Valencia, donde los precios han retrocedido un 4% y en Zaragoza, un 2%. En Madrid, por su parte, el descenso ha sido del 3,75%.

El informe se realiza con datos reales de las operaciones intermediadas por las oficinas inmobiliarias del Grupo Tecnocasa y se realiza de manera ininterrumpida desde el año 2004. Analiza todo el proceso de compraventa, desde que la vivienda sale al mercado hasta que es vendida.

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