Año nuevo, ¿casa nueva?: las capitales más baratas y más caras para comprar

El nuevo año arranca con el precio de la vivienda a la baja en buena parte de España, con dos de sus mercados más demandados, Madrid y Barcelona, inmersos en una clara tendencia bajista de los precios. Desde que estalló la pandemia en nuestro país, los indicadores relacionados con la propiedad, las transacciones o las hipotecas van remontando tras la contracción sufrida durante el confinamiento, aunque la situación del mercado inmobiliario todavía es muy diferente a la anterior a la irrupción del coronavirus.

En un contexto como el actual, de tendencia a la baja de los precios, unas condiciones de financiación –para aquellos que pueden pedir una hipoteca– muy ventajosas y con unas nuevas necesidades habitacionales surgidas al calor del teletrabajo, adquirir una vivienda sigue estando en el punto de mira de miles de hogares. Si bien, las zonas de búsqueda han variado significativamente en los últimos años, con una demanda expulsada hacia zonas periféricas de las grandes ciudades donde se pueden encontrar viviendas más grandes, con zonas exteriores como terrazas o balcones y con más servicios comunitarios como jardines, piscinas o zonas recreativas.

Existen capitales cerca de Madrid y Barcelona con precios por debajo de 1.000 €/m2

La tendencia en el último año se ha acelerado y, como ya sucedió en los años del 'boom', buena parte de la demanda se está desplazando en sus búsquedas de vivienda hacia ciudades de menor tamaño para poder comprar casa a precios mucho más asequibles. Sin embargo, a diferencia de lo que sucedió hace ya más de una década, los precios actuales nada tienen que ver con los de entonces y, gracias a las posibilidades que puede brindar en el futuro el teletrabajo, quien busca una vivienda en propiedad dispone de un mayor abanico de mercados a la hora de elegir.

De hecho, en torno a los dos grandes mercados residenciales en España, con precios por encima de los 3.000 euros el metro cuadrado en Barcelona y los 2.800 en Madrid, existen capitales con precios por debajo de los 1.500 e incluso los 1.000 euros el metro cuadrado en obra nueva y segunda mano, según datos del cuarto trimestre de 2020 de Tinsa. Capitales como Ciudad Real, Albacete, Cuenca, Lleida, Teruel o Castellón permiten comprar viviendas más baratas o de mayores dimensiones con el mismo presupuesto que para un piso en la capital de España o en la ciudad condal.

"La demanda que quiere comprar casa se ha despertado. Está muy dinámica y activa después del confinamiento. De hecho, en Fotocasa nunca antes habíamos tenido a tantas personas interesadas en comprar", explicaba recientemente Anaïs López, directora de comunicación de esta compañía. Es decir, sigue habiendo interés en comprar casa, más aún en un contexto en el que los alquileres, a pesar de que han bajado de precio en los últimos meses, siguen por las nubes.

El último Observatorio Vía Célere de la vivienda en España también ha constatado la tendencia de la demanda, especialmente entre los jóvenes, a trasladarse fuera de los núcleos urbanos. Según este estudio, los barrios periféricos son la opción preferida de los madrileños, con un 35% de las respuestas. La segunda opción también supone un desplazamiento centrífugo de las búsquedas de vivienda, ya que las ciudades pequeñas situadas cerca de las grandes urbes han sido seleccionados por un 28% de los encuestados.

Sin ahorros, no hay casa

Y como se apuntaba anteriormente, precisamente en torno a Madrid, son varias las capitales en las que actualmente, y según datos de Tinsa, sería posible comprar por debajo, incluso, de los 1.000 euros el metro cuadrado. En estos mercados, para un piso de 100 metros, estaríamos hablando de unos 110.000 euros, impuestos incluidos. Eso sí, el comprador necesitaría tener ahorrados unos 30.000 euros.

Y es que, precisamente, la falta de ahorros sigue siendo el gran obstáculo para acceder a una vivienda en propiedad, ya que, como ya venía sucediendo desde que estalló la burbuja inmobiliaria en 2008, se necesita tener ahorrado un 20% del importe de la compraventa, más un 10% adicional para el pago de impuestos asociados a esta y a la hipoteca, para poder comprar casa y conseguir que el banco financie el 80% de la operación. Y cuanto mayor es el importe de compraventa, mayor es la necesidad de ahorros. Así, para comprar una casa de 300.000 euros, necesitaríamos tener ahorrados 90.000.

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E. Sanz

¿Dónde está buscando la demanda? En el caso de Madrid, esta se ha desplazado en los últimos meses hacia la zona de la sierra norte de Madrid, donde el precio medio de las promociones de nueva construcción en comercialización se sitúa en 1.857 euros el metro cuadrado, sensiblemente por debajo de los 2.235 euros de media de la Comunidad de Madrid y muy por debajo de los 3.033 euros de Madrid capital, según datos de la tasadora Tinsa.

De hecho, con los precios también disparados en la periferia, una parte de esa demanda también ha dado un paso más allá y ha comenzado a ampliar su zona de búsqueda hacia ubicaciones más alejadas de la capital, incluso a ciudades cercanas a Madrid. "Teniendo en cuenta el auge del teletrabajo, comprar un inmueble en zonas periféricas, donde el coste de estos inmuebles es mucho menor, permitirá aprovecharse de las grandes oportunidades que presenta el mercado", explicaba recientemente Solvia en un estudio sobre el mercado residencial.

En el caso de Madrid, tal y como se puede apreciar claramente en el mapa superior, los distritos del sur de la capital son los que muestran los precios más asequibles frente al centro o norte de la ciudad. De hecho, precisamente en la zona sur es donde, según los expertos, existe, 'a priori', una mayor necesidad de vender y, por tanto, donde antes han comenzado a bajar los precios o las expectativas de venta de los vendedores, ya que, según los expertos, son zonas mucho más castigadas por los efectos de la crisis y más golpeadas por el desempleo que en el norte de Madrid.

"Creemos que los ERTE y los ERE están afectando más a esos barrios y los propietarios de viviendas están más presionados para venderlas", explicaba hace unos meses a El Confidencial Mikel Echavarren, CEO de Colliers International.

Y lo mismo sucede en Barcelona, que ya arrastraba antes de la pandemia síntomas de agotamiento debido al exceso de normativa urbanística y a la inestabilidad política generada por el movimiento independentista, factores a los que ahora se suma, según los expertos, la fuerte caída de la demanda extranjera. No obstante, a diferencia de Madrid, aunque las expectativas de venta también han caído de manera generalizada, difícilmente se encuentran precios por debajo de los 3.000, excepto en Nou Barris.

Tanto en Madrid como en Barcelona, los precios arrastran caídas respecto a los precios de hace un año, en torno al 6%. Lo mismo sucede en la mayoría de sus distritos. No son, sin embargo, los únicos mercados en rojo. Buena parte de la vivienda de obra nueva y segunda mano registra niveles más bajos que los de hace un año, según Tinsa.

De hecho, según datos de esta tasadora, los precios han caído en la práctica totalidad de las capitales españolas, con descensos especialmente intensos en Logroño y Orense, con bajadas en los últimos doce meses del 22% y del 20% respectivamente. Pero también destacan los retrocesos experimentados en Burgos (-14,8%), Soria (-13,6%), Pamplona, Zamora, Albacete, Murcia o Teruel, con caídas superiores al 10%.

Solamente se registran subidas en Toledo (8,8%), Santander (5,4%) y Melilla (5,3%); mientras que en Lleida, Pontevedra, San Sebastián o Badajoz, las subidas son muy leves.

Por otro lado, fuera de Madrid y Barcelona no resulta complicado encontrar precios de venta –tanto en obra nueva como de segunda mano– por debajo de los 1.000 euros el metro cuadrado; lo que, sin duda, si finalmente el teletrabajo se consolida –algo, no obstante, de lo que algunos expertos dudan–, esas zonas podrían convertirse en polos de atracción de la demanda futura.

Además, al igual que sucede en Madrid y Barcelona, grandes capitales como Zaragoza, Sevilla o Valencia también ofrecen un amplio abanico de precios en función de la ubicación de la vivienda y por distritos en un contexto también de bajada generalizada de precios y de expectativas de venta.

Por otro lado, no hay que olvidar que, aunque el inversor ha desaparecido por el momento del mercado residencial ante la incertidumbre existente –está al acecho únicamente de oportunidades–, los expertos insisten en que la vivienda continúa siendo un activo rentable para invertir.

Según los últimos datos del Banco de España, la rentabilidad bruta del alquiler en el ámbito nacional se encuentra en el 3,7%, un porcentaje que se sitúa, no obstante, en niveles de 2013.

El fuerte aumento de los precios de las viviendas ha erosionado las rentabilidades en los últimos dos años, si bien tampoco hay que olvidar que los alquileres también han subido con fuerza en los últimos años, lo que ha permitido que siga siendo una opción más rentable respecto a otros productos.