El covid no ha complicado la compra de casas y estos dos factores explican por qué

A pesar de los estragos causados por la pandemia, acceder a una vivienda en propiedad no es mucho más complicado que antes del estallido del coronavirus en España, el pasado mes de marzo. La intensa caída que ha experimentado el euríbor, especialmente desde el verano, unido a la caída de los precios de la vivienda de segunda mano han permitido que algunos de los indicadores que miden el acceso a una vivienda en propiedad no se hayan deteriorado significativamente en los últimos diez meses.

Según revela Sociedad de Tasación en su último informe de Tendencias del Sector Inmobiliario, el índice de esfuerzo inmobiliario, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 7,5 años al cierre del cuarto trimestre de 2020, apenas una décima más que el trimestre anterior.

Gracias a la intensa caída del euríbor y del precio de la vivienda de segunda mano

Este indicador, que se sitúa al cierre de 2020 al mismo nivel que en el tercer trimestre de 2018, se calcula a nivel de comunidad autónoma a partir del cociente entre el valor de cinco mercados de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial. De nuevo, Baleares es la comunidad autónoma donde más años se necesitan para acceder a una vivienda (16,5), dos décimas más que hace un año. En el lado opuesto se sitúa de nuevo La Rioja, donde el acceso a la vivienda requiere de 4,5 años de sueldo íntegro, cuatro décimas menos que hace un año.

Asimismo, Sociedad de Tasación ha constatado una ligera mejora de la capacidad de endeudamiento para comprar una vivienda durante los últimos meses gracias a la caída del euríbor, pero también al descenso en el precio de la vivienda de segunda mano. A través de su índice de accesibilidad, la tasadora analiza desde hace años la posibilidad de adquisición de una vivienda de características estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de la renta media de los ciudadanos empleados.

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E. Sanz

Al cierre del cuarto trimestre de 2020, este indicador se ha situado en 110, con una mejora de cinco puntos con respecto al dato de hace un año. La evolución positiva de este índice está condicionada por el descenso de los tipos en el euríbor (-0,359 en el informe anterior y -0,481 en el actual), así como por la evolución de los precios de venta de la vivienda usada, lo que supone una ligera mejora de la capacidad de adquisición de los ciudadanos, "teniendo en cuenta que todavía no se dispone de información oficial sobre el salario medio en la época postcovid, por lo que por ahora se utilizan datos de ingresos medios anteriores a la crisis sanitaria", puntualizan desde Sociedad de Tasación.

La media nacional se sitúa por encima del nivel salarial mínimo para la adquisición de una vivienda de tipo medio. No obstante, al igual que en trimestres anteriores, este indicador sigue por debajo de los 100 puntos en tres regiones —Baleares (50), Madrid (93) y Cataluña (95)—, que determinan el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de esta.

Empeora la accesibilidad desde 2016

A pesar de que desde el pasado mes de marzo los indicadores analizados por la tasadora no se han deteriorado significativamente, tal y como reconoce Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, España tiene un claro problema de acceso a la vivienda desde que estalló la burbuja inmobilaria de 2008.

"Este era un mercado que ya venía estancado del ciclo anterior, que estaba con el freno de mano echado desde el año 2009, con un nivel de transacciones e hipotecas muy por debajo del potencial de un país de 47 millones. Y la razón fundamentalmente radica en la desigualdad y en la dificultad de acceso a la vivienda de un colectivo muy importante, que son los jóvenes, con sueldos que rondan los 1.000 euros y que antes de la pandemia ya estaban fuera del mercado y se encontraban con muchos problemas de acceder a una vivienda tanto en propiedad como en alquiler".

De hecho, la dificultad de acceder a financiación, la falta de ahorros, el fuerte aumento de los precios y el estancamiento de los salarios han provocado que el acceso a una vivienda en propiedad esté solamente al alcance de un número limitado de hogares. Y si bien es cierto que aunque Sociedad de Tasación no ha detectado un empeoramiento de la accesibilidad con la pandemia, desde 2016, los datos del Banco de España sí muestran cómo las ratios de accesibilidad se han ido deteriorando lentamente.

Así, por ejemplo, una familia tardaba poco más de seis años en pagar su casa en 2014, mientras que ahora, y por primera vez desde 2012, se ha superado la barrea de los siete años.

Además, los hogares deben destinar más del 30% de su sueldo a pagar la hipoteca. Un porcentaje que los expertos consideran que no debería superarse para no comprometer la economía de los hogares y que no deja de subir. De hecho, lo prudente sería que este porcentaje se moviera entre el 20% y el 25%.

Los jóvenes, los grandes perjudicados

Y, en temas de accesibilidad, los grandes perjudicados son los jóvenes, aquellos que componen la demanda futura de vivienda y los que más complicado tienen acceder a una vivienda en propiedad. Una demanda de la que depende buena parte de las ventas de casas en el futuro, pero que, debido al fuerte aumento de los precios, la precariedad de sus salarios —ver el gráfico inferior— y el hecho de que estos no hayan subido al mismo ritmo que los de la vivienda, se queda fuera del mercado de la compraventa, por lo que se ven abocados a alquilar

Según un estudio reciente de Colliers International, en Madrid un joven necesita 14 años para conseguir los ahorros necesarios para poder comprar una vivienda. Más de 10 años en el caso de un hogar medio.

"El esfuerzo hipotecario de un hogar medio para la compra de una vivienda en la ciudad de Madrid se sitúa en un 32,8% de su renta disponible y además son necesarios 10 años de ahorro para afrontar el pago inicial. Sin embargo, para los jóvenes se complica la situación", asevera Jorge Laguna, responsable de la elaboración del informe y director de Business Intelligence en Colliers Internacional. Este estudio parte de un piso de 75 metros cuadrados y un préstamo con una relación de 'loan to value' del 80%, con los tipos de interés medios actuales y un plazo de 25 años.

"En nuestro análisis, realizado sobre los ingresos de una pareja joven cuya renta procede de dos salarios mínimos interprofesionales —950 euros al mes en 14 pagas—, se evidencia que el esfuerzo necesario para la compra de una vivienda en Madrid se eleva a casi el 50% de sus ingresos y refleja la necesidad de ahorrar hasta 14 años para afrontar el desembolso inicial", apunta este experto. La situación se repite en otras ciudades con gran demanda de vivienda y precios muy elevados de la misma como Barcelona, San Sebastián, Bilbao o Palma de Mallorca.

El futuro habitacional para ellos se encuentra mayoritariamente en el alquiler, ya que los jóvenes no solo no han conseguido recuperar el nivel salarial previo a la crisis, sino que han visto cómo la vivienda, especialmente en grandes mercados como Madrid o Barcelona, no ha dejado de subir desde 2014. Hasta ahora.

La obra nueva aguanta el tipo

El informe de Sociedad de Tasación muestra cómo, tal y como llevan meses anunciando los promotores, el precio de la vivienda nueva ha aguantado el embiste de la pandemia.

Según datos de la tasadora, los precios han subido un 0,9% en el último año, si bien ha moderado su ritmo de crecimiento. De hecho, entre la primera mitad del año y el segundo semestre el incremento ha sido de apenas un 0,2%.

"El ritmo de crecimiento del precio se ha ralentizado por tercer ejercicio consecutivo, manteniendo así la tendencia hacia la moderación de los precios iniciada a finales de 2018", señala la tasadora.

A nivel de capitales de provincia, Palma de Mallorca es la que más ha incrementado su precio durante el último año, si bien la variación semestral se ha reducido, eso sí, a un 0,4%. Por detrás le siguen Barcelona y Madrid, donde el crecimiento ha sido el 1,3%. Este ritmo se ha moderado durante los últimos meses, donde apenas se detecta una variación al alza del 0,2% y del 0,3%, en cada caso.

El precio de la vivienda nueva no ha caído en ninguna capital de provincia durante los últimos doce meses, pero tampoco ha aumentado en Salamanca, Soria y Zamora. Además, apenas ha crecido un 0,1% en Ávila, Albacete, Cuenca y Girona; y un 0,2% en Córdoba, Málaga y Murcia.

Sí se aprecia una leve caída del precio respecto a junio en 10 capitales de provincia: en Jaén, Albacete, Cáceres y Vitoria la vivienda nueva ha caído un 0,1%; en Ávila, Salamanca, Girona y Badajoz un -0,2%; en Murcia un -0,3% y en Guadalajara un -0,4%.