Bienvenido 2021: ¿qué pasará con las ventas y el precio de las casas?

El mercado residencial despide un 2020 complicado y afronta un 2021 incierto. En 2019, las estadísticas oficiales comenzaron a lanzar las primeras señales de agotamiento tras un lustro de crecimiento sostenido en cuanto a precios y ventas. La irrupción sorpresa de la pandemia y las estrictas medidas de confinamiento han pasado factura a un sector que, no obstante, se ha mostrado -y a diferencia de lo que sucedió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008-, mucho mejor preparado para afrontar una nueva crisis.

El coronavirus ha sacudido a todos los sectores de la economía. Pero no a todos por igual. El turismo, la hostelería o el comercio se han hundido mientras que otros, como el residencial, han conseguido capear el temporal aunque con algunos rasguños. La venta de casas durante los meses más duros de confinamiento se desplomó, lo que lastrará el dato final del conjunto del año, mientras que en un futuro no muy lejano, podríamos encontrarnos ante un posible problema de oferta de obra nueva y, por tanto, una posible tensión alcista de los precios.

Estos, por el contrario, han conseguido aguantar el tipo, al menos por el momento, sin grandes desplomes como auguraban las voces más catastrofistas al inicio de la pandemia. No obstante, en un contexto como el actual, de crisis y gran incertidumbre económica y sanitaria, tampoco estamos ante el mejor momento para vender. Como ya sucedió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008 y la crisis financiera que vino después, quien sale ahora al mercado lo hace por necesidad y consciente de que el futuro comprador querrá negociar a la baja. Y éste vuelve a tener la sartén por el mango.

Por lo pronto, 2020 dice adiós por debajo del medio millón de unidades vendidas y en niveles cercanos a los de 2015. Por debajo incluso de las 400.000 unidades, según auguran los expertos y las transacciones se verán lastradas, en gran medida, por la caída de las ventas en segunda mano que supone actualmente en torno al 80% de las operaciones, por lo que cualquier descenso en esta tipología se dejará sentir con mayor intensidad en la cifra total de ventas.

El covid ha irrumpido por sorpresa en un mercado que ya mostraba ciertos síntomas de agotamiento, en cuanto a precios y en cuanto a transacciones y ha acelerado el aterrizaje de un sector, el residencial, que a principios de año, antes de que estallara la pandemia, mostraba menor dinamismo que en años anteriores.

El año 2020 dirá adiós por debajo del medio millón de viviendas vendidas y en niveles cercanos a los existentes en 2015

"Empezamos el año viendo cierta ralentización en los parámetros fundamentales del sector promotor en un mercado todavía en crecimiento. Éste, sin embargo, ya no era tan rápido como el que se había producido desde 2017. Para 2020, esperábamos una tasa de crecimiento todavía positiva, aunque algo menor a la que veníamos experimentando y, de repente, cayó la bomba de neutrones del covid", explica a El Confidencial Borja Garcia-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes.

Así lo constata también Leticia Ponz, vicepresidente de WIRES (Women In Real Estate). "El coronavirus ha irrumpido por sorpresa, pero las cifras ya mostraban una ralentización desde el segundo trimestre del 2019 y el confinamiento provocó que se tocase fondo. Ahora, lo cierto es que el mercado residencial se encuentra en un momento de máxima prudencia y expectación, con una clara caída en los visados de obra nueva, que supone el fin a una tendencia al alza iniciada en 2014 y que ya se había empezado a ralentizar en 2019".

La venta de viviendas, en niveles de 2015

Pero, ¿cómo de intensa será la caída? Desde CBRE, su director nacional de residencial y suelo, Samuel Población, prevé un descenso del 35% en el número total de operaciones de compraventa tanto de obra nueva como de segunda mano, "lo que nos arroja una cifra en torno a las 385.000 viviendas vendidas durante 2020". Este experto destaca cómo el sector inmobiliario "está intrínsecamente relacionado con las variables macroeconómicas que afectan a un país. La evolución de la economía y del desempleo repercuten en el residencial y en estos momentos, las noticias positivas y esperanzadoras en torno a la vacuna en 2021, ayudarán en la recuperación del sector".

Detrás de esta fuerte caída se encuentra la mayor sacudida que ha sufrido la vivienda segunda mano, frente a una mayor estabilidad en la obra nueva, dado que las estadísticas reflejan las unidades que se compraron hace una año y medio o dos años y que ahora se están firmando ante notario.

"De las 500.000 viviendas que se venden en España cada año, la obra nueva no representa más del 20%. Es decir, unas 100.000 unidades, por lo que no hay que lanzar las campanas al vuelo cuando las cifras apuntan a que la obra nueva está creciendo ya que las estadísticas reflejan una realidad pasada, no lo que está ocurriendo realmente en el mercado ahora mismo. Los datos que estamos conociendo ahora, en cuanto a ventas y precios, no son de las viviendas que se están vendiendo ahora de las promociones vivas, sino de las ventas en aquellas que se han escriturado este año, pero que se han vendido en los dos últimos años", aclara Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International.

Echavarren pone el foco en lo que está ocurriendo en las vivienda de segunda mano "con caídas en las transacciones en torno a 25 un 30% respecto al año pasado y con rebajas en las expectativas de precios". A pesar del importante desplome, Leticia Ponz apuesta "por una recuperación a corto plazo puesto que el descenso se debe, fundamentalmente, a la incertidumbre que hay en las familias y a la falta de capacidad de ahorro, ya que aquellas que sí la tienen, están posponiendo la decisión de comprar a la espera de que la crisis sanitaria esté bajo control. Y cuando eso suceda, la demanda se verá impulsada y recuperaremos niveles de venta previos a la crisis con relativa rapidez".

Los expertos confían, casi de manera unánime, en una recuperación de las transacciones una vez se apruebe el uso de la vacuna, y apuntan hacia una demanda embalsada que ya salió de su escondite tras el estado de alarma. "En el inicio de 2020, las ventas ya habían bajado respecto al último semestre del año anterior un poco. Cuando llegó marzo evidentemente se produjo un parón absoluto por temas de limitaciones de movilidad. Así estuvimos un par de meses y en mayo, cuando se permitió cierta movilidad empezamos a notar que había interés por comprar casa. La gente comenzó a ir a las oficinas e incluso comenzaron a cerrarse reservas sin ver la vivienda físicamente. El mes de junio nos sorprendió porque fue un mes bueno de ventas, y julio, agosto y septiembre fueron también muy buenos en cuanto a transacciones porque había una demanda retenida que habría comprado durante el confinamiento si las circunstancias lo hubieran permitido", recuerda Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, quien apuesta porque esa demanda embalsada vuelva a salir de su escondite cuando la pandemia esté bajo control.

"Ha habido un efecto psicológico de la gente que llevaba tiempo encerrada y que tenía pensado cambiar de casa. Comenzaron a buscar una casa en la playa, una casa con jardín, de mayor tamaño... y por eso las ventas fueron bastante bien durante los meses de verano. En octubre, por el contrario, con el rebrote tras la vuelta del verano, se produjo una nueva bajada de operaciones por temas de movilidad y creemos que cuando este rebrote se pase, la situación volverá a repetirse", añade este experto.

También desde portales inmobiliarios, como Fotocasa, constatan que no ha desaparecido el comprador. "Lo que hemos estado viendo este 2020, sobre todo después del confinamiento, es que la demanda que quiere comprar casa se ha despertado. Está muy dinámica y activa después del confinamiento. De hecho, en Fotocasa nunca antes habíamos tenído a tantas personas interesadas en comprar", explica Anaïs López, directora de comunicación de esta compañía.

"Si antes de la pandemia, un 39% del total de la gente que estaba interesada en buscar una vivienda lo hacía desde la compraventa, ahora ese porcentaje ha crecido hasta el 43%. Una parte de esa demanda ya estaba antes de confinamiento, antes de que estallase el coronavirus y muchas de esas personas continúan buscando vivienda. Otras, por el contrario, lo han aparcado porque les ha cambiado su situación laboral y económica, pero ha surgido una nueva demanda de vivienda que es muy importante porque ahora mismo es la que está tirando del sector inmobiliario y es una demanda que se ha dado cuenta de que la vivienda en la que vive no se adapta a sus necesidades y ha decidido cambiar de casa. Muchos de ellos lo están haciendo abandonando las grandes ciudades y yéndose a la periferia o a municipios cercanos de Madrid, Barcelona o Valencia donde estamos viendo crecimiento de las búsquedas por encima de 150% y del 200% respecto al mismo periodo del año pasado", reconoce Anaïs López.

¿Problemas de oferta en dos años?

Sin embargo, la gran preocupación dentro del sector residencial no es la caída de las ventas, sino el impacto a largo plazo que la crisis tendrá en la construcción futura de viviendas. "Otra de las consecuencias de la pandemia es que desde que empezó esta crisis casi no se han puesto promociones a la venta en el mercado y esto, en el futuro, puede dar lugar a cierta escasez en el mercado de obra nueva", recuerda Smerdou.

Así lo constatan, de manera generalizada, los expertos inmobiliarios consultados por El Confidencial, quienes recuerdan que, al igual que sucedía con las compraventas, el número de visados en 2020 ya apuntaba a cifras inferiores a la de años anteriores, antes de la pandemia. Es decir, la construcción de casas no lograba alcanzar la velocidad de crucero que querían los promotores -entre 120.000 y 150.000 viviendas al año- debido, entre otros factores, a la falta de financiación y mano de obra y a los elevados costes de construcción.

"Los promotores se encuentran en situación de 'stand by', a la espera de ver qué ocurre y cómo evolucionan la demanda, la crisis sanitaria y económica. Bajo estas premisas tenemos una previsión en torno a 65.000-70.000 visados durante 2020, y no olvidemos que la demanda de vivienda de obra nueva nacional en nuestro país ronda las 120.000 unidades al año. Lo que no quiere decir que el otorgamiento de dichos visados se vaya a materializar al 100% en 2021 mediante la puesta en marcha de nuevas promociones", apunta Samuel Población, quien prevé un posible problema de oferta en el medio plazo.

"Nos podemos encontrar que en 2023 tengamos una especie cuello de botella o una falta de disponibilidad de obra nueva"

"Debido al periodo propio de maduración que tiene una promoción inmobiliaria, desde que se obtiene la licencia hasta que se entrega la obra, podemos estar hablando de dos años aproximadamente, de tal manera que nos podemos encontrar que en 2023 tengamos una especie cuello de botella o una falta de disponibilidad de obra nueva", asegura.

Una opinión que comparte Carlos Smerdou. "En las promociones que están en marcha o en construcción creemos que los ritmos de venta van a seguir siendo buenos y pensamos que la actividad promotora se recuperará. Todo dependerá de la vacuna. Las nuevas promociones que se pongan en marcha se iniciarán a partir de la próxima primavera-verano, pero hay que tener en cuenta que desde que se pone marcha una promoción hasta que se empieza a construir pasa un periodo de tiempo, de tal manera que en 2021 puede que lleguemos a un punto en el que haya escasez de vivienda nueva porque los proyectos que hay en marcha se acabarán entregando y habrá un año y pico en el que no se van a empezar promociones".

Desde la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) y de los Promotores y Constructores de España (ACPE), su presidente, Juan Antonio Gómez-Pintado, alerta también sobre la repercusión que tendrá sobre el mercado un desplome de los visados. "Sin duda, repercutirá en la actividad 2021 y 2020. Lógicamente habrá una menor oferta en un mercado con la demanda al alza puesto que en la situación de contexto económico global actual, con unos tipos de interés en mínimos históricos, el inmobiliario es un mercado refugio o defensivo. Y esto, previsiblemente, traerá tensionamiento de precios en el futuro".

De cumplirse estas previsiones, los visados de obra registrarían un fuerte descenso del 34% y volveríamos a niveles de hace cuatro años, además de situarnos por debajo de los 100.000 visados anuales, una barrera psicológica que el sector promotor tardó en romper casi una década.

"El lanzamiento de algunos proyectos se ha retrasado tres meses para tener un poco más de visibilidad sobre la crisis. Es una situación generalizada que se ha dado en gran cantidad de promotores. Estamos en situación de 'wait and see'. Afortunadamente, el mercado residencial, no solo nacional, sino también internacional, está siendo muy resiliente. Desde Nueva Zelanda a Estados Unidos pasando por las principales plazas europeas. Nosotros ya lo presentíamos y ya dijimos desde el primer momento que el sector promotor residencial puede ser, y así lo seguimos pensado, una de las palancas que contribuirá a mejorar la situación económica y generar riqueza en los próximos meses, que se vaticinan duros", apunta Borja Garcia-Egotxeaga.

¿Bajarán los precios?

Respecto a la pregunta del millón, ¿ha provocado o provocará el coronavirus caídas en los precios de la vivienda? Los expertos constatan que no se ha producido el desplome que muchos auguraban en los momentos más críticos de la pandemia y de mayor incertidumbre. "No faltaron voces que vaticinaron un descalabro para el sector promotor en 2020 con caídas de precios por encima del 20%-25 %. Nosotros ya dijimos que esto no iba a pasar y así ha sido. No obstante, en los primeros meses de pandemia, la incertidumbre fue máxima", reconoce el CEO de Neinor.

Desde Fotocasa tampoco han detectado una sacudida intensa a la baja de los precios. "En diciembre de 2019, el precio de la vivienda de segunda mano cayó un 1,3% y en 2020 hemos visto caídas entre el 1,5% y el 2%. Es decir, por el momento, la crisis no está afectando a los precios de manera significativa. De momento, los propietarios no están bajando los precios de manera relevante, ya que no hemos tenido caídas más allá del 2,4% este año. Eso sí, la palabra negociación va a volver otra vez al sector inmobiliario. Habrá propietarios a quienes les urgirá vender y van a estar muy abiertos a negociación. Por lo tanto, es un buen momento para comprar, ya que muchos propietarios estarán dispuestos a bajar el precio sus viviendas", apunta Anaïs López.

Como ya sucedió en la crisis de 2008, quien sale a la venta ahora al mercado es porque necesita vender y es en este segmento donde se pueden registrar ajustes de precios. De hecho, Colliers International ha monitorizado la oferta de segunda mano que ha salido al mercado desde el pasado mes de marzo y ha detectado que lo está haciendo a precios inferiores a la oferta anterior a la pandemia, siendo las zonas turísticas, las más afectadas por la crisis, donde se están registrando los mayores ajustes.

"En Palma de Mallorca la nueva oferta de segunda mano está entre un 15% y un 18% por debajo en precio que en febrero, mientras que en Málaga estamos hablando de una rebaja en las expectativas de entre el 6% o 8%, y en Madrid en torno al 4% y al 5 %. Sin embargo, el mercado no es homogéneo ya que en el País Vasco los precios están planos, mientras que están creciendo en San Sebastián", asegura Mikel Echavarren.

La obra nueva, por el contrario, según insisten los expertos, está resistiendo mucho mejor el embiste de la crisis. De hecho, según recuerda Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, los precios crecieron ligeramente un 0,8% entre enero y junio, y "no se produjo un shock, sino que se ha mantenido la tendencia previa al estalladio de la crisis".

Por su parte, el presidente de Asprima y APCE recuerda cómo "cuando se ponía en duda si el precio de la vivienda de obra nueva iba a caer o no a caer, la reflexión que yo hacía era que en 2020, todo el producto a entregar estaba prácticamente vendido. En 2021, una parte importantísima, casi el 70%, también está vendido, mientras que hay un 30% de producto vendido en 2022, de tal manera que el grado de afectación a las empresas promotoras en ese sentido no tendrá mucho impacto y posiblemente tampoco en el precio".

"El comprador de vivienda nueva no se ha visto tan afectado como otro tipo de colectivos"

Juan Fernández-Aceytuno, por su parte, explica el por qué de ese mejor comportamiento de la obra nueva frente a la segunda mano. "Desde marzo, la vivienda de obra nueva ha crecido ligeramente, señal de que ha aguantado bastante bien el impacto de la crisis. Las razones son múltiples, pero fundamentalmente se debe a la poca elasticidad de la oferta nueva y al poco stock que se ofrece en estos momentos en el mercado. Además, el comprador de vivienda nueva no se ha visto tan afectado como otro tipo de colectivos que, desgraciadamente, ya estaban fuera del mercado al disponer de un poder adquisitivo menor. Una demanda que ya antes de la pandemia, y debido a los los problemas de acceso a la vivienda que hay en España, ya estaba fuera del mercado de la compraventa".

Argumentos a los que se suma, según Anaïs López, el hecho de que la obra nueva "está despertando muchísimo interés ya que se adecúa muy bien a los nuevos intereses del comprador que busca casas con jardín, con mucha luz natural y zonas verdes".

Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona, discrepa. No comparte esa dicotomía entre obra nueva y segunda mano a la hora de sufrir los efectos de la crisis. Considera que la obra nueva también saldrá tocada. "No creo que el impacto en obra nueva vaya a ser diferente. Los promotores están en una posición de mucho confort. Cuando llega la pandemia tienen las promociones que van a entregar a corto plazo vendidas casi al 100%, mientras que las que van a entregar en los próximos meses, están vendidas, como mínimo al 70%, por lo que no se sienten alarmados, consideran que la crisis va a durar poco y no necesitan bajar precio. Además, piensan que si lo hacen, aquellos que han comprado más caro se podrían quejar".

"No hay ninguna razón para pensar que la obra nueva resistirá mejor que la segunda mano. Es más cara y en ella no se fijan los inversores"

"Así que no solo no están bajando precios, sino que están haciendo una campaña mediática asegurando que la vivienda nueva es muy diferente a la segunda mano. Y es cierto que la vivienda nueva es diferente. Pero esto no quiere decir que sea bueno. Es un producto mucho más caro que la segunda mano y un producto en el que no se fijan la mayoría de los inversores que son, precisamente, los principales compradores de vivienda en una coyuntura de crisis como la actual", apunta Bernardos.

"Por lo tanto, no hay ninguna razón para pensar que la vivienda nueva resistirá mejor que la segunda mano. El argumento es que la oferta de vivienda nueva es muy escasa, pero de lo que tienen que darse cuenta los promotores es que también hay muy pocos compradores para esa tipología de vivienda y a esos precios".

Asimismo, Gonzalo Bernardos considera que algunos promotores, sobre todo pequeños y medianos, sí han comenzado a hacer pequeños descuentos. "De manera escondida. Descuentos que están tomando forma bajo el regalo de la plaza de aparcamiento o trastero".

"Algunos promotores, sobre todo pequeños y medianos, sí han comenzado a hacer pequeños descuentos"

Situación que también ha constatado Carlos Smerdou. "Es cierto que algún promotor, por llegar a cierto volumen de ventas ha hecho ofertas puntuales, pero son ofertas de muy poco valor, de 3.000 o 4.000 euros, si tenemos en cuenta el precio final de la vivienda, aunque atractivas desde el punto de vista comercial. Eso sí, son limitadas en el tiempo", reconoce este experto quien, sin embargo, insiste en que "en obra nueva, los precios no solo no han bajado, sino que por ritmo de ventas en algunas promociones, en condiciones normales, habrían tenido que subir precios".

También la segunda residencia saldrá tocada de la crisis. El desplome del turismo ha comenzado a pasar factura a las zonas costeras, con una abrupta caída de las transacciones. Las zonas más castigadas, en opinión de los expertos, serán aquellas que mayor dependencia tienen del comprador extranjero -Alicante, Baleares...-, pero también zonas con sobreoferta de obra nueva en construcción, como la Costa del Sol.

La banca se pone más exigente con los promotores

Otro de los daños colaterales de esta crisis, será la mayor dificultad de acceder a financiación, no solo de los compradores de viviendas -lo que provocará que la demanda siga desplazándose hacia el alquiler-, sino también de los promotores que han visto cómo, desde hace unos meses, la banca les exige mayores niveles de preventas para conseguir dinero para sus proyectos.

"En una situación de crisis es una reacción natural. La banca se quiere asegurar de que aquellos proyectos que se van a lanzar van a tener una comercialización prácticamente asegurada. Sin embargo, ante la reducción prevista en el número de visados y teniendo en cuenta los presupuestos que tienen los bancos destinados al sector residencial, creo que van a casar perfectamente con el lanzamiento de las futuras promociones previstas", asegura Gómez-Pintado.

No obstante, el grifo ha comenzado a cerrarse. "Desde hace tiempo, los bancos están endureciendo las condiciones de financiación y exigen mayores niveles de preventas. Si antes este porcentaje se movía en torno al 25%, ahora ha ido subiendo y ahora mismo estamos hablando de un mínimo del 50% de preventas y evaluando muy bien al perfil de los compradores", señala Smerdou.

"Y esto supone un problema", añade, "porque significa que para una promoción, por ejemplo, de 80 viviendas, el promotor necesita vender 40 antes de que el banco le financie y pueda empezar las obras. Y para vender 40 viviendas a un ritmo de 4 viviendas al mes, necesita casi un año para conseguir la financiación, lo que puede llevar a los promotores a buscar fórmulas alternativas a la financiación bancaria para no depender tanto de la banca ya que si la situación se alarga en el tiempo, el sector promotor puede quedar muy tocado".

Por su parte, Leticia Ponz se muestra optimista y considera que "si el proyecto está bien planteado y ubicado habrá financiación. Es cierto que los bancos son conscientes de que existe una necesidad de vivienda y están analizando muy bien los proyectos. Obviamente no va a ser carta blanca para todos, pero tras un análisis detallado de cada proyecto y en función de su ubicación, de la demanda la zona y de la evolución de los precios en ese es el mercado, sí creo que la banca va a financiar". La vicepresidente de WIRES recuerda cómo el sector también está acudiendo a otras fuentes de financiación como emisiones de bonos o inyecciones de capital, "pero es cierto que la falta de crédito puede generar una tensión futura en la oferta ya que cuando la crisis sanitaria se supere, seguirá existiendo una necesidad de vivienda, que ya existía antes del coronavirus".

"Si el proyecto está bien planteado y ubicado habrá financiación"

¿Afectará por igual al sector promotor esta mayor dificultad de acceder al crédito? Según Juan Antonio Gómez-Pintado, "el eslabón más débil siempre es el que más sufre en estas situaciones y las compañías pequeñas tienen bastantes menos proyectos y tienen que elegir cuidadosamente aquellos que va a lanzar. Las compañías grandes, por el contrario, tienen infinidad de proyectos lanzados a la vez y una mayor diversificación y lógicamente también están preparadas para atender a financiaciones alternativas más allá de los productos hipotecarios. Estamos viendo cómo compañías como Metrovacesa, Aedas o Vía Célere han acudido al Marf para conseguir este tipo de financiación que les da un colchón que en compañías pequeñas es francamente díficil porque necesitan un rating que, obviamente, no pueden conseguir".

"Lógicamente, una promotora cotizada como cualquier otra compañía que cotiza en bolsa, proyecta mayor transparencia al mercado ya que está sometida a una serie de requisitos de publicidad y transparencia mayores que una empresa que no está cotizada. Y esto le permite, generalmente, tener una mayor facilidad para acceder a los mercados financieros", apunta Borja Garcia-Egotxeaga. "A esto hay que sumar también el tamaño y solvencia de la promotora. Obviamente, hay promotoras que sin estar cotizadas son muy solventes porque han hecho bien los deberes, llegan en buena situación de caja y con una financiación sólida. Empresas que no deberán tener mayor problema para acceder a la financiación frente a otras que juegan más al ciclo o al riesgo o que por su tamaño o localización geográfica pueden tener mayores problemas".

Del 'build to sell' al 'build to rent'

Las mayores dificultades de acceso al crédito del sector promotor han impulsado los protectos de 'build to rent' en España lo que, a la larga, permitirá ampliar el parque de vivienda en alquiler existente en nuestro país.

"Desde hace más de un año hemos visto cómo ciertas compañías promotoras han optado por estrategias adicionales a la promoción para la venta y se han embarcado en promoción para el alquiler. Y aquí hay dos perfiles, compañías que han integrado este negocio patrimonial en su actividad,y compañías que están realizando operaciones 'build to rent' llave en mano para un inversor en suelos de su propiedad", explica Samuel Población quien destaca cómo este segmento seguirá cobrando relevancia durante los próximos años. "Es un sector muy resiliente. Este año cerraremos con volúmenes de inversión por encima de 1.200 millones de euros", pronostica.

"Sin duda, el 'build to rent' será uno de los grandes ganadores de 2020", coincide en señalar Leticia Ponz. "No en vano, estos proyectos son un poco más flexibles a la hora de conseguir financiación ya que puede entrar la figura del inversor y finaciar el proyecto vía 'forward purchase' o 'forward funding', dos formas financiación alternativa interesantes".

La clave para entender qué va a pasar en 2021 está en la vacuna y en su eficacia para reducir la tasa de mortalidad, de contagio y hospitalizados

Gonzalo Bernardos, por su parte, discrepa del sentir general. Considera que "el 'build to rent' es un desastre para el promotor porque significa bajadas de precios, en el mejor de los casos, del 30% y en algunos del 40% y hasta el 50%. Y en este sentido, el promotor debería plantearse si prefiere rebajar un 10% o un 15% el precio de esa promoción para vender a particulares, o prefiere un 40% a un fondo".

Sea como fuere, el sector promotor despide un 2020 que en nada se asemeja a las proyecciones existentes a finales de 2019 y confiado en un 2021 con la vacuna sobre la mesa.

"La clave para entender qué va a pasar en 2021 está en la vacunación y en los medicamentos que se puedan poner en marcha para reducir la tasa de mortalidad, así como la tasa de contagio y el número de hospitalizados. Todo esto devolverá la confianza al consumidor y al inversor", destaca Juan Fernández-Aceytuno.

"Éste era un mercado que ya venía estancado de ciclo anterior"

"Pero no debemos olvidar que éste era un mercado que ya venía estancado de ciclo anterior, que estaba con el freno de mano echado desde el año 2009, con una nivel de transacciones e hipotecas muy por debajo del potencial de un país de 47 millones. Y la razón fundamentalmente radica en la desigualdad y en la dificultad de acceso a la vivienda de un colectivo muy importante, que son los jóvenes, con sueldos que rondan los 1.000 euros y que antes de la pandemia ya estaban fuera del mercado y se encontraban con muchos problemas de acceder a una vivienda tanto en propiedad como en el alquiler".

Según el consejero delegado de Sociedad de Tasación, de cara al futuro, e "independientemente de la vacuna, se tienen que adoptar una serie de medidas, desde la colaboración público-privada, para que este colectivo, esta demanda potencial de vivienda, pueda acceder a ella". Fernández-Aceytuno, como el resto de expertos, considera que el sector inmobiliario en general, y el residencial, en partidular, "puede ser uno de las caballos ganadores y saldrá fortalecido de la crisis".

El tiempo y, en este caso, la llegada de la vacuna, lo dirá.