El covid deja atrás un 2020 con un desplome del 50% de la inversión inmobiliaria

Las cifras de 2020 dejan tras de sí una importante caída de la inversión inmobiliaria que ya se intuía con la declaración del estado de alarma y tras conocerse en septiembre que por culpa de la pandemia se han dejado de invertir cerca de 12.000 millones de euros en el sector, una cifra que supone algo más del 1% del PIB. En concreto, según los cálculos realizados por Addmeet, portal especialista en subastas y ventas privadas 'online', el desplome será de casi el 50% (-49,71% de enero hasta ahora), hasta los 18.000 millones, muy por debajo de los 35.000 millones de 2019, ejercicio en que se alcanzaron máximos de inversión.

Según este portal, que ha conseguido desarrollar un algoritmo capaz de detectar todas las operaciones de 'real estate' profesional que se producen a nivel estatal, el mayor revés, como ya se viene destacando en los últimos meses, se lo llevarán los sectores de oficinas y centros comerciales. Respecto al primero, el desplome se cifra en el 64%, si bien hay que tener en cuenta que en 2018 y 2019 se produjo la venta y reventa de la Ciudad Financiera, una operación que supuso una inversión de 3.000 millones de euros, aproximadamente.

El auge del teletrabajo y los ajustes de plantilla de algunas compañías podrían cambiar en el corto plazo el uso que estas hacen de sus oficinas, lo que ha provocado, según los expertos, que la pandemia haya dejado en 'stand by' algunas operaciones inmobiliarias y que la liquidez se haya estado dirigiendo hacia activos aparentemente más seguros, como la logística o el 'build to rent'. Según Addmeet, la cifra de inversión en este segmento se situará en torno a los 4.000 millones de euros, frente a los 11.000 millones de hace un año.

No obstante, antes de la irrupción del coronavirus, se cerraron operaciones destacadas en el segmento de oficinas, que hacían intuir otro ejercicio en máximos de inversión. Como, por ejemplo, la venta del edificio Helios —sede de ING y propiedad de Blackstone— al fondo surcoreano Kiwoon por 185 millones de euros y del proyecto empresarial Castellana Norte en Madrid, vendido por la socimi GMP y adquirido por el fondo norteamericano Harbert Management por 127 millones de euros.

Por su parte, entre las transacciones destacadas en los últimos meses, destaca por ejemplo la venta de la sede de Gestamp en Madrid, la Torre Ombú, a InmoCaixa por 70 millones de euros, mientras que hace apenas una semana la división de 'real estate' de UBS adquiría a Blackstone un edificio de oficinas en el centro de Madrid por 52 millones.

Otro de los segmentos afectados por la pandemia es el de centros comerciales. La caída de la inversión prevista se sitúa en el 46%, al pasar de 3.800 millones de euros en 2019 a unos 2.000 millones. Este sector arrancaba el año con mucha fuerza, con el cierre de las ventas de Intu Asturias y Puerto Venecia, gestadas en 2019, pero que se completaron en el arranque de este ejercicio por 800 millones entre las dos.

Los centros comerciales se han visto especialmente sacudidos por la pandemia, el estado de alarma y las restricciones de movilidad, que han provocado no solo la caída de los ingresos, sino que han obligado a sus propietarios a renegociar las rentas con muchos de sus inquilinos.

También dentro del segmento 'retail' se han cerrado operaciones relevantes. Entre las más recientes, y como prueba de la reactivación que se ha venido produciendo en el mercado, destaca la compra por parte de LCN a Mercadona de una cartera de 27 supermercados por 180 millones de euros o la compra de un local en la calle Serrano 5 de Madrid por Mutualidad de la Abogacía, ambas operaciones asesoradas por CBRE.

Logística y 'build to rent', los ganadores

Por el contrario, entre los segmentos que se han visto menos resentidos o que han capeado mejor el temporal se encuentran el industrial —que incluye logística—, donde se prevé una caída de la inversión algo superior al 20% (-22,35%), y el residencial —con un gran apetito por el 'build to rent'—, con un descenso previsto del 32%.

En el primero, se prevé cerrar 2020 con un volumen de inversión en torno a los 3.100 millones de euros, por debajo de los 4.000 millones de 2019. Dentro de este sector, el logístico, con el auge del comercio electrónico, ha sido uno de los grandes ganadores de la crisis, según los expertos. De hecho, desde marzo se ha producido un goteo de operaciones como la venta, por parte del fondo alemán Patrizia, de un espacio logístico ocupado por Amazon en Alcalá, por 112 millones de euros. Un proceso de venta que arrancó a principios de año, antes de que estallara la pandemia en España. O la venta de una cartera logística de Colonial de 473.000 metros cuadrados a Prologis, por 425 millones de euros.

Por su parte, en residencial, el volumen de inversión prevista por Addmeet se sitúa en 2020 en torno a los 1.900 millones, frente a los 2.900 millones de hace un año. Dentro de este segmento, el 'build to rent' se ha alzado como uno de los activos refugio preferidos por los inversores.

Destacan, por ejemplo, la inversión de 100 millones de DWS para dos proyectos, uno en Madrid y otro en Barcelona, de la mano de Pryconsa, que con esta operación entraba el pasado mes de octubre en este mercado, o la venta, por parte de Metrovacesa a AEW, de 200 viviendas para alquiler en Palma de Mallorca.

Todas estas transacciones ponen de manifiesto, según aseguran los expertos, que siguen existiendo apetito y liquidez para invertir en España, si bien la situación actual de crisis e incertidumbre ha provocado que muchos inversores hayan echado el freno a la espera de que las dudas se disipen, probablemente, con la llegada de la vacuna.