El efecto colateral del covid: escasez de obra nueva dentro de dos años

España retrocede a niveles de 2016 en cuanto a la construcción de viviendas. Es el daño colateral originado por el coronavirus, que ha llevado a las promotoras a situarse en posición de 'wait and see' y a retrasar muchos proyectos cuyos lanzamientos estaban previstos para este 2020.

La crisis económica, pero, sobre todo, la incertidumbre en torno a la duración de la pandemia y el impacto sobre los hogares, han impuesto la cautela en un sector que no quiere salir tan malherido como en la última crisis y la no puesta en el mercado de nuevo producto podría provocar en el futuro una escasez de oferta de obra nueva y, posiblemente, nuevas tensiones de precios si la demanda se mantiene fuerte.

Por lo pronto, 2020 se despedirá, previsiblemente, con un desplome de los visados de viviendas entre el 20% y el 30%. Los expertos hablan de entre 65.000 y 70.000 unidades visadas, lo que supone volver a los niveles de 2016. Y las perspectivas de cara a 2021 no parecen mucho más halagüeñas.

La producción de viviendas se situará en torno a 70.000 viviendas al año, lo que supone retroceder hasta niveles de 2016

En 2021, según estimaciones de Colliers International, "podríamos ver una reducción de la actividad de viviendas iniciadas del 30% respecto a 2019, con una producción en torno a 70.000 viviendas al año, lo que supone retroceder entre 3 y 4 años hasta niveles de 2016. Además, se imponen de forma generalizada mayores exigencias en la precomercialización, que en muchos casos serán barreras inexpugnables para algunos promotores", recoge esta compañía que acaba de publicar el informe que constituye, hasta la fecha, el mayor análisis del mercado residencial español.

El estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 provocó hace más de una década el hundimiento de la actividad constructora en España, que pasó de visar más de 860.000 viviendas en 2006 —la cifra más alta de nuestra historia— a apenas 34.000 unidades. Desde aquellos mínimos, el sector promotor no ha conseguido dar el salto definitivo y alcanzar las 120.00-150.000 viviendas que considera que se necesitan para satisfacer la demanda natural de hogares.

La falta de financiación para levantar tantas viviendas, la escasez de mano de obra y los elevados costes de construcción han impedido que los visados se acerquen a esas cifras. De hecho, apenas se ha conseguido superar la barrera de las 100.000 unidades visadas en dos ocasiones: 2018 y 2019.

"Tras la crisis de 2008, la actividad promotora fue reduciéndose hasta alcanzar un mínimo en 2013, año en el que apenas se visaron 34.000 viviendas. Desde entonces, la actividad ha venido creciendo de una manera constante y sostenible. En el año 2019 se alcanzaron 106.000 visados, la mejor cifra en una década. Sin embargo, esta cifra apenas representa el 12% de la actividad de 2006, que llegó a visar 865.000 viviendas en plena burbuja inmobiliaria", recoge este informe.

Ahora, en 2020, se ha observado una ralentización de la actividad motivada fundamentalmente por las medidas de restricción de movilidad para combatir la pandemia y las incertidumbres económicas, si bien, en el segundo semestre de 2019 y en el primer trimestre de 2020, los datos ya apuntaban hacia una pequeña caída de las cifras. "Así, en el primer semestre de 2020, se registraron 40.357 visados, esto representa un retroceso del 29% respecto a primer semestre de 2019 y del 19% respecto al segundo semestre".

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Según destaca Colliers International, la actividad en el primer trimestre de 2020 apenas se vio afectada por la pandemia, pues solo se contrajo un 3% respecto al trimestre anterior. Un retroceso en línea con la tendencia decreciente del tercer y cuarto trimestre de 2019.

"Los promotores posiblemente eran conscientes que durante 2019, la absorción de vivienda no llegaba a cubrir el producto que salía al mercado, por lo que pudieron reducir el ritmo de producción. Sin embargo, el segundo trimestre sí que ha estado afectado por la crisis sanitaria. El número de visados cayó a 16.726, lo que supone un retroceso del 29% respecto el trimestre anterior y del 41% respecto el segundo trimestre de 2019", asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International.

¿Se construye más de lo que se vende?

Es decir, ya desde 2019, el sector promotor comenzó a detectar que, a pesar de que la estimación era una demanda anual entre 120.000-150.000 unidades al año, lo cierto es que la demanda apenas era capaz de absorber 100.000 viviendas anuales. Lo que pudo llevar, tal y como apunta Colliers International en su informe, a que las promotoras comenzaran a echar el freno a algunos proyectos.

Basta con echar un vistazo a los datos de absorción. Es decir, aquellos que muestran la relación entre el número de transacciones y viviendas terminadas y ratio fundamental para conocer si el mercado goza de buena salud. Así, por ejemplo, valores próximos al 100% indican que hay equilibrio entre la oferta y la demanda. Se vende todo lo que se construye. Valores por encima del 100% ponen de manifiesto que la capacidad de compra está por encima de la producción. En estas condiciones se reduce el stock existente de vivienda de obra nueva, y si este no es elevado, es un indicativo de la necesidad de incrementar la producción. Por el contrario, valores por debajo del 100% indican que la demanda no llega a cubrir la oferta y el stock se incrementa.

En 2019, la demanda apenas era capaz de absorber 100.000 casas/año, lo que pudo llevar a las promotoras a echar el freno a proyectos

Tras su análisis, Colliers International observa que en 2017 y 2018 el mercado gozaba de muy buena salud con absorciones del 103% y 96% respectivamente. Sin embargo, en 2019, la producción de vivienda comenzó a superar la demanda y cerró el año con una absorción del 79%, produciendo 5.000 unidades de viviendas más de las que se vendieron.

En términos de absorción y por volumen de operaciones, las provincias que mejor comportamiento han tenido en el primer semestre de 2020 han sido Guadalajara, Guipúzcoa, La Coruña, Huelva y Jaén. Otras provincias que han tenido un buen comportamiento con cifras de absorción superiores al 80%, aunque si alcanzar el 100%, han sido: Madrid, Vizcaya, Alicante, Murcia y Almería.

"En el primer semestre de 2020 la situación empeoró. Se continuaron entregando las viviendas de las promociones que se habían puesto en marcha hace un par de años, y aunque lo hacían a un ritmo ligeramente inferior (-8%) que el año anterior —probablemente debido al confinamiento—, la demanda tuvo un importante retroceso del 32%, por lo que la absorción descendió al 69%", explica Jorge Laguna, business intelligence director de Colliers International.

"En cifras", prosigue Laguna, "este porcentaje se traduce en que en año y medio se ha producido una diferencia teórica de 25.000 unidades más de viviendas entregadas sobre las vendidas. Si bien, aunque la cifra es elevada, hay que indicar que existe un decalaje entre la fecha de entrega y la fecha de escrituración de compraventa y su posterior notificación al Ministerio de Fomento, por lo que parte de estas viviendas estarán vendidas y aparecerán registradas en las estadísticas de transacciones en los próximos dos meses".

Desde esta consultora estiman que, a corto plazo, "la situación de incertidumbre económico-laboral de las familias nos hace pensar que la demanda continuará contrayéndose mientras no se consiga solucionar la crisis sanitaria, por lo que va a ser muy difícil reducir el stock de vivienda nueva durante los próximos meses".

Quizá por ello, el sector promotor ya ha pisado el freno. En este sentido, sobre el futuro más inmediato, Mikel Echavarren destaca cómo "en el primer trimestre del año 2020, se observa que el 'gap' entre las viviendas visadas y las iniciadas aumentó considerablemente, y todo apunta a que ha podido haber algún cambio de estrategia en los planes de negocio de algunos promotores que, a la vista de las primeras informaciones de la pandemia e incertidumbres que estaban generando, han podido decidir posponer para un poco más adelante el inicio de obras".

"De la anterior crisis se ha aprendido mucho. Ha habido muchos cambios de 'players' y se ha profesionalizado un sector de la promoción que durante estos últimos años ha actuado con mucha prudencia y cautela, analizando la absorción, la demanda y consolidando preventas antes de iniciar la construcción", destaca Echavarren.

Y añade, "creemos que va a seguir en esa línea y es por ello que, ante una demanda decreciente, nuestras previsiones para 2020 y 2021 apunten hacia una reducción del número de visados y al retraso de determinados proyectos. Estimamos que este año 2020 se puedan alcanzar los 74.000 visados de viviendas, esto supondría una contracción de la actividad del 30% respecto al año anterior".

Y concluye, "los promotores son conscientes de las incertidumbres que la crisis sanitaria ha generado en este mercado y algunos prefieren retrasar la salida de algunos de sus proyectos para un poco más adelante".